Erbschafts-Ratgeber für Eigentümer von Wohnimmobilien


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Erbrecht in der Schweiz: Was gibt es beim Nachlass von Immobilien zu beachten?

Das Erbrecht in der Schweiz regelt mithilfe des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs die Erbfolge, sofern der Erblasser keine Verfügung von Todes wegen hinterlassen hat. Das sogenannte Parentelsystem legt fest, welche Erben vorrangig die Erbschaft antreten und wie gross deren Anteil am Nachlass ist. Besonders bei umfangreichen Erbengemeinschaften empfiehlt es sich, rechtzeitig ein Testament zu verfassen. Sind Immobilien wie ein Haus, Grundstück oder eine Eigentumswohnung im Nachlass, verhindert ein Testament Streitigkeiten unter den Erben. Zudem verteilen Sie Ihre Erbschaft an die Erben, die Ihren Nachlass zu würdigen wissen. 


Machen Immobilien einen wesentlichen Teil der Erbschaft für mehrere Erben aus, so ist eine Veräusserung bei Umsetzung der gesetzlichen Erbfolge häufig unumgänglich. Im Gegensatz zur Erbschaft ohne letztwillige Verfügung steht es dem Erblasser im Sinne des Schweizer Erbrechts jedoch weitestgehend frei, mit seinem Testament die Liegenschaft einem einzelnen Erben oder gezielt einer Erbengemeinschaft zu hinterlassen. Das Pflichtteilsrecht ist dabei dennoch zu berücksichtigen.


1. Parentelsystem und Pflichtteilsrecht – die Basis des Erbrechts in der Schweiz

Das Parentelsystem des Erbrechts in der Schweiz regelt die Erbreihenfolge aller Erben ausser den Ehegatten. Dieser ist als vorrangiger Erbe eingestuft. Je näher ein Erbe dem Erblasser steht, desto höher ist seine Parentel-Stufe. So gehören die Kinder des Erblassers zur ersten Parentel. Sollten diese bereits verstorben sein, treten die Enkelkinder an ihrer statt die Erbschaft an. Sind keine Nachkommen vorhanden, geht das Parentelsystem im Stammbaum nach oben. In zweiter Parentel erben die Eltern des Erblassers beziehungsweise deren Nachkommen. Sollten auch diese Erben nicht mehr leben, nutzt die dritte Parentel die Grosseltern und deren Nachkommen als Erben.


2. Die Verfügung von Todes wegen im Erbrecht der Schweiz heute und in Zukunft

Das Schweizer Erbrecht lässt dem Erblasser weitestgehend freie Hand, um seine Verfügung von Todes wegen zu gestalten. Ein eigenhändig erstelltes oder öffentlich verfügtes Testament erfüllt die gesetzlichen Bedingungen ebenso wie ein beurkundeter Erbvertrag. Zu berücksichtigen ist wiederum der Pflichtteil, der den Erben per Gesetz zusteht. Für das Jahr 2023 ist eine Erbrechtsrevision in der Schweiz geplant, die den Pflichtteil der Eltern des Erblassers streicht und den Pflichtteil der Nachkommen kürzt. Das vereinfacht nicht nur das Erbrecht in der Schweiz, sondern verkleinert in vielen Fällen auch die Erbengemeinschaft. Der Erblasser erhält mehr Möglichkeiten, um seinen Nachlass im Testament zu regeln.


3. Nachlassregelung ohne Testament: So regelt es das Erbrecht in der Schweiz

Nur in wenigen Fällen lassen sich Erben gemäss Pflichtteilsrecht enterben. Hierzu gehört der freiwillige Verzicht eines Erben oder sogar einer Erbengemeinschaft. In Härtefällen setzt eine Feststellung der Erbunwürdigkeit den Pflichtteil am Nachlass aus. Aus diesem Grund bedürfen besonders Liegenschaften im Nachlass einer besonderen Aufmerksamkeit. Liegt kein Testament oder Erbschaftsvertrag vor, so erhalten die Erben per Gerichtsbeschluss gleichwertige Lose des Gesamtvermögens gemäss ihrem jeweiligen Erbanteil. 


Sollte der Wert der Immobilie zu hoch sein, um sie in einem Los zu vergeben, ist ein Verkauf unumgänglich. Das kann der Erblasser umgehen, indem er selbst eine Teilungsvorschrift erlässt. In diesem Fall erbt ein Erbe oder eine festgelegte Erbengemeinschaft die Liegenschaft.

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4. Steuer- und Erbrecht in der Schweiz bei Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten

Eine Alternative zur Erbschaft ist die Übertragung von Liegenschaften zu Lebzeiten. Diese offeriert verschiedene Möglichkeiten wie vollständige oder gemischte Schenkungen, beispielsweise verbunden mit Übernahme einer Hypothek. Damit die anderen Erben im Nachhinein keine Herabsetzung des Nachlasses beantragen können, ist eine rechtliche und steuerliche Prüfung im jeweiligen Einzelfall erforderlich. Jeder Kanton in der Schweiz legt die Schenkungs- und Erbschaftssteuern autonom fest, sodass die regionalen Unterschiede gravierend sein können. Ein Erbschaftsvertrag ist zudem geeignet, um einen eventuellen Erbverzicht rechtsverbindlich zu erklären. Die Gründe für einen Erbverzicht durch einige Erben können sein:


  • Finanzieller Ausgleich der Erben zu Lebzeiten
  • Schuldenübernahme für die Liegenschaft durch einen Erben
  • Vorübergehender Verzicht auf den Nachlass bis zum Tod des Ehepartners
  • Erhalt einer Liegenschaft durch Vermeidung einer Teilung oder eines Verkaufs
  • Erben haben kein Interesse an einer Immobilie im Ausland


5. Besonderheiten beim Nachlass von Immobilien nach Schweizer Erbrecht

Nicht immer möchten die Erben die Immobilie selber nutzen oder können es nicht, weil dem Ehegatten ein Wohnrecht zusteht. Bei mehreren Erben fällt es daher oftmals schwer zu entscheiden, wer das Haus der Familie erben soll. Oftmals besteht kein Interesse an Liegenschaft im Nachlass, weil die Erben bereits eigene Immobilien besitzen. In diesen Fällen geht es darum, den aktuellen Marktwert der Immobilien zu kennen und auf dessen Basis eine Entscheidung über einen eventuellen Verkauf zu treffen. Gerne nehmen wir als renommierter Immobilienmakler mit Expertise eine unverbindliche Immobilienbewertung in der Schweiz vor. 


Darüber hinaus sind wir Ihnen bei einem Verkauf oder der Vermietung der Immobilie aus dem Nachlass behilflich. Als international agierendes Immobilienunternehmen beraten wir Sie als Erbe oder Erbengemeinschaft genauso umfassend zu den Besonderheiten des Erbrechts in der Schweiz, wenn sich Immobilien im Ausland im Nachlass befinden sollten.



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Haben Sie Fragen zu diesem spannenden Thema oder sind an einer Printausgabe interessiert? Unsere Immobilienexperten vor Ort stehen Ihnen gerne zur Verfügung.

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Wir haben diesen Ratgeber mit der Unterstützung von der Kanzlei Bär & Karrer AG entwickelt, einem führenden Experten für Immobilientransaktionen und Nachlassplanung in der Schweiz. Bei Fragen rund um das Thema wenden Sie sich gerne an Dr. Ruth Bloch-Riemer und Dr. Daniel Leu

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