Immobilie im Milieuschutzgebiet: Verminderte Verkaufschancen?

In Berlin gibt es nach aktuellem Stand 64 sogenannte Milieuschutzgebiete. Streng genommen lautet die korrekte Bezeichnung Gebiete zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Rechtsgrundlage hierfür ist § 172 Baugesetzbuch (BauGB), welcher unter anderem besagt, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum zu Wohnzwecken genehmigungspflichtig ist. Auch bestimmte Modernisierungen bedürfen der behördlichen Zustimmung.

Diese aufwendigen Genehmigungsverfahren und die „Gefahr“ des kommunalen Vorkaufs schränken die Handlungsoptionen bei Zinshäusern in Milieuschutzgebieten somit deutlich ein. Immer wieder fragen uns Eigentümer, die sich mit einer Verkaufsabsicht tragen, welchen Einfluss die Lage in einem Milieuschutzgebiet auf den erzielbaren Kaufpreis hat.

Ein Blick auf die von Engel & Völkers Commercial in Berlin getätigten Transaktionen aus den vergangenen Jahren gibt hier Aufschluss. Vergleicht man die durchschnittlich erzielten Quadratmeterpreise von Objekten in Milieuschutzgebieten mit denen von Objekten, die keinen Restriktionen unterworfen waren, zeigt sich für 2020 nur ein marginaler Effekt. Hier lagen die Preise im Durchschnitt zwar etwas unter denen von Objekten ohne Milieuschutz, sie bewegten sich aber auf demselben Niveau wie in den Vorjahren 2018 und 2019.

In den Jahren bis 2019 war das Thema Vorkaufsrecht weniger präsent. Bis dahin lagen die erzielten durchschnittlichen Quadratmeterpreise in Milieuschutzgebieten sogar über denen von Wohn- und Geschäftshäusern in anderen Lagen. Ein Grund dafür ist, dass vor allem begehrte Wohnlagen zu Milieuschutzgebieten erklärt wurden, in denen die Kaufpreise pro Quadratmeter aufgrund der hohen Nachfrage von jeher über dem Hauptstadtmittel lagen.

Derzeit ist die Nachfrage auch nach Wohnimmobilien in Milieuschutzgebieten weiterhin hoch, wobei nicht mehr jeder Investor hierfür infrage kommt. „Käufer von Immobilien, die in Milieuschutzgebieten liegen, verfügen in der Regel über einen sehr langfristigen Anlagehorizont. Für diese Investoren zählt vorrangig die Lagequalität“, fasst Rackham F. Schröder, Geschäftsführer bei Engel & Völkers Commercial in Berlin, die Käufermotivation zusammen.

Allen Eigentümern von Objekten in Milieuschutzgebieten rät er, „den aktuellen Marktpreis des eigenen Objektes und die Preisentwicklung immer im Blick zu haben, um rechtzeitig abwägen zu können, ob ein Verkauf des Objektes die wirtschaftlich sinnvollere Alternative zur Bestandhaltung sein könnte“.