Wenn Immobilienwissen entscheidet

Im September 2025 hat die Europäische Zentralbank (EZB) dem Leitzins eine Pause gegönnt – nach acht Senkungen in Folge, zuletzt Anfang Juni um erneut 25 Basispunkte. Die Erwartung vieler Menschen: Auch die Zinsen für Immobilienkredite sinken nun weiter. Doch anders als beispielsweise Autokredite reagieren die langfristigen Bauzinsen nur eingeschränkt auf geldpolitische Lockerungen. Sie haben sich im Verlauf der vergangenen drei Jahre zunehmend von der Leitzinsentwicklung entkoppelt. Dementsprechend liegt der Zinssatz für Immobilienfinanzierungen trotz mehrerer Senkungen seit Mitte Mai 2025 auf einem relativ stabilen Niveau von rund 3,6 Prozent.

Markterholung und steigende Preise
Der Markt erholt sich indes schon seit Jahresbeginn. Sowohl private Käufer:innen als auch professionell Investierende haben ihre abwartende Haltung der vergangenen drei Jahre großteils aufgegeben. Das lässt sich an den gestiegenen Transaktionszahlen ablesen. Der Wechselwirkung von Angebot und Nachfrage entsprechend zeichnen sich dadurch auch wieder steigende Immobilienpreise ab. Noch ist der Trend recht verhalten und potenzielle Käufer:innen profitieren von den moderaten Preisen, auf die sich der Markt zuletzt eingependelt hatte. Doch bereits im zweiten Quartal 2025 lag der Angebotspreis für Eigentumswohnungen im Bestand im Durchschnitt bei 3.964 Euro Euro pro Quadratmeter und damit 2,2 Prozent über dem ersten Quartal. Diese Tendenz ist auch bei Neubauwohnungen (+ 0,2 % bzw. + 0,9 %) zu beobachten. Erfahrungsgemäß folgt die Entwicklung bei den realen Kaufpreisen denen der Angebotspreise in Kürze nach.

Gute Konditionen für beide Parteien
Daraus ergibt sich für Käufer:innen, die über eine Immobilieninvestition nachdenken, und für Eigentümer:innen, die einen Verkauf in Erwägung ziehen: Der wieder erstarkende Markt bietet beiden Parteien gute Konditionen. Wer eine Immobilie erwerben will, profitiert von einer wachsenden Auswahl, von interessanten Preisen und stabilen Finanzierungsbedingungen. Und wer sein Eigentum verkaufen möchte, trifft damit auf eine wieder erstarkende Nachfrage, die eine zügige Vermarktung verspricht. Die aktuellen Chancen zu erkennen ermöglicht eine zukunftsweisende Entscheidung – fundierte Information, Weitblick und gute Beratung vorausgesetzt.

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Der Urlaub im eigenen Land erlebt einen anhaltenden Aufschwung. Die Zahl der Ferienbzw. Zweitwohnungen in Deutschland ist laut Zensus innerhalb eines Jahrzehnts um 32,7 Prozent gestiegen. Sie bieten nicht nur individuelle Rückzugsorte für die Eigentümer:innen, sondern erweisen sich auch als wertbeständige Investition. Der Markt in den Urlaubsregionen Deutschlands – von der Küste bis zu den Alpen – ist enorm vielfältig. Hier bieten wir Ihnen einen Überblick.

Wie entwickeln sich die Preise?
Entsprechend der Nachfrage sind die Angebotspreise für Ferienwohnungen in Deutschland leicht gestiegen. Im Jahr 2024 lagen sie bei durchschnittlich 5.808 Euro pro Quadratmeter und damit um 2,8 Prozent über dem Vorjahr. Regional gibt es dabei deutliche Unterschiede. Nordfriesland und Dithmarschen führen das Ranking mit durchschnittlichen 8.440 Euro pro Quadratmeter an. Am Ende des Feldes der von Engel & Völkers Research untersuchten 11 Urlaubsregionen liegt der Schwarzwald mit Quadratmeterpreisen von rund 2.699 Euro (s. Tabelle).

Selbstnutzung oder Vermietung?
Ferienimmobilien werden zu unterschiedlichen Zwecken erworben. Oft zur Eigennutzung, aber in vielen Fällen steht auch die Überlegung dahinter, dass sich die Finanzierungskosten mittels Vermietung amortisieren lassen und eine attraktive Rendite erwirtschaftet werden kann. Tatsächlich bietet eine Ferienimmobilie die perfekte Kombination aus beidem: persönlichem Rückzugsort und erfolgversprechender Kapitalanlage. Objekte in beliebten Lagen können mit aussichtsreichem Wertsteigerungspotenzial aufwarten. Dabei profitieren Eigentümer:innen von der zunehmenden Nachfrage nach individuellen Urlaubsunterkünften und der wachsenden Beliebtheit von Ferienwohnungen gegenüber Hotels.

