Grundstückgewinnsteuer

Diese Steuer wird anhand der Differenz zwischen dem Kauf- und dem Verkaufspreis einer Immobilie ermittelt. Hat die Immobilie, die aktuell zum Verkauf steht, mit der Zeit an Wert zugelegt? Dann wird die Grundstückgewinnsteuer entsprechend höher ausfallen. Der Verkäufer kann hier jedoch u. U. Investitionen bzw. Ausgaben geltend machen, um die Steuerlast zu senken.

Wichtig: Für die Steuerhoheit ist der Kanton ausschlaggebend, in dem sich der Standort der veräusserten Immobilie befindet. Die Grundstückgewinnsteuer ist allein vom Verkäufer zu tragen.

Die Grundstückgewinnsteuer der Schweiz ist eine sogenannte Objektsteuer. Als Bemessungsgrundlage dient der Gewinn. Der Gewinn ergibt sich wiederum aus der Differenz zwischen dem aktuellen Verkaufserlös und dem Anlagewert.

Wichtig: Der Tarif für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer richtet sich nicht nur nach der der Höhe des Gewinns, sondern auch nach der Besitzdauer. Auf kurzfristig realisierte Gewinne muss daher in den meisten Kantonen eine höhere Steuer gezahlt werden. Bei langer Besitzdauer reduziert sich die Steuerlast entsprechend.

Die Definition des Grundstücks ist in Art. 655 ZGB (Schweizerisches Zivilgesetzbuch) geregelt. Als Grundstück gelten:

• Liegenschaften,
• Selbstständige und dauernde Rechte, die im Grundbuch eingetragen sind,
• Bergwerke,
• Miteigentum an Grundstücken.

In Art. 2 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden ist geregelt, dass die Kantone eine Grundstückgewinnsteuer erheben müssen. Der Bund erhebt die Grundstückgewinnsteuern nicht. Ein Eigentümer, der mit dem Verkauf seines Grundstücks im Privatvermögen (je nach Kanton auch ggf. im Geschäftsvermögen) einen Gewinn erwirtschaftet, muss den Gewinn nach Art. 12 StHG versteuern.

Die Besteuerung selbst regeln die Kantone unterschiedlich. Es gelten die jeweiligen kantonalen Steuergesetze.

Ein Gewinn liegt beim Verkauf einer Immobilie dann vor, wenn der Verkäufer mehr einnimmt, als er selbst für die Immobilie bezahlt hat. Der Verkaufspreis abzüglich die Anlagekosten ergibt also den Gewinn.

Zum Gewinn können neben des reinen Verkaufspreises übrigens weitere Posten dazugehören, etwa in dem Fall, wenn der Verkäufer mit dem Veräussern der Immobilie einen zusätzlichen Vertrag über weitere Dienstleistungen an der Immobilie (beispielsweise einen Ausbau) abschliesst.

Die Anlagekosten lassen sich üblicherweise aus dem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag ablesen, alternativ kann die Steuerbehörde den Steuerwert der Immobilie für die Berechnung verwenden. 

Bei den Anlagekosten handelt es sich aber nicht allein um den alten bzw. ursprünglichen Kaufpreis oder Steuerwert der nun veräusserten Immobilie. Auch

• wertvermehrende Aufwendungen wie Renovationen, Modernisierungen u. Ä.
• gesetzlich vorgesehene Abzüge gehören zu den Anlagekosten.

Wertvermehrende Aufwendungen sind dabei als alle Auslagen zu verstehen, die den Wert der Immobilie dauerhaft steigern, also Modernisierungen, Umbauten, Erschliessungskosten. Wichtig: Hierbei gelten die individuellen Regelungen der Kantone.

Unter gesetzlich vorgesehenen Abzügen versteht man weitere Möglichkeiten, die Steuerlast zu senken. So können Verkäufer Kosten wie beispielsweise die Handänderungskosten oder die Maklerprovision geltend machen.

Jetzt gehen wir noch ein wenig ins Detail, um Ihnen eine erste Übersicht über die unter-schiedlichen Besteuerungssysteme der Kantone zu geben.

Kantone Zürich, Bern, Uri, Schwyz, Nidwalden, Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Tessin und Jura

In diesen Kantonen gilt das sogenannte monistische System: Bei allen Gewinnen aus Grundstücksverkäufen wird die Grundstückgewinnsteuer als Sondersteuer fällig. Ob es sich hierbei um einen Verkauf von Privat- oder Geschäftsvermögen handelt, ist hierbei unerheblich.

Kanton Genf

Im Kanton Genf fällt zusätzlich zur Grundstückgewinnsteuer die Einkommens- bzw. Gewinnsteuer an. Steuerpflichtig sind gewerbliche und juristische Personen. Um Doppelbesteuerungen zu vermeiden, können Steuerpflichtige die geleistete Grundstückgewinnsteuer in der Steuererklärung in Abzug bringen.

Alle anderen Kantone

In den übrigen Kantonen gilt das sogenannte dualistische System, bei dem nur natürliche Personen beim Verkauf ihres Privatvermögens mit dieser Sondersteuer besteuert werden. Juristische Personen und Gewerbetreibende versteuert ihre Kapitalgewinne nämlich über die Einkommens- bzw. Gewinnsteuer.

