Steuer auf Grundstücksverkauf: Was müssen Verkäufer beachten?

Das Wichtigste in Kürze

• Mögliche Steuern auf Grundstücksverkauf: Grunderwerbsteuer, Spekulationssteuer, Gewerbesteuer

• Grunderwerbsteuer nach Grundstücksverkauf wird meistens vom Käufer gezahlt 

• Spekulationssteuer entfällt nach Ablauf der Frist von zehn Jahren ab Kauf des Grundstücks

• Gewerbesteuer kann bei gewerblichem Grundstückshandel fällig werden

• Grundstücksverkäufe werden vom Notar an das Finanzamt gemeldet, das gegebenenfalls einen Steuerbescheid erstellt

Steuer auf Grundstücksverkauf: verschiedene Steuerarten

Wird ein bebautes oder unbebautes Grundstück verkauft, können unterschiedliche Steuerarten anfallen. Welche das sind und unter welchen Voraussetzungen sie fällig werden, schauen wir uns nachfolgend im Detail an.

Spekulationssteuer beim Grundstücksverkauf

Möchten Sie ein Grundstück verkaufen und Steuern vermeiden, sollten Sie die sogenannte Spekulationsfrist beachten. Haben Sie das Grundstück vor weniger als zehn Jahren erworben und verkaufen es vor Ablauf dieser Frist, wird die Spekulationssteuer fällig. Sie berechnet sich am erzielten Gewinn durch den Verkauf, nicht am gesamten Verkaufspreis und richtet sich nach  Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz. Um die Spekulationssteuer ohne Abwartender Frist zu vermeiden, können Sie bei bebauten Grundstücken die Eigennutzung in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf nachweisen.

Grunderwerbsteuer für Käufer

Eine weitere Steuer beim Grundstücksverkauf ist die Grunderwerbsteuer. Sie wird vom Käufer gezahlt, sofern keine andere vertragliche Vereinbarung getroffen wurde. Als Bemessungsgrundlage dient der Verkaufspreis des Grundstücks. Wenige Wochen nach Abwicklung des Kaufs erhalten Käufer vom Finanzamt einen Steuerbescheid und müssen die Grunderwerbsteuer innerhalb eines Monats entrichten.

Höhe der Grunderwerbsteuer in den 16 Bundesländern (Stand 2026):

• 6,5 % in Nordrhein-Westfalen, dem Saarland, Brandenburg und Schleswig-Holstein

• 6 % in Berlin, Mecklenburg-Vorpommern und Hessen

• 5,5 % in Hamburg und Sachsen

• 5 % in Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz, Niedersachsen, Bremen, Sachsen-Anhalt und Thüringen

• 3,5 % in Bayern

Steuerliche Besonderheiten bei Grundstücksverkäufen

Im deutschen Steuerrecht gibt es einige Sonderfälle, in denen die Steuer auf den Grundstücksverkauf entfällt, eine zusätzliche Steuer erhoben werden kann oder andere Fristen gelten. Das betrifft in erster Linie Erbschaftsfälle, Verkäufe ohne Gewinn, den gewerblichen Grundstückshandel und die Spekulationsfrist bei unbebauten Grundstücken.

Unbebautes Grundstück verkaufen

Wenn Sie innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren ein unbebautes Grundstück verkaufen, lässt sich die Steuer nicht durch Eigennutzung umgehen. Die Sonderregelung zur Eigennutzung gilt ausschließlich für bebaute Grundstücke. Um ein unbebautes Grundstück steuerfrei zu verkaufen, muss daher immer die zehnjährige Frist abgewartet werden. Ist das nicht möglich, fällt auf den erzielten Gewinn durch den Grundstücksverkauf die Spekulationssteuer an. Allerdings können mit dem Kauf verbundene Ausgaben und nachfolgende Investitionen, wie etwa Notarkosten oder Ausgaben für einen Anschluss an das Entwässerungssystem, steuermindernd geltend gemacht werden.

Gewerbesteuerpflicht in Sonderfällen

Zusätzliche Steuern bei einem Grundstücksverkauf können anfallen, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Grundstücke veräußern. Das Finanzamt kann Ihre Verkaufstätigkeit dann als gewerblichen Grundstückshandel einstufen, was zur Folge hat, dass Sie der Gewerbesteuerpflicht unterliegen. Da der gewerbliche Grundstückshandel noch weitere rechtliche Konsequenzennach sich zieht, empfiehlt sich eine Beratung durch einen Steuer- oder Rechtsexperten.

Steuer bei Grundstücksverkauf im Erbschaftsfall

Ob eine Steuer beim Grundstücksverkauf nach einer Erbschaft anfällt, hängt ebenfalls von der Spekulationsfrist ab. Diese beginnt allerdings nicht zu dem Zeitpunkt, an dem Sie das Erbe antreten. Stattdessen wird die Spekulationsfrist vom Erblasser übertragen. Befand sich das Grundstück beispielsweise 15 Jahre im Besitz des Erblassers, ist die Spekulationsfrist bereits abgelaufen und ein Grundstücksverkauf ohne Steuern möglich. Liegt der Kauf hingegen erst sieben Jahre zurück, müssen Sie weitere drei Jahre bis zum Ablauf der Spekulationsfrist warten, um das geerbte Grundstück steuerfrei zu verkaufen.

Grundstücksverkauf ohne Gewinn

Ein weiterer Sonderfall bei der Besteuerung von Grundstücksverkäufen ist ein Verkauf ohne erzielten Gewinn. Zwar muss der Käufer auch in diesem Fall die Grunderwerbsteuer zahlen, für Sie als Verkäufer fällt jedoch grundsätzlich keine Spekulationssteuer an, wenn kein steuerpflichtiger Gewinn entsteht – auch dann nicht, wenn die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist.

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Fazit: Fristen beachten und Steuer beim Grundstücksverkauf vermeiden

Um eine Steuer auf den Grundstücksverkauf zu vermeiden, halten Sie im Idealfall die Spekulationsfrist von zehn Jahren zwischen Kauf und Verkauf ein. Handelt es sich um ein bebautes Grundstück, entfällt die Steuerpflicht auch innerhalb der Spekulationsfrist, sofern mindestens drei Jahre Eigennutzung vor dem Verkauf nachweisbar sind. Trifft beides nicht zu, fällt auf denGrundstücksverkauf eine Steuer an, die Spekulationssteuer. Diese bemisst sich allerdings am erzielten Gewinn, nicht am Verkaufspreis. Die Grunderwerbsteuer ist üblicherweise vom Käufer zu zahlen und fällt sowohl bei bebauten als auch bei unbebauten Grundstücken unabhängig von einer Frist an. Sie haben Fragen rund um einen geplanten Grundstücksverkauf? Wenden Sie sich gerne direkt an uns.