Was macht Top-Immobilien aus?
Neben der Lage ist eine moderne Ausstattung entscheidend, um ein Objekt zur begehrten Immobilie in der Ferienvermietung zu machen. Der Kriterienkatalog für die Vergabe von DTV-Sternen des Deutschen Tourismusverbands nennt beispielsweise kostenfreies WLAN für die Klassifizierung der Unterkunft Pflicht. Darüber hinaus wird das Vorhandensein eines Arbeitsplatzes im Feriendomizil, der eine Workation ermöglicht, vom DTV positiv bewertet. Als unerlässlich gilt heutzutage, dass die Immobilie mit Balkon und/ oder Terrasse ausgestattet ist.

Welche Trends gibt es?
Bei der Auswahl einer Ferienimmobilie achten Käuferinnen und Käufer im Besonderen auf regionale Bauweisen, die eine moderne Interpretation aufweisen. Auch die Kriterien Barrierefreiheit und gute Energieeffizienz gewinnen bei der Immobiliensuche zunehmend an Bedeutung. Relativ neu im Kanon der wichtigen Faktoren ist der Hochwasserschutz: Die bisher besonders beliebten Wasserlagen werden heutzutage angesichts des Klimawandels genauer auf ihre Sicherheit bei Sturmflut und sonstigen Wetterereignissen überprüft. Infolgedessen verschiebt sich das Interesse mancherorts auf Immobilien in der zweiten oder dritten Reihe. In den Bergen wiederum wird verstärkt darauf geachtet, dass die Region, in der die Ferienimmobilie erworben wird, als schneesicher gilt.

Preise & Trends im neuen Report Ferienimmobilien Ferienimmobilien Marktbericht 2025.

In Zeiten von flexiblem Arbeiten und wirtschaftlichen Unsicherheiten stehen viele Unternehmen vor der Herausforderung, dass ihre gemieteten Büroflächen plötzlich zu groß sind.

Dies bindet unnötig Kapital und wirft Fragen nach effizienten Lösungen auf. Hier gibt es verschiedene Optionen, die Unternehmen in Betracht ziehen können.

Untervermietung: Flexible Zwischenlösung

Die Untervermietung von Teilflächen ist eine Möglichkeit, um kurzfristig Kosten zu senken. Dabei werden mit Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters einige Räume des Büros an andere Unternehmen abgegeben. Dies schafft Flexibilität, birgt jedoch auch Risiken. Unter Umständen müssen Aufenthalts- und Sanitärräume gemeinsam genutzt werden. Dementsprechend sind die Auswahl zuverlässiger und verträglicher Untermieter:innen sowie die Klärung rechtlicher Aspekte entscheidend.

Flächenteilung: Langfristige Anpassung
Eine ähnliche, aber auf Langfristigkeit ausgerichtete Lösung ist die Verhandlung einer Flächenteilung mit dem/der Vermieter:in. Hierbei wird der Mietvertrag angepasst und die gemietete Fläche reduziert. Dies erfordert jedoch Kompromissbereitschaft beider Parteien und kann durch die Neugestaltung der Fläche zu Umbaukosten führen.

Umzug in kleinere Räumlichkeiten: Radikale Neuausrichtung
Ein Umzug in ein kleineres Büro an einem anderen Standort ist die radikalste, aber oft auch effizienteste Lösung. Dies ermöglicht eine komplette Neuausrichtung und spart langfristig Kosten. Kurzfristig allerdings sind Umzüge natürlich erst einmal mit personellem und finanziellem Aufwand verbunden. Zudem muss hinterfragt werden, ob der Umzug in einen anderen Stadtteil oder eine andere Lage zur strategischen Ausrichtung des Unternehmens passt.

Die richtige Entscheidung treffen
Jede Lösung hat ihre Vor- und Nachteile. Bei der Entscheidung hilft es, alle Optionen mit unseren erfahrenen Expert:innen für Büroflächenvermietung durchzusprechen. Als Sparringspartner:in unterstützt er/sie bei der Analyse der individuellen Situation, der Bewertung von Alternativen und der Umsetzung der gewählten Strategie.

Der Immobilienmarkt zeigt sich 2025 beständig. Das ermöglicht Investierenden attraktive Anlagen. Insbesondere der Blick in die Märkte kleinerer Städte kann sich lohnen.

