Ratgeber Erbschaft


Wenn die Immobilie Teil des Gesellschaftsvermögens ist

7. Vererben einer Immobilie im Gesellschaftsvermögen

Wenn Sie eine Immobilie vererben möchten, die zum Vermögen einer Gesellschaft (z.B. einer GmbH) gehört, besteht im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge die Möglichkeit, anstelle der Immobilie passgenau Gesellschaftsanteile zu übertragen. Dabei können die persönlichen Freibeträge, niedrige Progressionsstufen etc. ausgenutzt werden – und zwar alle zehn Jahre wieder.


Zudem können die im Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz zur Verfügung stehenden Steuerbefreiungen für Immobilien genutzt werden, beispielsweise die Steuerbefreiung für die Übertragung von zu Wohnzwecken vermieteten Immobilien (zehn Prozent) oder die Steuerbegünstigungen von denkmalgeschützten Immobilien.


Ausnahme Wohnungsunternehmen

Die für Betriebsvermögen geltenden Steuerbefreiungen finden regelmäßig keine Anwendung, da Immobilien bei der Ermittlung der Betriebsvermögensbegünstigung als sogenanntes schädliches Verwaltungsvermögen gelten. Eine Ausnahme besteht für Wohnungsunternehmen. Hier ist bestenfalls der gesamte Immobilienbestand zu 85 Prozent (Regelverschonung) oder 100 Prozent (Optionsverschonung) bis zu einer Grenze von 26 Millionen Euro pro Erwerber von der Erbschaft- und Schenkungsteuer befreit. 

Voraussetzung dafür ist, dass die Grundstücke Betriebsvermögen darstellen und der Hauptzweck des Betriebs in der Vermietung eigener Wohnungen besteht. Die Erfüllung dieses betrieblichen Hauptzwecks muss dabei einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb im Sinne der Abgabenordnung erfüllen. 
Juristische Beratung dringend empfohlen
 
Ab einer Anzahl von mehr als 300 Wohneinheiten soll diese Voraussetzung laut Auffassung der Finanzverwaltung erfüllt sein. Bei weniger als 300 Wohneinheiten muss eine Einzelfallprüfung vorgenommen werden. 

Der Bundesfinanzhof hält hingegen eine Differenzierung nach der Anzahl der Wohneinheiten für unsachgemäß und legt hinsichtlich des wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs eines Wohnungsunternehmens andere Maßstäbe an. Juristische bzw. steuerliche Beratung wird hier aufgrund der Komplexität der Materie dringend empfohlen.

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