Erben und Vererben von Immobilien: Warum Eigentümer frühzeitig handeln sollten

Die Weitergabe von Immobilien ist für viele Eigentümerfamilien ein zentrales Thema. Es geht nicht nur um Vermögen, sondern auch um Verantwortung, klare Zuständigkeiten und die Frage, wie Immobilien langfristig in der Familie erhalten bleiben können. Dass dieses Thema viele Eigentümer derzeit beschäftigt, zeigte sich auch bei einer gut besuchten Veranstaltung von Engel & Völkers Commercial Berlin, bei der unter anderem der Berliner Rechtsanwalt und Notar Philipp J. Scheerans die rechtlichen und steuerlichen Grundlagen der Immobiliennachfolge erläuterte.

Immobilien unterscheiden sich in der Nachfolgeplanung deutlich von anderen Vermögenswerten. Sie lassen sich nicht ohne Weiteres aufteilen und sind meist mit laufenden Pflichten verbunden, etwa mit Vermietung, Instandhaltung, Finanzierung und Verwaltung. Ohne frühzeitige Regelung greift die gesetzliche Erbfolge. Gerade bei Immobilien führt das häufig zu Erbengemeinschaften, in denen mehrere Personen gemeinsam entscheiden müssen. Das kann die Handlungsfähigkeit einschränken und Konflikte innerhalb der Familie begünstigen.

Besonders relevant ist das bei Wohn- und Geschäftshäusern. Bleibt im Erbfall ungeklärt, wer Entscheidungen trifft oder wie mehrere Erben gemeinsam handeln sollen, kann das erhebliche wirtschaftliche Folgen haben. Im schlechtesten Fall droht eine Zwangsversteigerung, häufig zum Nachteil aller Beteiligten und vor allem zum Vorteil des Käufers, der in einer solchen Situation günstig erwerben kann. Ebenso problematisch ist ein über Jahre aufgeschobener Sanierungsbedarf. Wird notwendige Instandhaltung nicht rechtzeitig angegangen, kann daraus Sanierungsstau entstehen, der wiederum Leerstand, Wertverlust und zusätzlichen wirtschaftlichen Druck nach sich zieht.

Frühzeitig gestalten statt später reagieren

Wer die gesetzliche Erbfolge nicht einfach wirken lassen möchte, sollte rechtzeitig gestalten. Dafür kommen insbesondere Testament, Erbvertrag oder die Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten in Betracht. Eine frühzeitige Regelung schafft Klarheit, kann spätere Streitigkeiten vermeiden und ermöglicht es, Vermögen gezielt weiterzugeben.

Ein wichtiger Baustein ist die sogenannte vorweggenommene Erbfolge. Dabei werden Immobilien bereits zu Lebzeiten übertragen. Das kann sinnvoll sein, weil Eigentümer so selbst festlegen können, wer welche Immobilie erhalten soll. Gleichzeitig lassen sich steuerliche Freibeträge gezielter nutzen. Gerade bei größeren Vermögenswerten kann das erhebliche Auswirkungen haben.

Eine Übertragung zu Lebzeiten sollte jedoch nicht ohne Absicherung erfolgen. Je nach Konstellation können Nießbrauch, Rückübertragungsrechte sowie Veräußerungs- und Belastungsverbote sinnvoll sein. Auch Pflichtteils- und Pflichtteilsergänzungsansprüche sollten frühzeitig mitgedacht werden. Denn eine gute Nachfolgeplanung erschöpft sich nicht in der reinen Übertragung von Eigentum, sondern muss auch deren rechtliche und familiäre Folgen berücksichtigen.

Familienheim, Vorsorge und Verantwortung

Besondere Bedeutung hat das Familienheim. Hier bestehen steuerliche Besonderheiten, die im Einzelfall genau geprüft werden sollten. So kann die Übertragung des Familienheims an Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich begünstigt oder steuerfrei sein. Auch deshalb lohnt sich eine frühzeitige Prüfung, ob eine Übertragung zu Lebzeiten oder eine Regelung für den Erbfall die bessere Lösung ist.

Zur Nachfolgeplanung gehören außerdem Vorsorgevollmacht, Generalvollmacht, Betreuungsregelungen und Patientenverfügung. Gerade bei Immobilienvermögen ist es wichtig, dass auch dann gehandelt werden kann, wenn Eigentümer selbst vorübergehend oder dauerhaft nicht mehr entscheidungsfähig sind. Fehlende Vorsorge kann in solchen Fällen schnell zu praktischen Problemen führen.

Wer Immobilien weitergibt, überträgt nicht nur Eigentum, sondern häufig auch laufende Aufgaben und langfristige Verantwortung. Umso wichtiger ist es, frühzeitig zu planen, rechtliche und steuerliche Spielräume zu nutzen und die nächste Generation einzubeziehen. So lässt sich sicherstellen, dass Immobilienvermögen geordnet, vorausschauend und im Sinne der Familie weitergegeben wird.