Miteigentum: gemeinsamer Immobilienerwerb oder Immobilienbesitz

Alleineigentum, Gesamteigentum, Miteigentum – beim Immobilienkauf gelten unterschiedliche Wohneigentumsformen. Insbesondere das Miteigentum ist in der Schweiz recht verbreitet. Ob unter Geschwistern, unter Eheleuten oder unter Geschäftspartnern, es ist wichtig, die Unterschiede, die Vor- und die Nachteile zu kennen.

Die einfache Definition: Miteigentum bedeutet, dass mehrere Personen gemeinschaftlich und zu genau definierten Teilen Eigentum an einer Immobilie besitzen. Gesetzliche Grundlage: Art. 646 - 651 ZGB (Schweizerische Zivilgesetzbuch).

Die Rechte und Pflichten jedes Miteigentümers entsprechen den Rechten und Pflichten eines gewöhnlichen Eigentümers; alle die Immobilie betreffenden Entscheidungen bedürfen der mehrheitlichen Zustimmung der Miteigentümer.

Der wichtigste Unterschied zum sogenannten Gesamteigentum besteht darin, dass unter den Miteigentümern kein Gemeinschaftsverhältnis besteht und sie nicht persönlich aneinander gebunden sind – somit also flexibler sind und ihre Miteigentumsanteile jederzeit veräussern können.

Beim Gesamteigentum muss zwingend eine gesetzliche oder vertragliche Bindung vorliegen. Das ist beispielsweise bei einer Erbengemeinschaft der Fall oder wenn Ehepartner das Gesamteigentum in einem Vertrag festhalten. Um einen Anteil zu veräussern, muss hier der am Verkauf interessierte Eigentümer die Zustimmung aller Beteiligten einholen.

Beim sogenannten Stockwerkeigentum handelt es sich um eine Sonderform von Miteigentum. Hier gelten auch spezielle gesetzliche Regelungen. Mittels Stockwerkeigentum werden Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus den einzelnen Eigentümern zugeordnet. Hier besteht zwar auch eine Eigentümergemeinschaft, doch ihre eigenen räumlich definierten Eigentumsanteile können die Stockwerkeigentümer alleine verfügen.

Schliesslich gibt es auch noch das Alleineigentum. Wie der Begriff schon verrät, ist hier eine einzige Person der alleinige Eigentümer einer Immobilie.

Grundsätzlich kann Miteigentum auf zwei Wegen entstehen: Immobilienerwerb oder Umwandlung von Eigentumsformen.

Immobilienerwerb = Hier entsteht das Miteigentum, wenn Immobilienerwerb durch mehrere Personen vorliegt und die Miteigentumsquoten exakt festgelegt werden.

Umwandlung von Eigentum = Alleineigentum und Gesamteigentum können jeweils in Miteigentum umgewandelt werden. Das kann etwa durch den Verkauf von Miteigentumsanteilen durch einen Alleineigentümer stattfinden oder beispielsweise bei einer Erbteilung, bei der die Erben zu Miteigentümern werden.

Was bedeutet unselbstständiges bzw. subjektiv-dingliches Miteigentum?

Hierbei liegt ein Miteigentumsanteil vor, das untrennbar (daher: unselbstständig) mit dem Hauptgrundstück verbunden ist, zum Beispiel ein Parkplatz, eine Grünfläche und dergleichen – Anlagen, die fürs gesamte Grundstück von Wert sind und daher nicht separat veräussert werden dürfen. Es unterliegt weder Aufhebungsansprüchen, noch dem gesetzlichen Vorkaufsrecht.

Als Miteigentümer haben Sie natürlich gewisse Rechte und Pflichten:

Die Rechte von Miteigentümern

Zunächst ist da natürlich das Recht, den Miteigentumsanteil zu verschenken, zu verpfänden, zu vererben oder zu verkaufen.

Aber auch in der Nutzung des Miteigentums an einem Grundstück oder Haus gibt es im Allgemeinen keine Einschränkung der Nutzung. Beim Miteigentum an einer Wohnung kann die Nutzung aber auch auf bestimmte Räume begrenzt sein. Beim Stockwerkeigentum wird dann nach Wohneinheiten unterschieden.

Die Pflichten von Miteigentümern

Auch bestimmte Pflichten sind an das Miteigentum gebunden. Vor allem die Übernahme von Kosten wie etwa Verwaltungskosten, Kosten für bauliche Massnahmen, Unterhalt von diversen Anlagen – sobald die von der Mehrheit beschlossen wird und unabhängig davon, ob der betroffene Miteigentümer die fraglichen Anlagen nutzt.

Da die Miteigentümer ihre Miteigentumsanteil verkaufen, vererben oder verschenken können, muss diese sogenannte Eigentumsübertragung im Grundbuch vermerkt werden. Auch durch die Änderungen der Miteigentumsquoten ist eine Übertragung möglich.

Ferner haben die Miteigentümer (gemäss Art. 650 Abs. 1 ZGB) einen Anspruch auf Aufhebung des Miteigentums, zumindest unter bestimmten Voraussetzungen. Die Aufhebung kann durch Teilung oder durch Verkauf erreicht werden. Die Miteigentümer können eine Aufhebung aber auch per Vereinbarung für eine gewisse Zeit ausschliessen, maximal jedoch für 50 Jahre.

Sollte beim Wunsch nach Aufhebung keine Einigung eintreten, kann eine sogenannte Teilungsklage angestrengt werden. In diesem Fall kann ein Richter das Miteigentum versteigern lassen. Soll der Beklagte oder sollen die Beklagten die Immobilie erwerben wollen, wird die Versteigerung unter den Miteigentümern durchgeführt. Andernfalls wird die Liegenschaft öffentlich versteigert.

Beim Verkauf eines Miteigentumsanteils gilt das sogenannte gesetzliche Vorkaufsrecht (Art. 682 Abs. 1 ZGB). Somit haben die anderen Miteigentümer Vorrang als potenzielle Käufer. Sie können das aber auch aufheben oder abändern, was aber öffentlich beurkundet werden muss.

Aber auch unabhängig vom Vorkaufsrecht kann sich der Verkauf eines Miteigentumsanteils je nach Immobilienart als schwierig gestalten. Ein Anteil von einem Einfamilienhaus ist kein sonderlich attraktives Angebot, während z. B. eine Wohnung im Stockwerkeigentum weniger problematisch zu veräussern ist.