Die erste Jahreshälfte 2025 brachte ermutigende Signale: In vielen deutschen Großstädten lag das Transaktionsvolumen über den Vorjahreswerten. Diese Belebung ist teilweise auf größere Paketverkäufe zurückzuführen, deutet aber grundsätzlich auf einen Markt in Bewegung hin. Und ein aktiver Markt schafft Gelegenheiten – sowohl für den Erwerb neuer Objekte als auch für die Optimierung bestehender Portfolios. Das Anlagesegment Wohnimmobilien behauptet dabei seine Position als beliebteste Investmentklasse. Diese anhaltende Präferenz der Anlegenden spiegelt zu Recht das Vertrauen in die langfristige Stabilität und Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes wider.

Die Mietpreise entwickeln sich zu Gunsten der Renditen und weisen tendenziell weiter nach oben. Besonders auffällig ist die Entwicklung in den AStädten, wo die Mietsteigerungen nach wie vor überdurchschnittlich sind. Die Fundamentaldaten des Marktes sprechen für weitere Mietsteigerungen im Verlauf des Jahres, insbesondere in Großstädten und deren Umland, wo die Nachfrage nach Wohnraum unverändert hoch bleibt.

Regionale Unterschiede bieten Chancen
Die Angebotspreise für Wohn- und Geschäftshäuser zeigen sich derweil vielerorts auf stabilem Niveau. Diese Kontinuität ist bemerkenswert, da sie sich auch während zunehmender wirtschaftspolitischer Unsicherheiten bewährt hat. Die Volatilität der Kapitalmärkte verstärkt dabei grundsätzlich die Nachfrage nach Sachwerten wie Immobilien. Allerdings gibt es interessante regionale Unterschiede, die für Investierende strategische Bedeutung haben. Während in A- und B-Städten die Preise weitgehend stabil bleiben, verzeichnen viele C- und D-Städte im Rahmen ihres insgesamt niedrigeren Niveaus moderate Preissteigerungen. Diese Entwicklung unterstreicht das Potenzial kleinerer Städte als Investmentstandort. C- und D-Städte bieten oft attraktive Einstiegsmöglichkeiten bei gleichzeitig solider Wertentwicklung. Investitionen in A- und B-Städten bleiben selbstverständlich weiterhin aussichtsreich, die ausgeprägteren positiven Entwicklungen zeigen sich jedoch verstärkt in den kleineren Städtekategorien.

Strukturelle Vorteile kleinerer Märkte
Die Attraktivität von C- und D-Städten liegt im Übrigen nicht nur in den günstigeren Einstiegspreisen begründet. Vielmehr profitieren diese Märkte von strukturellen Veränderungen, die ihre langfristige Perspektive stärken. Remote Work und hybride Arbeitsmodelle haben die Standortbindung vieler Arbeitnehmender gelockert, was zu einer Wanderungsbewegung aus den Ballungszentren in kleinere, aber gut angebundene Städte führt. Diese demografische Verschiebung stabilisiert die Nachfrage nach Wohnraum in Cund D-Städten nachhaltig. Hinzu kommt die oft günstigere Kostenstruktur bei der Immobilienbewirtschaftung in kleineren Städten. Niedrigere Instandhaltungskosten, geringere Verwaltungsaufwendungen und moderate Grundsteuerbelastungen verbessern die Nettorenditen spürbar.

Diversifikation als Erfolgsfaktor Professionell Investierende erkennen zunehmend die Vorteile einer regionalen Diversifikation ihrer Immobilienportfolios. Während A-Städte weiterhin das Rückgrat institutioneller Anlagestrategien bilden, ergänzen C- und D-Städte diese Portfolios um eine wichtige risikosenkende Komponente.

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In den vergangenen Jahren gab es viel Veränderung auf dem Zinsmarkt. Doch aktuell hat sich der Zinssatz für Baufinanzierungen auf rund 3,6 Prozent eingependelt und wirkt relativ stabil. Wie sich der Zinsmarkt in den nächsten Jahren entwickelt, lässt sich jedoch nicht zuverlässig vorhersagen.

Das Positive: Die Höhe des Zinssatzes und die Rahmenbedingungen einer Finanzierung richten sich zwar nach dem Zeitpunkt, hängen aber auch von weiteren Kriterien ab. Auch die eigene Bonität, die Lage der Immobilie, das verfügbare Eigenkapital, das Finanzierungsziel und das monatliche Einkommen entscheiden maßgeblich darüber, wie günstig ein Darlehen ist. Je nach Anbieter gibt es allerdings teils gravierende Unterschiede – ein Vergleich mehrerer Kreditinstitute ist darum unerlässlich.