Steuersätze je nach Kanton

In insgesamt 11 Kantonen (Aargau, Appenzell Ausserrhoden, Basel-Stadt, Freiburg, Genf, Nidwalden, Obwalden, Tessin, Thurgau, Uri, Waadt) gilt der sogenannte proportionale Tarif. Das bedeutet gleiche Steuersätze unabhängig von der Höhe des Gewinns. Die Senkung der Steuerlast wird hierbei über die Besitzdauer erreicht – wer seine veräusserte Immobilie länger besessen hat, zahlt also weniger Steuern.

In übrigen Kantonen gilt der sogenannte progressive Tarif. Dieser richtet sich nach der Höhe des Gewinns.

Steuerfreibeträge

Bei sogenannten Kleinstgewinnen wird in den meisten Kantonen die Grundstückgewinnsteuer nicht erhoben. Je nach Kanton variieren die Steuerfreibeträge jedoch nicht unerheblich.

So werden in den Kantonen Thurgau, Tessin, Wallis und Neuenburg Gewinne aus Immobilienverkäufen von der Steuer befreit, deren geschuldete Steuer eine bestimmten Summe (zwischen 30 CHF und 100 CHF) nicht übersteigen würde. Der Steuerfreibetrag in Basel-Stadt hingegen beläuft sich auf 500 CHF und auf 13’000 CHF in Luzern.

Einen allgemeinen Steuerabzug, der für einen Immobilienverkauf im Kalenderjahr gilt, gewähren wiederum die Kantone Uri (mit 10’000 CHF) und Schwyz (2’000 CHF). 

Wie wir bereits weiter oben festgestellt haben, ist beim Verkauf einer Immobilie oder Liegenschaft immer der Verkäufer steuerpflichtig.

Aber wer genau aus Steuersicht zur Kasse gebeten werden kann, hier gibt es Nuancen. Normalerweise ist das zunächst der zivilrechtlich definierte Eigentümer der Immobilie, also die Person, deren Name im Grundbuch eingetragen ist. Hat aber jemand die sogenannte Verfügungsgewalt über die Immobilie oder die Liegenschaft, kann auch diese Person als Verkäufer fungieren.

Und was passiert, wenn der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer nicht bezahlt? In diesem Fall haften entweder – falls vorhanden – weitere Eigentümer oder aber der Käufer. Die Steuerbehörde kann jedoch auch das Pfandrecht am Grundstück geltend machen.

Auch ist die Steuerpflicht je nach Kanton unterschiedlich geregelt. So sind beispielsweise in den Kantonen Bern, Jura und Neuenburg auch durch entsprechende Gesetze bzw. durch Verträge definierte sogenannte gewinnanteilsberechtigte Personen steuerpflichtig.

Für Immobilienverkäufer wichtig zu wissen: Die Steuerschuld entsteht für sie als Verkäufer der Immobilie am Tag der Eigentumsübertragung (im Grundbuch). Unter bestimmten Voraussetzungen kann für die Zahlung der Grundstückgewinnsteuer der sogenannte Steueraufschub erreicht werden.

Der Steueraufschub bedeutet, dass der Grundstückgewinn erst bei der nächsten Handänderung besteuert wird. 

Wann kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden?

• Erbgang (gesetzliche Erbfolge, Vermächtnis, Erbteilung, Erbvorbezug)
• Eigentumsübertragung unter Familienangehörigen
• Begründung, Änderung oder Aufhebung des ehelichen Güterstandes
• Schenkungen
• Umstrukturierungen
• Tausch von zwei vergleichbaren, im gleichen Kanton gelegenen Liegenschaften ohne Aufgeld
• Verkauf einer selbst genutzten Wohnimmobilie (Voraussetzung: Der Verkaufsgewinn wird zeitnah zur Anschaffung einer Ersatzliegenschaft verwendet)
• Landumlegung (unterliegt weiteren genau definierten Voraussetzungen!)
• Ersatzbeschaffung von betriebsnotwendigem Anlagevermögen
• Bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken: Verbesserung, Ersatzbeschaffung (unterliegt weiteren genau definierten Voraussetzungen!)

In manchen Situationen kann das Aufschieben sogar einen Wegfall der Grundstückgewinnsteuer bedeutet. Das ist etwa dann der Fall, wenn der Verkäufer der Immobilie innerhalb einer gesetzlich festgelegten Frist vom Gewinn ein neues Eigenheim erwirbt und bis an sein Lebensende dort lebt. Für ihn wird die Grundstückgewinnsteuer in dieser Situation für diese Immobilie also nicht fällig.

Zudem wird die Grundstückgewinnsteuer in einigen Sonderfällen rund um Enteignungen und Verwaltungsakten nicht erhoben. Die Grundstückgewinnsteuer wird zudem nicht fällig bei gemeinnützigen Organisationen, dem Bund, den Kantonen und Gemeinden, den Landeskirchen u. Ä.

Lassen Sie sich rechtzeitig vor dem Verkauf von Ihrer Steuerbehörde informieren. Unsere Experten am Standort in Ihrer Nähe stehen Ihnen bei Fragen gerne zur Verfügung