Mehrwertsteuer auf Gewerbeimmobilien in den VAE: Ein Leitfaden für Käufer und Mieter

Mehrwertsteuer auf Gewerbeimmobilien in den VAE verstehen

Die mehrwertsteuerliche Behandlung von Immobilien in den VAE hängt von der Art der Immobilie und der jeweiligen Leistung ab. Für Gewerbeimmobilien gelten andere Regelungen als für andere Immobilienarten.

Fällt also Mehrwertsteuer auf die Miete von Gewerbeimmobilien in den VAE an? Die kurze Antwort lautet: Ja.

Die Lieferung und Vermietung von Gewerbeimmobilien in den VAE unterliegt grundsätzlich dem regulären Mehrwertsteuersatz von 5 %. Mehrwertsteuerpflichtig registrierte Unternehmen können grundsätzlich berechtigte Vorsteuerbeträge im Zusammenhang mit steuerpflichtigen Gewerbeimmobilien geltend machen. Dazu können bestimmte Kosten für den Kauf, die Entwicklung oder den Bau solcher Immobilien gehören, sofern die allgemeinen Vorschriften der VAE zum Vorsteuerabzug erfüllt sind.

Arten von Gewerbeimmobilien, die der Mehrwertsteuer unterliegen

Der Markt für Gewerbeimmobilien in den VAE ist äußerst vielfältig und bietet Investoren und Käufern verschiedene Immobilienarten, die sie bei ihrer Investitionsentscheidung berücksichtigen können. Vor dem Kauf oder der Anmietung einer Immobilie ist es wichtig zu verstehen, für welche Arten von Gewerbeimmobilien Mehrwertsteuer anfällt.

Zu den Gewerbeimmobilien in den VAE, die der Mehrwertsteuer unterliegen können, gehören beispielsweise:

• Büroflächen

• Einzelhandelsflächen

• Lagerhallen

• Lagerräume

• Fabriken und Industrieimmobilien

• Hotels und andere gewerbliche Beherbergungsimmobilien

Die mehrwertsteuerliche Behandlung einer Immobilie hängt letztlich von ihrer Art, ihrer Nutzung und der jeweiligen Leistung ab. Käufer und Investoren sollten daher bei Bedarf professionelle Steuerberatung in Anspruch nehmen.

Die fünfjährige Frist für die Mehrwertsteuererstattung ab 2026

Die zum 1. Januar 2026 eingeführten Änderungen des Mehrwertsteuerrahmens der VAE umfassen unter anderem Fristen für die Erstattung bestimmter überschüssiger erstattungsfähiger Steuerbeträge und Mehrwertsteuerguthaben.

Nach dem überarbeiteten Rahmen haben Unternehmen grundsätzlich fünf Jahre Zeit, berechtigte überschüssige erstattungsfähige Steuerbeträge geltend zu machen. Dabei sind die geltenden Mehrwertsteuervorschriften und Übergangsbestimmungen zu beachten.

Der überarbeitete Rahmen enthält außerdem Übergangsbestimmungen für bestimmte ältere Mehrwertsteuerguthaben. Unternehmen mit historischen Mehrwertsteuerguthaben sollten daher ihre Situation und die jeweils geltenden Fristen sorgfältig prüfen und bei Bedarf professionelle Steuerberatung in Anspruch nehmen.

Dadurch hat sich der Umgang von Unternehmen mit der Mehrwertsteuererstattung in den VAE verändert. Was zuvor möglicherweise als Aufgabe angesehen wurde, die zu einem späteren Zeitpunkt erledigt werden konnte, ist nun zeitkritischer geworden. Für Unternehmen ist es daher wichtig, ausstehende Mehrwertsteuerguthaben und die geltenden Erstattungsfristen im Blick zu behalten.

Mehrwertsteuer beim Kauf von Gewerbeimmobilien

Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie in den VAE kaufen, unterliegt die Transaktion grundsätzlich einer Mehrwertsteuer von 5 %. Für die Zahlung der Mehrwertsteuer bei Gewerbeimmobilientransaktionen gelten bestimmte Regelungen, die Käufer und Investoren kennen sollten.

In Dubai kann es bei Gewerbeimmobilien, deren Verkäufer nicht der Projektentwickler ist, erforderlich sein, dass der Käufer die Mehrwertsteuer an die Federal Tax Authority (FTA) entrichtet, bevor die Eigentumsübertragung beim Dubai Land Department (DLD) abgeschlossen werden kann.

Nach Zahlung der Mehrwertsteuer an die FTA erhält der Käufer eine Payment Transaction Number als Zahlungsnachweis.

Der Käufer muss diese Payment Transaction Number beim DLD vorlegen, um die Eigentumsübertragung der Immobilie abschließen zu können.