Diese Faktoren beeinflussen den Zinssatz

1 Eigenkapital: Die Faustregel lautet, je höher das Eigenkapital, desto niedriger der Zinssatz. Je höher die eingebrachte Summe, desto geringer ist die Differenz zwischen Darlehenssumme und Immobilienwert, was das Risiko für das Kreditinstitut schmälert.

2 Bonität: Wer eine attraktive Immobilienfinanzierung erhalten möchte, sollte eine gute Bonität vorweisen können. Die Bank wird eine SCHUFA-Auskunft abrufen, die einen Score von bis zu 100 Prozent festlegt. Ein Score über 90 Prozent ist für die meisten Banken ausreichend.

3 Einkommen: Je besser die Einkommenssituation, desto positiver wirkt sich das auf die Konditionsfindung aus. Ein geregeltes und möglichst hohes Einkommen ist also von Vorteil. Eine Festanstellung ist gern gesehen. Doch es gibt auch Banken, die attraktive Darlehen an selbstständige Berufsgruppen und Darlehensnehmer: innen mit erhöhtem Eintrittsalter vergeben.

4 Immobilie: Lage, Zustand, Größe und Energieeffizienz dienen der Bank als Grundlage zur Berechnung des Immobilienwerts. Je besser der Beleihungsauslauf, desto niedriger der Zinssatz.

5 Sollzinsbindung: Eine lange Zinsbindung beim Immobilienkredit bietet Planungssicherheit. Grundsätzlich kann man allerdings sagen, dass bei längeren Zinsbindungen ein höherer Sollzinssatz verlangt wird.

6 Tilgung: Je höher die Tilgung, desto niedriger fallen die Zinskosten aus. Bei höherer anfänglicher Tilgung kann auch der Sollzinssatz günstiger sein, da sich die Laufzeit und das Bankrisiko reduzieren.

Unser Fazit

Ein passendes Darlehen zu besten Konditionen zu finden, ist oft eine Herausforderung. Daher ist es entscheidend, Finanzierungsmöglichkeiten umfassend zu vergleichen und auf persönliche Bedürfnisse abzustimmen.

Das Team von Engel & Völkers Finance berät Sie hierzu kostenfrei, ganzheitlich und individuell. Mit einem Portfolio von über 550 Banken finden wir die optimale Finanzierung für Ihr Immobilienvorhaben.

Welche Immobilie passt zu Ihrem Budget?

Der erste Schritt zum neuen Zuhause: Mit unserem Budgetrechner erfahren Sie sofort, welche Immobilien zu Ihrem finanziellen Möglichkeiten passen. Schnell, unkompliziert und mit direktem Blick auf aktuelle Angebote in Ihrer Wunschregion.

Denkmalgeschütztes Kutscherhaus vereint Tradition und Moderne

In München-Solln steht ein außergewöhnliches Ensemble zum Verkauf: Ein saniertes Kutscherhaus von 1905 mit zwei Apartments, vier Garagen und stilvollem Garten direkt am Isarhochufer.

Die Villenkolonie Prinz-Ludwigs-Höhe in München-Solln ist eine sehr exklusive Lage und reich an wunderschönen und außergewöhnlichen Immobilien. Hier findet man ein architektonisches Kleinod, das Seinesgleichen sucht: ein denkmalgeschütztes Kutscherhaus aus dem Jahr 1905, das nach aufwendiger Sanierung zu einer der geschmackvollsten Wohnimmobilien im Münchner Süden geworden ist. Das 226 Quadratmeter große Haupthaus beeindruckt durch seine gelungene Verbindung historischer Bausubstanz mit zeitgemäßem Wohnkomfort. Walmdach, Fachwerkelemente und Sprossenfenster prägen die Außenansicht, während im Inneren ein gläsernes Treppenhaus klare und moderne Akzente setzt. Die 2015 unter Leitung der Architectural Designerin Bernike Szabo durchgeführte Kernsanierung folgte dabei streng den Vorgaben der Denkmalschutzbehörde.

Zahlreiche Annehmlichkeiten
Sechs Zimmer verteilen sich auf das Anwesen, darunter ein Master-Bereich im ausgebauten Dachgeschoss mit Ankleide und Duschbad. Die Designerküche mit Edelstahl-Arbeitsflächen und BORA-Abzugsanlage zeigt, wie sich historisches Ambiente und zeitgemäße Ausstattung pragmatisch und wunderschön ergänzen können. Drei Bäder sorgen für den nötigen Komfort. Besonders reizvoll ist die Anlage durch ihren Ensemble- Charakter: Zwei separate Apartments à 46 Quadratmeter im Nebenhaus bieten Raum für Gäste oder die Einrichtung eines Büros. Der 300 Quadratmeter große Garten mit Schwimmteich inklusive Koi-Karpfen sowie drei Terrassen schafft eine private Oase mitten in der Stadt. Die Lage im geschützten Innenhof garantiert Ruhe und Privatsphäre.

