Was versteht man unter dem Erneuerungsfonds?
Viele sind sich nicht bewusst, dass der Wert der eigenen Wohnung im Stockwerkeigentum lediglich rund einen Drittel des Gesamtwertes ausmacht. Die restlichen zwei Drittel stecken in den gemeinschaftlichen Teilen (z.B. Fassade, Dach, Lift, Fenster, Heizung, etc.). Auch diese Gebäudeteile müssen unterhalten werden. Genau diesen Zweck verfolgt der Erneuerungsfonds. Das Prinzip ist grundsätzlich einfach: Die Stockwerkeigentümer leisten regelmässige Beiträge in den Erneuerungsfonds. Fallen Renovationen oder Instandhaltungsarbeiten der gemeinschaftlichen Teile an, so werden die Kosten vom Erneuerungsfonds gedeckt. Ziel des Erneuerungsfonds ist es, die Stockwerkeigentümer vor plötzlichen Kosten zu schützen und die Liegenschaft vor dem Verlottern zu bewahren.
Umsetzungsschwierigkeiten in der Praxis
In der Praxis zeigt sich aber leider immer wieder, dass der Erneuerungsfonds zu Problemen führt. Meist werden die tatsächlichen Kosten der Instandhaltungsarbeiten unterschätzt und die Einlagen zu tief angesetzt. Dadurch treten spätestens bei den ersten grosszyklischen Sanierungen -nach etwa 25 bis 30 Jahren - Engpässe auf. Der Erneuerungsfonds reicht dann nicht aus, um die nötigen Arbeiten zu finanzieren. Ein weiteres Problem stellt die Stockwerkeigentümergemeinschaft selbst dar. Stockwerkeigentümer scheuen häufig die Kosten und zögern deshalb grössere Arbeiten hinaus. Dies kann auf längere Sicht jedoch zu Schäden an der Liegenschaft führen. In diesem Fall sind die Arbeiten nicht nur dringend durchzuführen, sondern es fallen eventuell gar zusätzliche Kosten zur Schadenbehebung an.
Die Kostenfalle schnappt zu
Kürzlich hat Herr Meier eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus aus den 60er Jahren erworben. An der darauffolgenden Stockwerkeigentümerversammlung wird entschieden die Heizung umfassend zu sanieren und die Fassade neu zu streichen. Die geplanten Arbeiten werden ausgeführt und durch den Erneuerungsfonds beglichen. Im Winter desselben Jahres entdeckt ein Nachbar feuchte Stellen auf dem Dachboden. Eine umgehende Expertise zeigt, dass sich das Dach bereits seit einiger Zeit in einem kritischen Zustand befindet und dringend eine komplette Erneuerung ansteht. Seit dem Bau der Liegenschaft waren am Dach keine wesentlichen Instandhaltungsarbeiten vorgenommen worden.
Bei den Arbeiten im Sommer wurde der Erneuerungsfonds bereits stark belastet, weshalb der Stand nun rund CHF 150'000 unter dem Kostenvoranschlag für die Erneuerung des Dachs und den zusätzlichen Massnahmen zur Trocknung des Dachbodens liegt.
Aufgrund der Dringlichkeit wird eine ausserordentliche Versammlung der Stockwerkeigentümer einberufen und die Problematik diskutiert. Die Notwendigkeit der Erneuerung ist unumstritten, trotzdem kommt es unter den Stockwerkeigentümern zu heftigen Auseinandersetzungen. Nach langem hin und her wird schliesslich entschieden, dass die CHF 150'000 anhand der im Reglement definierten Aufschlüsselung durch die Stockwerkeigentümer zu bezahlen sind. Durchschnittlich müssen also rund CHF 15'000 zusätzlich einbezahlt werden. Ein Betrag, der ein Loch in der Kasse hinterlässt und die Frage aufwirft, wie ein solcher Vorfall in Zukunft verhindert werden kann.
Das Problem erkennen und handeln
Immer wieder führen zu tiefe Erneuerungsfonds zu Streitigkeiten zwischen Stockwerkeigentümern oder dazu, dass Sanierungen nicht gemacht werden können und die Immobilie dadurch an Wert verliert. Darunter haben alle zu leiden, denn die Wertminderung der gesamten Immobilie mindert auch den Wert der einzelnen Stockwerkeinheiten.
Allgemein wird empfohlen, dass die jährlichen Gesamtbeträge mindestens 0.25 bis 0.5 Prozent des Gebäudewertes gemäss Gebäudeversicherung betragen sollten. Bei einem Gesamtwert von CHF 5 Mio. sollten die Stockwerkeigentümer gemeinsam also mindestens CHF 12'500 bis 25'000 pro Jahr in den Erneuerungsfonds einbezahlen. Um die Kosten genau abzuschätzen lohnt es sich, einen Experten beizuziehen. Fachpersonen kalkulieren die notwendigen Kosten aufgrund des Lebenszyklus der Immobilie. Dies umfasst eine langfristige Planung von 15 bis 20 Jahren, welche regelmässig aktualisiert werden sollte. Eine solche Auflistung verschafft einen Überblick der Budgetsituation und hilft Situationen wie im Fall Müller vorzubeugen.
Eine wichtige Information für Käufer: Vor dem Kauf sollten Käufer unbedingt bei der Verwaltung abklären, ob der aktuelle Eigentümer alle Zahlungen in den Erneuerungsfonds geleistet hat. Denn nach dem Kauf ist der neue Eigentümer dazu verpflichtet, die ausstehenden Zahlungen zu leisten.
Unsere Tipps
- Liste der Renovationsarbeiten der letzten 10 Jahre bei der Verwaltung verlangen
- Liste der geplanten Renovations- und Instandhaltungsarbeiten für die nächsten 10 bis 20 Jahre bei der Verwaltung verlangen
- Beide Listen miteinander abstimmen und fehlende Arbeiten ergänzen
- Vergleich der geplanten Kosten mit dem Stand des Erneuerungsfonds
- Verwaltung auf Defizite aufmerksam machen und Engpässe an der nächsten Stockwerkeigentümerversammlung ansprechen
- Frühzeitig eine gemeinsame Lösung erarbeiten, um langfristig die Kostenfalle zu vermeiden
- Bei Fragen oder Unklarheiten eine Fachperson einbeziehen
Haben Sie Fragen zum Erneuerungsfonds oder wünschen Sie fachliche Unterstützung? Dann zögern Sie nicht, unseren Shop in Ihrer Nähe zu kontaktieren.