Immobilien-Erbrecht für Mehrfamilienhäuser

Grundlagen des deutschen Erbrechts

Mit dem Tod des Erblassers gehen grundsätzlich nahezu alle Rechte und Pflichten automatisch auf die Erben über. Dazu gehören auch Immobilien, Schulden und laufende Verträge.

Wenn kein Testament oder Erbvertrag existiert, greift die gesetzliche Erbfolge. Sie bestimmt, wer Erbe wird und in welcher Quote. Vorrangig erben die direkten Nachkommen des Erblassers, also Kinder und Enkelkinder. Gibt es keine Abkömmlinge, erben die Eltern und deren Nachkommen, etwa Geschwister sowie Nichten und Neffen des Verstorbenen.

Lebte der Erblasser in einer Ehe, hat auch der Ehegatte einen gesetzlichen Erbanspruch. Wie hoch dessen Anteil ausfällt, hängt zum einen davon ab, welche weiteren gesetzlichen Erben vorhanden sind, und zum anderen vom Güterstand der Ehe, also Zugewinngemeinschaft, Gütertrennung oder Gütergemeinschaft.

Gibt es mehrere Erben, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Der Nachlass, inklusive Immobilien, gehört ihnen gemeinsam, bis eine einvernehmliche Aufteilung gefunden oder die Auseinandersetzung rechtlich vollzogen ist. Gerade bei Immobilien kann dies zu Spannungen führen, wenn sich die Erben nicht über Nutzung, Vermietung oder Verkauf einigen.

Besondere Regelungen gelten für minderjährige Erben, bei denen Erbrecht, Familienrecht und Vormundschaftsrecht ineinandergreifen. Gibt es keine direkten Erben, kommen entferntere Verwandte oder im letzten Schritt der Staat als Erbe in Betracht.

Durch ein Testament oder einen Erbvertrag kann der Erblasser von der gesetzlichen Erbfolge abweichen und individuell festlegen, wer was erhält. Dennoch haben bestimmte nahe Angehörige, insbesondere Kinder und Ehegatte, einen Pflichtteilsanspruch, also einen gesetzlich garantierten Mindestanteil, der auch gegen den Willen des Erblassers geltend gemacht werden kann.

Gerade bei Immobilien im Nachlass rückt heute die steuerliche Behandlung stärker in den Vordergrund. Wer vererbt oder erbt, sollte das materielle Erbrecht daher immer gemeinsam mit den erbschaft- und einkommensteuerlichen Folgen betrachten.

Immobilie vererben, verschenken oder an das Kind verkaufen

Die Übertragung von Immobilien, ob durch Erbschaft, Schenkung oder Verkauf an Kinder, unterliegt einer Vielzahl rechtlicher und steuerlicher Rahmenbedingungen. Die Grundmechanismen sind ähnlich, die steuerlichen Details im Einzelfall jedoch entscheidend.

Vererbung von Immobilien

Ohne Testament gelten die Regeln der gesetzlichen Erbfolge. Immobilien fallen dann im Zweifel an mehrere Personen gleichzeitig und werden Teil einer Erbengemeinschaft. Um Konflikte zu vermeiden, empfiehlt sich häufig eine klare Zuordnung durch Testament oder Erbvertrag, zum Beispiel:

• eine bestimmte Immobilie an ein Kind,

• Ausgleichszahlungen an Geschwister,

• oder detaillierte Regelungen zur Nutzung und Verwaltung des Objekts.

So lassen sich langwierige Auseinandersetzungen innerhalb der Erbengemeinschaft zumindest eingrenzen.

Schenkung einer Immobilie (vorweggenommene Erbfolge)

Die Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten ist ein zentrales Instrument der Nachfolgeplanung. Ein wesentlicher Vorteil liegt in der Nutzung der persönlichen Freibeträge, die alle zehn Jahre erneut zur Verfügung stehen. Das gilt insbesondere für Übertragungen an Kinder, bei denen hohe Freibeträge greifen.