Gartenstadt mit Großstadtnähe
Auch die Verkehrsanbindung überzeugt: Über die S-Bahn-Station Solln erreicht man die Münchner Innenstadt in wenigen Minuten. Gleichzeitig profitieren Bewohnerinnen und Bewohner von der Nähe zur Isar mit ihren Freizeitmöglichkeiten und der insgesamt grünen Umgebung in diesem beliebten Stadtteil. Den Charme einer Gartenstadt und Großstadtnähe – in Münchens südlichstem Stadtteil findet man beides. Und mit dem Kutscherhaus ein einzigartiges Wohnobjekt an einer der gefragtesten Adressen der bayerischen Landeshauptstadt.

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Cornelia Augustin ist Home Stagerin. TV-Auftritte und Reportagen über ihre Arbeit haben sie auch einem breiten Publikum bekannt gemacht. Im Interview erklärt die Expertin, was Home Staging eigentlich ist und wie die Inszenierung einer Immobilie bei ihrer Vermarktung helfen kann.

Frau Augustin, worum geht es beim Home Staging?
Cornelia Augustin: Home Staging ist eine verkaufsfördernde Maßnahme. Die Idee dahinter ist, dass man ein Haus auf die Bühne stellt und inszeniert. Damit erreichen wir für viele Immobilien einen höheren Verkaufspreis in kürzerer Zeit. Dazu kommt, dass viele Immobilien heutzutage ohne Home Staging gar keine Käufer mehr finden, weil Interessenten die Vorstellungskraft fehlt.

Was machen Sie konkret?
Ich gehe durch ein Objekt und gebe meine Empfehlungen. Bei Bestandsimmobilien zum Beispiel, dass vorhandene Möbel ausgelagert werden müssen, eine Wand gestrichen, Teppichböden erneuert und Einbauten entfernt werden sollten. Oft muss auch im Garten etwas gemacht werden, etwa die Platten gesäubert. Nach der Grundreinigung der Immobilien kommen wir dann mit unseren Möbeln, viel Licht, Kunstgegenständen, Accessoires, Stoffen und was sonst noch dazu gehört, und verzaubern das Haus. In älteren Immobilien begegnen einem oft altmodische Bäder.

Was fällt Ihnen zum Beispiel zu moosgrünen Fliesen ein?
Unveränderliche Vorgaben wie ein solches Bad greifen wir im Farbkonzept auf. Wenn es in einem 70er-Jahre-Haus Holzdecken gibt und grüne Bäder, dann ist klar, dass wir auch beim Staging mit Holz und mit grünen Farbtönen arbeiten. Das muss gar nicht viel sein, eine grüne Vase im Eingangsbereich, ein grünes Kissen im Wohnzimmer und so weiter in jedem Raum. Das stimmt den Betrachter emotional ein. Und wenn die Besichtigung dann ins moosgrüne Bad führt, passt alles harmonisch zusammen.

Und wenn es um echte Mängel geht?
Echte Mängel werden natürlich nicht versteckt. Als Mitglied des Berufsverbands DGHR, der Deutschen Gesellschaft für Home Staging und Redesign, habe ich einen Ehrenkodex unterzeichnet. Wenn in einem Wintergarten Ausblühungen durch Feuchtigkeit auftreten, dann werden die Flecken auch zu erkennen sein.

Muss immer die ganze Immobilie durchgestylt werden?
Ja, es reicht nicht, nur Eingangsbereich und Wohnzimmer zu gestalten. Wir brauchen einen emotionalen Bogen, der die gesamte Besichtigung umfasst. Zudem gibt es in jedem Raum einen Fokuspunkt. Dorthin richten wir den Blick der Betrachter und dort platzieren wir dann ein besonders schönes Detail – den Kamin mit Ohrensessel, das gemütliche Sofa oder ähnliches. Damit wird das Auge beim Betreten des Raums belohnt.

Was haben Engel & Völkers und Oldtimer gemeinsam? Spätestens nach dieser Open House Podcast-Folge wissen wir: Eine ganze Menge! Emil Pourkian von Emils Garage spricht mit uns über gemeinsame Kunden, lohnende Investments und darüber, wie sich der Beruf des Oldtimer-Maklers vom Immobilienberater unterscheidet.

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