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09.12.2025

Milieuschutz & Verkaufspreise: Was Berliner Eigentümer wissen sollten

Wie stark beeinflusst Milieuschutz den Verkaufspreis Ihres Zinshauses wirklich? Neue Zahlen aus Berlin zeigen: Lagequalität bleibt der wichtigste Faktor.

Low-angle view of a white historic building with arched windows and decorative facade, framed by a leafy green tree and bright blue sky.

In Berlin gibt es nach aktuellem Stand 82 sogenannte Milieuschutzgebiete. Streng genommen lautet die korrekte Bezeichnung Gebiete zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Rechtsgrundlage hierfür ist § 172 Baugesetzbuch (BauGB). Für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in bestehenden Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohnungen gilt in Berlin zudem stadtweit ein Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB. Die aktuelle Umwandlungsverordnung tritt am 1. Januar 2026 in Kraft und gilt bis zum 31. Dezember 2030. Auch bestimmte Modernisierungen bedürfen der behördlichen Zustimmung.

Diese aufwendigen Genehmigungsverfahren und die seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 deutlich begrenzten Möglichkeiten des kommunalen Vorkaufsrechts schränken die Handlungsoptionen bei Zinshäusern in Milieuschutzgebieten somit deutlich ein. Immer wieder fragen uns Eigentümer, die sich mit einer Verkaufsabsicht tragen, welchen Einfluss die Lage in einem Milieuschutzgebiet auf den erzielbaren Kaufpreis hat.

Ein Blick auf die von Engel & Völkers Commercial in Berlin getätigten Transaktionen aus den vergangenen Jahren gibt hier Aufschluss. Die folgenden Ergebnisse beziehen sich auf unsere Transaktionen und Marktbeobachtungen bis einschließlich 2020. Vergleicht man die durchschnittlich erzielten Quadratmeterpreise von Objekten in Milieuschutzgebieten mit denen von Objekten, die keinen Restriktionen unterworfen waren, zeigt sich für 2020 nur ein marginaler Effekt. Hier lagen die Preise im Durchschnitt zwar etwas unter denen von Objekten ohne Milieuschutz, sie bewegten sich aber auf demselben Niveau wie in den Vorjahren 2018 und 2019.

In den Jahren bis 2019 war das Thema Vorkaufsrecht weniger präsent. Bis dahin lagen die erzielten durchschnittlichen Quadratmeterpreise in Milieuschutzgebieten sogar über denen von Wohn- und Geschäftshäusern in anderen Lagen. Ein Grund dafür ist, dass vor allem begehrte Wohnlagen zu Milieuschutzgebieten erklärt wurden, in denen die Kaufpreise pro Quadratmeter aufgrund der hohen Nachfrage von jeher über dem Hauptstadtmittel lagen.

Bar chart (2016–2020) of average purchase price €/m²: red = with Milieuschutz, gray = without; both rise, gray surpasses red in 2020 (~3,200€).

Derzeit ist die Nachfrage auch nach Wohnimmobilien in Milieuschutzgebieten grundsätzlich vorhanden, wobei nicht mehr jeder Investor hierfür infrage kommt. „Käufer von Immobilien, die in Milieuschutzgebieten liegen, verfügen in der Regel über einen sehr langfristigen Anlagehorizont. Für diese Investoren zählt vorrangig die Lagequalität“, fasst Rackham F. Schröder, Geschäftsführer bei Engel & Völkers Commercial in Berlin, die Käufermotivation zusammen.

Allen Eigentümern von Objekten in Milieuschutzgebieten rät er, „den aktuellen Marktpreis des eigenen Objektes und die Preisentwicklung immer im Blick zu haben, um rechtzeitig abwägen zu können, ob ein Verkauf des Objektes die wirtschaftlich sinnvollere Alternative zur Bestandhaltung sein könnte“.