Gleichzeitig geraten diese Freibeträge stärker in den Fokus, weil die Immobilienwerte in vielen Regionen deutlich gestiegen sind und damit schneller steuerlich relevante Größenordnungen erreicht werden. Zusätzlich gewinnt die einkommensteuerliche Seite an Bedeutung. Seit dem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 26. September 2023 (Az. IX R 13/22) ist klargestellt, dass der entgeltliche Erwerb eines Anteils an einer Erbengemeinschaft nicht dazu führt, dass das zum Nachlass gehörende Grundstück einkommensteuerlich als neu angeschafft gilt. Die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG knüpft weiterhin an den ursprünglichen Erwerb durch den Erblasser an. Vorweggenommene Gestaltungen und spätere Verkäufe sollten deshalb immer gemeinsam betrachtet werden.

Schenkung mit Rückfallklauseln, Nießbrauch und Wohnrecht

In der Praxis werden Immobilien häufig nicht vollständig aus der Hand gegeben, sondern mit Vorbehaltsrechten übertragen. Typisch sind etwa Nießbrauch, ein lebenslanges Wohnrecht oder Rückfallklauseln für bestimmte Fälle wie Tod, Insolvenz oder Scheidung des Beschenkten.

Solche Gestaltungen sind grundsätzlich zulässig und ein wichtiges Instrument, um wirtschaftliche Sicherheit zu bewahren und ungewollte Vermögensverschiebungen zu verhindern. Konstellationen mit Vorbehaltsrechten und Schulden, zum Beispiel einer Belastung mit Darlehen, werden von Finanzverwaltung und Rechtsprechung jedoch sehr genau geprüft. Schenkungen mit Nießbrauch, Wohnrecht oder Rückfallklauseln sollten daher steuerlich und rechtlich sorgfältig strukturiert werden, weil schon kleine Details darüber entscheiden können, ob und in welcher Höhe Schenkungsteuer anfällt.

Verkauf der Immobilie an Kinder

Eine weitere Möglichkeit ist der Verkauf der Immobilie an Kinder oder andere Verwandte in gerader Linie. Dabei bleibt ein wichtiger Punkt: Verkäufe zwischen Verwandten in gerader Linie, also Eltern, Kinder, Enkelkinder aufwärts und abwärts, sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Das kann schnell eine erhebliche Summe sparen, da die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises betragen kann.

Der Kaufpreis kann so gestaltet werden, dass die Kinder ihn nicht auf einmal bezahlen, sondern in Form regelmäßiger Raten an die Eltern zurückführen. Solche Rentenmodelle können den Eltern eine zusätzliche Einkommensquelle im Alter bieten. Die steuerliche Behandlung dieser Zahlungen hängt von der konkreten Ausgestaltung ab und sollte im Einzelfall geprüft werden.

Für Verkäufe ist außerdem die sogenannte Spekulationsfrist relevant. Gewinne aus der Veräußerung privater Immobilien sind in der Regel nur steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen, abgesehen von bestimmten Ausnahmen bei selbst genutzten Immobilien. Das erwähnte BFH-Urteil IX R 13/22 schafft hier Erleichterung für Erbengemeinschaften. Wenn ein Erbe die Anteile seiner Miterben übernimmt und später eine zum Nachlass gehörende Immobilie veräußert, löst der Erwerb der Erbanteile keine neue Zehnjahresfrist aus. Maßgeblich bleibt der ursprüngliche Erwerb durch den Erblasser, was in vielen Konstellationen zu einer einkommensteuerlichen Entlastung führt.

Ausblick

Rund um die Erbschaft- und Schenkungsteuer werden Bewertung, Freibeträge und die Behandlung von Immobilien politisch und rechtlich weiter diskutiert. Eigentümer und Erben sollten ihre Gestaltung deshalb nicht als einmalige Entscheidung verstehen, sondern in regelmäßigen Abständen prüfen lassen, ob sie noch zu den aktuellen rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen passt. Das kann helfen, die eigene Immobilie im Familienvermögen zu halten und gleichzeitig unerwartete steuerliche Belastungen zu vermeiden.