Interview mit Kerstin Kühn: So nehmen wir die Einwertung Ihrer Immobilien in Zürich vor

Einer der ersten Schritte zum erfolgreichen Immobilienverkauf in Zürich ist neben einem umfangreichen Erstgespräch die Einwertung Íhrer Liegenschaften in Zürich. Denn nur die richtige Einschätzung des Zustandes, der Lage und des Marktwertes Ihrer Immobilien in Zürich führt zu einem realistischen Kaufpreis, der am Zürcher Immobilienmarkt Bestand hat. Kerstin Kühn ist die Lizenzpartnerin von Engel & Völkers und leitet das Maklerteam Zürich Paradeplatz ebenso wie das Team im Immobilienshop Oerlikon. 

Ob Sie Luxusimmobilien in Zürich, ein Mehrgenerationenhaus in Zürich, Neubauprojekte Zürich oder Immobilien in Zürich verkaufen möchten, bei Kerstin Kühn und ihren Zürcher Teams sind Sie in den besten Händen. Viele Jahre Erfahrung in der Vermarktung von Immobilien kombiniert mit einer hervorragenden Ausbildung und dem richtigen Gespür für den regionalen Markt befähigen das Team von Engel & Völkers, die optimalen Immobilienpreise für Zürich zu ermitteln. Erfahren Sie im nachfolgenden Interview mit Kerstin Kühn, wie unsere Experten Ihre Objekte einwerten und bestmöglich vermarkten.

Was qualifiziert Sie dazu, eine Immobilienbewertung vorzunehmen?

Kerstin Kühn: Ich bin seit über 12 Jahren in der Immobilienvermittlung tätig und habe seither eine Vielzahl an Bewertungen vorgenommen. Eine grosse Expertise und Praxiserfahrung zeichnen mich aus sowie hervorragende Marktkenntnisse und ein ausgeprägtes Gespür für Preise. Zur Zeit absolviere ich ergänzend eine Ausbildung zum Immobilientreuhänder, so dass mein Praxis-Know-How zusätzlich noch um theoretisches Wissen erweitert wird. 

Wieviel kostet eine Immobilienbewertung?

Kerstin Kühn: Die Immobilienbewertung ist unsere Visitenkarte beim Liegenschaftsbesitzer. Wir legen grossen Wert auf hervorragende Arbeit und eine zuverlässige Einschätzung der Immobilie. Den Service bieten wir kostenfrei und unverbindlich an, damit uns unser zukünftiger Auftraggeber kennenlernen kann. Ein Immobilienverkauf ist Vertrauenssache. Neben den “hard facts” muss auch die Chemie stimmen. Die Zusammenarbeit geht häufig über viele Monate, in seltenen Fällen sogar über Jahr hinweg. Daher ist es wichtig, sich für einen Partner zu entscheiden, der professionell und kompetent ist, aber auch zuverlässig, vertrauensvoll und sympathisch. 

Wie findet eine Einwertung bei Ihnen statt, auf welche Dauer, welche einzelnen Schritte muss ich mich einstellen?

Kerstin Kühn: In einem ersten Schritt nehmen wir eine persönliche Inaugenscheinnahme der Immobilie vor. Diese erfolgt stets nach dem Vier-Augen-Prinzip. Hierbei achten wir auf jedes Detail und benötigen eine Vielzahl an Informationen zum Objekt. Beim ersten Kennenlernen besprechen wir auch die Rahmenbedingungen, die zu einem möglichen Verkauf führen können und die Erwartungshaltung an uns. Danach ermitteln wir den Wert der Liegenschaft und erstellen eine individuelle Präsentation für unsere Kunden. In einem weiteren Schritt laden wir die Kunden in unser Büro ein und stellen Ihnen die Ergebnisse unserer Arbeit vor. Hierbei gehen wir auch auf unsere Arbeitsweise und Vermarktungsmethoden ein. Die Besprechung eines Vertragsentwurfs gehört ebenfalls dazu. Wir arbeiten sehr speditiv: von der ersten Kontaktaufnahme bis zur Präsentation der Bewertungsergebnisse vergehen in der Regel nur ca. 2 Wochen.  

Welche Aspekte sind wichtig zu nennen, um eine adäquate Bewertung einer Immobilie vornehmen zu können?

