Immobilie vererben: Das müssen Sie wissen

Wie können Immobilien vererbt werden?

Nach deutschem Erbrecht gibt es zwei Wege, auf denen Immobilien vererbt werden: durch eine aktive erbrechtliche Verfügung oder über die gesetzliche Erbfolge.

Zur aktiven Verfügung zählen das Einzeltestament, das gemeinschaftliche Testament (z.B. Berliner Testament) und der Erbvertrag. Beim Berliner Testament wird der Ehepartner zunächst Alleinerbe; erst nach dessen Tod erben die Kinder. Alle drei Möglichkeiten geben Ihnen als Immobilienbesitzer die Chance, Ihren Nachlass schon zu Lebzeiten nach Ihren eigenen Vorstellungen zu gestalten.

Liegt weder ein Testament noch ein Erbvertrag vor, greift die gesetzliche Erbfolge. Sie berücksichtigt neben dem Ehepartner auch Verwandte und legt fest, welcher Anteil am Nachlass wem zusteht. Mehrere gesetzliche Erben bilden gemeinsam eine Erbengemeinschaft. Darauf gehen wir weiter unten ein.

Gesamtrechtsnachfolge: Was das beim Vererben von Immobilien bedeutet

Haben mehrere Personen Anspruch auf einen Erbteil, lässt sich eine Immobilie nicht einfach gezielt an eine einzelne Person vererben. Stattdessen greift die sogenannte Gesamtrechtsnachfolge: Der gesamte Nachlass geht als Einheit auf die Erben über.

Möchten Sie sicherstellen, dass Ihre Immobilie einer bestimmten Person zufällt, stehen Ihnen folgende Möglichkeiten offen:

• Teilungsanordnung im Testament: Sie legen fest, an welchen Erben die Immobilie im Rahmen der Nachlassverteilung übergehen soll.

• Vorausvermächtnis: Sie räumen einem Erben einen Anspruch auf die Immobilie ein, der über seinen regulären Erbteil hinausgeht.

• Testamentsvollstreckung: Eine neutrale Drittperson sorgt dafür, dass Ihr Testament in Ihrem Sinne umgesetzt wird.

Erbschaftssteuer und Freibeträge beim Vererben von Immobilien

Übersteigt das Erbe den persönlichen Freibetrag des Erben, wird in Deutschland Erbschaftssteuer fällig. Gerade bei Immobilien in attraktiver Lage kann der Wert diesen Freibetrag schnell übersteigen.

Freibeträge nach Verwandtschaftsverhältnis

Die Höhe des Freibetrags richtet sich nach dem Verhältnis zwischen Erblasser und Erben und danach, ob es sich um einen Erbfall oder eine Schenkung handelt. Nur der Betrag, der den Freibetrag übersteigt, wird besteuert:

Ein wichtiger Hinweis: Die Freibeträge gelten jeweils pro Person und können alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Das macht eine frühzeitige Schenkungsstrategie in manchen Fällen steuerlich attraktiv.

Steuersätze und Steuerklassen

Wird der Freibetrag überschritten, richtet sich der Steuersatz nach Steuerklasse und Höhe des Erbes:

• Steuerklasse I (Ehepartner, Kinder, Enkel): 7 % bis 30 %

• Steuerklasse II (Nichten, Neffen, Geschwister, Schwiegerkinder): 15 % bis 43 %

• Steuerklasse III (entfernte Verwandte und Nichtverwandte): 30 % bis 50 %

Sonderfall: Das Familienheim steuerfrei vererben

Unter bestimmten Voraussetzungen lässt sich eine Immobilie steuerfrei vererben, auch wenn ihr Wert den Freibetrag übersteigt. Das gilt für das sogenannte Familienheim: die Immobilie, in der der Verstorbene zuletzt selbst gelebt hat und die der Lebensmittelpunkt der Familie war. Ferienhäuser oder Ferienwohnungen fallen nicht unter diese Regelung.

Weitere Voraussetzungen:

• Der Erbe muss die Immobilie nach dem Erbantritt mindestens zehn Jahre lang selbst bewohnen.

• Ist der Erbe ein Kind, das nicht mehr im Haus lebt, muss es innerhalb von sechs Monaten einziehen und die Immobilie anschließend zehn Jahre selbst bewohnen. 

• Wer vor Ablauf der zehn Jahre auszieht, muss nachträglich Erbschaftssteuer zahlen.

• Die Steuerbefreiung gilt nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Die darüber hinausgehende Fläche ist steuerpflichtig.

Immobilie vererben an eine Erbengemeinschaft: Risiken und Herausforderungen

Gibt es mehr als einen Erben, entsteht eine Erbengemeinschaft. Gerade bei Immobilien kann das zu erheblichen Konflikten führen, etwa durch unterschiedliche Nutzungsvorstellungen oder Uneinigkeit bei der Nachlassverteilung. Bleiben Streitigkeiten ungelöst, kann die Erbengemeinschaft handlungsunfähig werden, was häufig zu Leerstand und damit zu einem Wertverlust der Immobilie führt.

Typische Streitpunkte in Erbengemeinschaften sind:

Ein Testament mit klaren Regelungen, etwa einer Teilungsanordnung oder Testamentsvollstreckung, reduziert das Konfliktrisiko erheblich. Wer frühzeitig vorsorgt, schützt nicht nur den Immobilienwert, sondern auch den Familienfrieden.

Pflichtteilsanspruch beim Vererben von Immobilien

Haben Sie einen nahen Angehörigen per Testament oder Erbvertrag enterbt, kann dieser unter Umständen einen Pflichtteilsanspruch geltend machen. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils und wird ausschließlich als Geldanspruch ausgezahlt. Ein Anspruch auf die Immobilie selbst ergibt sich daraus nicht. 

Frühzeitig vorsorgen: Schenkung von Immobilien zu Lebzeiten

Der Verbleib einer Immobilie muss nicht erst im Todesfall geregelt werden. Eine Schenkung zu Lebzeiten kann aus verschiedenen Gründen sinnvoll sein, etwa zur Steuerersparnis oder um spätere Erbschaftsstreitigkeiten zu vermeiden. Um Ihre eigenen Interessen zu wahren, können Sie im Schenkungsvertrag ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch für sich selbst oder nahestehende Personen festlegen.

Zu beachten: Liegt zwischen der Schenkung und dem Todesfall ein Zeitraum von weniger als zehn Jahren, wird die Schenkung bei der Berechnung des Pflichtteils berücksichtigt. Ausführliche Informationen bietet unser Ratgeber zur Schenkung von Immobilien.