Die Verfahren können je nach Transaktion und Emirat variieren. Käufer sollten daher die für ihren jeweiligen Immobilienkauf geltenden Anforderungen prüfen.

Mehrwertsteuer bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien

Viele Vermieter von Gewerbeimmobilien fragen sich: „Fällt auf die Miete von Gewerbeimmobilien in den VAE Mehrwertsteuer an?“ Die kurze Antwort lautet: Ja. Dabei gelten folgende Regelungen:

• Auf die Miete von Gewerbeimmobilien fällt grundsätzlich eine Mehrwertsteuer von 5 % an, die üblicherweise zusätzlich zur Miete vom Mieter gezahlt wird.

• Ein Vermieter kann zur Mehrwertsteuerregistrierung verpflichtet sein, wenn seine gesamten steuerpflichtigen Umsätze und Einfuhren die obligatorische Registrierungsschwelle von 375.000 AED überschreiten.

Anforderungen an die Mehrwertsteuerregistrierung für Eigentümer von Gewerbeimmobilien

Für Eigentümer von Gewerbeimmobilien gelten in den VAE spezifische Anforderungen an die Mehrwertsteuerregistrierung.

Projektentwickler, Eigentümer und Vermieter von Gewerbeimmobilien können zur Mehrwertsteuerregistrierung verpflichtet sein, wenn die entsprechenden Registrierungsschwellen erreicht werden.

• Wenn die steuerpflichtigen Umsätze und Einfuhren eines Projektentwicklers, Investors oder Vermieters, zu denen auch der Verkauf oder die Vermietung von Gewerbeimmobilien gehören kann, in den vergangenen zwölf Monaten 375.000 AED überschritten haben oder voraussichtlich innerhalb der nächsten 30 Tage diesen Betrag überschreiten werden, ist eine Mehrwertsteuerregistrierung verpflichtend.

• Wenn die steuerpflichtigen Umsätze, Einfuhren oder steuerpflichtigen Ausgaben eines Projektentwicklers, Investors oder Vermieters 187.500 AED überschreiten, kann eine freiwillige Mehrwertsteuerregistrierung möglich sein.

Eine nicht fristgerechte Mehrwertsteuerregistrierung kann zu Verwaltungsstrafen führen.

Mehrwertsteuer auf Gewerbeimmobilien vs. Wohnimmobilien

Nachdem wir die Mehrwertsteuer auf Gewerbeimmobilien in den VAE betrachtet haben, werfen wir nun einen Blick auf ihre Anwendung bei einer weiteren beliebten Investitionsmöglichkeit: Wohnimmobilien. Während gewerbliche Immobilien grundsätzlich einer Mehrwertsteuer von 5 % unterliegen, werden Wohnimmobilien in den VAE mehrwertsteuerlich anders behandelt.

Die Vorschriften sehen vor, dass die erste Lieferung einer neu errichteten Wohnimmobilie bzw. eines neu errichteten Wohngebäudes in den VAE grundsätzlich mit einem Steuersatz von 0 % besteuert wird, sofern diese erste Lieferung innerhalb von drei Jahren nach Fertigstellung des Gebäudes erfolgt. Das bedeutet:

• Der Projektentwickler oder Anbieter der Immobilie berechnet keine zusätzliche Mehrwertsteuer auf den Verkaufs- oder Mietpreis.

• Der Anbieter der Immobilie kann möglicherweise berechtigte Vorsteuerbeträge auf Kosten wie Entwicklung und Bau geltend machen.

• Dem Käufer oder Mieter wird keine Mehrwertsteuer berechnet.

Nach der qualifizierenden ersten Lieferung der Immobilie sind spätere Lieferungen von Wohnimmobilien grundsätzlich von der Mehrwertsteuer befreit und werden nicht mit einem Steuersatz von 0 % besteuert.

Diese Unterscheidung ist wichtig. Bei einer mit 0 % besteuerten Lieferung können berechtigte Vorsteuerbeträge grundsätzlich geltend gemacht werden. Bei einer von der Mehrwertsteuer befreiten Lieferung wird dagegen keine Mehrwertsteuer erhoben und es besteht grundsätzlich nicht dasselbe Recht auf Abzug der damit verbundenen Vorsteuer.

Fazit

Die Navigation durch den Immobilienmarkt der VAE kann insbesondere für Erstkäufer und Investoren die Unterstützung erfahrener Immobilienberater erfordern, die ihren Kunden dabei helfen, die dynamischen Märkte der verschiedenen Emirate besser zu verstehen.

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Die Mehrwertsteuerregelungen können je nach Art der Immobilie, Transaktion und beteiligten Parteien variieren. Käufer, Investoren und Immobilieneigentümer sollten daher hinsichtlich ihrer individuellen Mehrwertsteuerpflichten die Beratung eines qualifizierten Steuerexperten in Anspruch nehmen.