Kerstin Kühn: Die Besichtigung vor Ort ist sehr wichtig und unterscheidet uns von reinen Online-Bewertungen, die nie die gleiche Genauigkeit haben können. Aspekte wie Lichteinfall, Privatsphäre und Ausblick sowie umliegende Geräuschquellen können nur bei einer persönlichen Besichtigung exakt gewertet werden. Daneben benötigen wir Kennzahlen wie u.a. Grundstücksgrösse und Kubatur, Wohnfläche, Datum und Höhe der getätigten und geplanten Renovationen sowie bei Stockwerkeigentum Angaben zu Nebenkosten und Erneuerungsfonds.

Welches Verfahren nutzen Sie für die Immobilienbewertung? Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren?

Kerstin Kühn: Da wir überwiegend privat genutztes Wohneigentum verkaufen bzw. vermieten, verwenden wir in der Regel das Vergleichswertverfahren. Zum einen arbeiten wir mit der hedonischen Methode, bei der von getätigten Freihandtransaktionen mithilfe eines standardisierten Verfahrens allgemeingültige, verlässliche Rückschlüsse auf die zu bewertenden Objekte gezogen werden. Mit diesem statistischen Verfahren arbeiten auch Marktteilnehmer wie Banken. Vor allem vor dem Hintergrund der Finanzierbarkeit einer Liegenschaft ist es wichtig, dass wir Werte ermitteln, die mit den Bankbewertungen kongruent sind. Zum anderen verifizieren wir die über die hedonische Methode ermittelten Werte mit Preisen von Vergleichsobjekten. Dies ist wichtig, da zum Teil erzielte Verkaufspreise von einer hedonischen Bewertung abweichen und es zudem Objekte gibt, die nur schwer mit Hilfe der hedonischen Methode bewertet werden können. Hierzu gehören Spezialobjekte unter Denkmalschutz, im Baurecht oder in Freihaltezonen.

Mit welchen Erfahrungswerten arbeiten Sie am verlässlichsten?

Kerstin Kühn: Um Erfahrungswerte heranziehen zu können ist es wichtig, auf eine vergleichbare Mikrolage abzielen zu können und Objekte auszuwählen, die sich vom Ausbaustandard und dem Zustand ähneln. Sollte dies nicht immer möglich sein, müssen Zu- und Abschläge vorgenommen werden.

Gab es schon einmal eine große Diskrepanz zwischen Ihrer Einschätzung und dem tatsächlich erzielten Verkaufspreis?

Kerstin Kühn: In der Regel sind unsere Bewertungen äusserst exakt. Abweichungen belaufen sich durchschnittlich auf unter 5% zwischen realisiertem Verkaufspreis und Angebotspreis auf dem Markt. Und ja, dadurch dass wir in der Stadt Zürich eine äusserst tiefe Eigentumsquote haben, ist die Nachfrage sehr gross, was zum Teil zu realisierten Verkaufspreisen führt, die sich deutlich über dem Angebotspreis und einer Bankbewertung bewegen können. Trotz der aktuellen Marktsituation konnten wir bereits in diesem Jahr (2020) in einem Fall einen über 15% höheren Verkaufspreis erzielen. Ein toller Erfolg – dank unserer exklusiven Vermarktungsstrategie. 

Geben Sie dem Kunden Tipps, um eine Wertsteigerung vor dem Verkauf durch z.B. Renovierungsarbeiten zu erzielen?

Kerstin Kühn: Selbstverständlich beraten wir unsere Auftraggeber, wie sie und wir gemeinsam das Objekt im besten Licht präsentieren können. Meistens kommt es auf kleine Details an, wie z.B. Storen und Gardinen öffnen, viel Licht, ein aufgeräumtes und geputztes Objekt, gut durchlüften und bei Bedarf einen angenehmen, dezenten Raumduft verwenden. Hierauf sind unsere ImmobilienberaterInnen geschult und bereiten das Objekt vor einer Besichtigung entsprechend vor. Hin und wieder empfehlen wir kleinere Reparaturarbeiten bei Defekten, die einen schlechten Eindruck hinterlassen könnten. Von umfassenderen Renovationen raten wir in der Regel ab, da die Auswahl der Materialien wie Boden, Küche und Bäder sehr individuell sind und dem Käufer überlassen werden sollten. Ist eine Liegenschaft technisch auf einem guten Stand, ist dies sicherlich ein Vermarktungsvorteil, der sich positiv auf den Preis auswirkt.

