Der Nachhaltigkeitsbegriff hat sich im Verlauf der letzten Jahre zu einem zentralen Gütekriterium am Markt für Gewerbeimmobilien etabliert. Unter dem Schlagwort der "ESG-Konformität" geht diese weit über die herkömmliche Definition der Umweltfreundlichkeit hinaus und umfasst sowohl ökologische (Environment) und soziale (Social) Aspekte als auch Faktoren, die für die Verantwortung der Unternehmensführung (Governance) relevant sind. So lassen sich Büroflächen in Hamburg heute konkret anhand diverser Kriterien-Kataloge bewerten, was sich merklich auf den Marktwert der entsprechenden Immobilien auswirkt. Auch wird die Gesetzeslage rund um die Nachhaltigkeit von gewerblich genutzten Immobilien kontinuierlich angepasst, was Eigentümer zusehends dazu bewegt, neue Strategien für ihre Office-Kontingente zu entwickeln – insbesondere dann, wenn Unternehmen über älteres Bestandseigentum verfügen und der Verkauf mit anschließendem Mietverhältnis zur interessanten Option avanciert. Welche Auslöser dafür im Kern verantwortlich sind, und wie entsprechende Lösungsmöglichkeiten aussehen können, bringt Engel & Völkers Commercial Hamburg Ihnen in diesem Artikel näher.
Auf Grundlage des Europäischen Green Deals von 2019, der zur Klimaneutralität der EU bis 2050 beitragen soll, sind auf Unionsebene zahlreiche ESG-Richtlinien entstanden, anhand derer die Nachhaltigkeit von Unternehmen gemessen werden kann. Letztere werden (je nach Größe und Umsatzvolumen gegebenenfalls verpflichtend) dazu angehalten, ihre Nachhaltigkeitsbilanz in regelmäßigen Abständen zu veröffentlichen – analog zum bereits obligatorischen Finanzbericht. Zu den wichtigsten Richtlinien zählt beispielsweise die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD), die auf den European Sustainability Reporting Standards (ESRS) basiert.
Diese Standards umfassen auch die Veröffentlichung immobilienrelevanter Daten wie beispielsweise zum Energieverbrauch, zur Abwasser- und Müllentsorgung, der Nutzung erneuerbarer Energien und dergleichen. Auch soziale Faktoren wie Barrierefreiheit, ausreichendes Platzangebot, Sicherheit und Erreichbarkeit spielen eine Rolle.
Weitere Richtlinien stellen beispielsweise die Klassifizierung nach EU-Taxonomie oder die Corporate Sustainability Due Diligence Directive (CSDDD) auf EU-Ebene, die weltweit genutzten Standards des Greenhouse Gas Protocol (GHG) und der Global Reporting Initiative (GRI) sowie das deutschlandweit geltende Lieferkettensorgfaltspflichtengesetz (LkSG) dar.
Eine detaillierte Übersicht der einzelnen Standards und Berichtsvorgaben finden Sie etwa auf der Übersichtsseite von planted.green. Allein die Fülle an Richtlinien und Kriterien, die bis heute ins Leben gerufen wurden, veranschaulichen bereits den hohen Stellenwert, der dem Thema Nachhaltigkeit öffentlich beigemessen wird. Für die positive Wahrnehmung von Unternehmen ist es also maßgeblich, mit modernen, energieeffizienten und mitarbeiterfreundlichen Büroflächen aufzuwarten, was das Gesamtbild als Geschäftspartner, Arbeitgeber und gesellschaftlichem Verantwortungsträger entscheidend mit prägt.
Tatsächlich gehen die Vorteile nachhaltiger Büroimmobilien deutlich über die öffentliche Wahrnehmung des Unternehmens hinaus. In der Praxis erweisen sich moderne Officeobjekte allein im Hinblick auf die Betriebskosten als wesentlich sparsamer als ihre 20, 30 oder 40 Jahre älteren Pendants. Neue Dämm- und Heizsysteme nutzen die eingesetzte Energie deutlich effizienter, während beispielsweise Solaranlagen einen wesentlichen Teil des Stromverbrauchs kompensieren können. Ältere Büros haben auch in puncto CO2-Abgabe häufig das Nachsehen: Je mehr Emissionen der Betrieb aus fossilen Brennstoffen verursacht, desto höher fällt die zusätzliche Abgabe an die Staatskasse aus.
Die Modernisierung veralteter Büroobjekte kann sich also unter gewissen Umständen rentieren, insbesondere dann, wenn ein Unternehmen langfristig mit der entsprechenden Fläche plant. Bei besonders ineffizienten Objekten kann die energetische Sanierung im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), des Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und der Energieeinsparungsverordnung (EnEV) sogar verpflichtend sein, um weiterhin die gesetzlichen Mindestanforderungen zu erfüllen. Doch ob verpflichtend oder nicht – umso weniger die Büros den relevanten ESG-Kriterien entsprechen, desto mehr sinkt der Marktwert der Immobilie. Über einen längeren Zeitraum untätig zu bleiben, erweist sich also in so gut wie jedem Fall als nicht empfehlenswert.
Auf der anderen Seite sind umfassende Modernisierungsarbeiten auch mit einem nicht unerheblichen finanziellen Aufwand verbunden, selbst wenn dieser durch öffentliche Subventionen möglicherweise gesenkt werden kann. Zu geringe Budgets oder die fehlende Bereitschaft, in eine Jahrzehnte alte Gebäudesubstanz zu investieren, macht folglich die Suche nach neuen Immobilienstrategien notwendig.
Die Alternative, die nach Erfahrung unserer Immobilienexperten momentan häufig von Unternehmen mit Bestandseigentum erwogen wird, besteht im Verkauf des alten Büroobjekts mit anschließender Anmietung der benötigten Flächen.
Ob es sich dabei um komplett neue Office-Räumlichkeiten oder die Miete derselben Fläche beim neuen Eigentümer nach erfolgter Modernisierung – Stichwort Sale And Lease Back Verfahren - handelt, kann von Fall zu Fall variieren. Beide Optionen eint jedoch eine Reihe von Vorteilen:
Verfügt auch Ihr Unternehmen über älteres Immobilieneigentum, dessen Modernisierung oder fortlaufender Betrieb sich nicht mehr für Sie rechnet?
Gerne betrachten die Immobilienexperten von Engel & Völkers Commercial Hamburg Ihre Büro-Situation individuell für Sie und beraten Sie zielführend zu Ihren Handlungsoptionen – selbstverständlich kostenfrei und unverbindlich.
Möchten Sie hierzu einen Termin mit uns vereinbaren, rufen Sie uns einfach unter der Telefonnummer +49-40-36 88 10-0 an oder füllen Sie unser Online-Kontaktformular aus!