Gibt es Besonderheiten auf dem Zürcher Markt in Hinblick auf die Bewertung einer Immobilie?

Kerstin Kühn: Da die Nachfrage bei Weitem das Angebot übersteigt, bewegen wir uns meist am oberen Ende der ermittelten Bewertungsbandbreite. Dennoch ist es wichtig, die Erwartungen nicht zu überziehen. Ein Objekt, das nicht innerhalb von 6 Monaten verkauft werden kann, hinterlässt meist einen negativen Beigeschmack. Es liegt ein schmaler Grat zwischen dem optimalen Ausreizen des Verkaufspreises und gleichzeitig, den Bogen nicht zu überspannen. Hierzu beraten wir unsere Auftraggeber bei der Besprechung und Festlegung des Preises auf dem Markt. 

Bin ich an den von Ihnen ermittelten Preis gebunden, wenn ich mich für eine Vermarktung mit Ihnen entscheide?

Kerstin Kühn: Der Auftraggeber entscheidet, mit welchem Preis wir auf den Markt gehen. Natürlich beraten wir und sprechen unsere Empfehlung aus. Da wir die Profis am Markt sind, folgen die Immobilienbesitzer in der Regel auch unserer Expertise. Sind wir bereits mitten in der Vermarktung der Immobilie, findet ein Verkauf nur statt, wenn der Auftraggeber dem gebotenen Verkaufspreis zustimmt. Natürlich beraten wir unsere Kunden auch hier, ob sie auf ein tieferes Angebot eingehen sollten oder die Zeit hierzu noch nicht reif ist. Wenn sich der Verkaufspreis nach oben entwickelt aufgrund einer hervorragenden Nachfrage, dann ist es wichtig, den Verkauf zu vollziehen und nicht weiter zu spekulieren. In jedem Fall sind wir immer an der Seite unseres Kunden und beraten zum optimalen Zeitpunkt.

Infos zu Kerstin Kühn generell:

“Ich bin ein äusserst erfahrener Verkaufs- und Akquisitionsprofi mit ausgeprägter Kundenorientierungund Begeisterung am Führen von Teams. Seit über 12 Jahren bin ich bei Engel & Völkers, davon seit 8 Jahren als Lizenzpartnerin für die Stadt Zürich mit den Shops Paradeplatz und Oerlikon. Davor war ich während 10 Jahren im internationalen Wealth Management der UBS an Standorten in Deutschland und der Schweiz tätig. Ich bin Finanzökonomin und halte einen Bachelor of Science in Management. Ich habe drei Kinder und führe das Geschäft gemeinsam mit meinem Mann Axel Kühn. Kraft tanke ich am liebsten am Meer in unserem Haus in Südfrankreich.” Kerstin Kühn

Haben wir Ihr Interesse geweckt und wünschen Sie eine unverbindliche Einwertung Ihrer Immobilien? Dann kontaktieren Sie die erfahrenen Immobilienberater für Immobilien in Oerlikon oder im Immobilienshop von Engel & Völkers in Zürich am Paradeplatz. Übrigens verkaufen wir Ihre Immobilien auch in anderen Quartieren und Agglomerationsgemeinden in Zürich wie beispielsweise:

• Immobilien Albisrieden

• Immobilien Altstetten

• Immobilien Schwamendingen

• Immobilien Zürich Enge

Für Käufer ist die Frage, wie eine Einwertung durch die Immobilienberater von Engel & Völkers in Zürich stattfindet, ebenso interessant. Denn von einer realistischen Einschätzung des Kaufpreises profitieren Sie auch als Suchkunde. Egal, ob Sie eine Wohnung kaufen in Zürich Stadt und Altstadt, eine Villa kaufen in Zürich oder vielleicht beabsichtigen, Immobilien in Zürich zu kaufen als Ausländer – mit Frau Kerstin Kühn und ihren kompetenten Mitarbeitern von Engel & Völkers Zürich Paradeplatz und Oerlikon erwerben Sie Ihre Immobilien zum fairen Kaufpreis und mit bester Beratung. Das gilt genauso für Immobilien wie:

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