Haus geerbt: Warum eine neue Wohnflächenberechnung wichtig ist

Wenn es ums Vererben von Immobilien geht, kommt immer auch die Frage auf, wie sich Erbschaftssteuer vermeiden oder reduzieren lässt. In diesem Artikel informieren wir darüber, warum es für erwachsene Kinder, die ein Immobilienerbe antreten, in Bezug auf die Höhe der Erbschaftssteuer wichtig ist, eine neue Wohnflächenberechnung vorzunehmen. Unter Umständen kann sich dadurch die Abgabe, die auf ein Immobilienerbe gezahlt werden muss, sogar auf Null senken lassen.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer für Kinder?

Die Rahmenbedingungen für Abgaben sind im Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) festgeschrieben. Je enger ein Erbe oder eine Erbin mit dem Erblasser bzw. der Erblasserin verwandt ist, desto höher ist der Freibetrag und desto geringer der Steuersatz. Für hinterbliebene Ehepartner*innen und eingetragene Lebenspartner*innen sind die Konditionen für eine geringe Höhe der Erbschaftssteuer am günstigsten. 

Auch ein Kind, das ein Haus geerbt hat, braucht unter bestimmten Voraussetzungen keine Steuern dafür zu zahlen. Die erste Bedingung lautet, das Kind muss umgehend selbst in das Familienheim einziehen und dieses als Erstwohnsitz nutzen. Die zweite Bedingung legt fest, dass die Wohnfläche der Immobilie 200 Quadratmeter nicht überschreiten darf. 

Warum sollten Kinder, die ein Haus erben, die Wohnfläche messen?

Eine Wohnflächenberechnung ist dementsprechend der entscheidende Schritt: „In manchen Fällen können Erben einiges an Erbschaftssteuer sparen, wenn sie die Quadratmeterzahl, wie sie aus alten Unterlagen hervorgeht, überprüfen lassen”, sagt Jürgen Lindauer, Steuerberater bei der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG. 

Denn bei Kindern, die ein Haus geerbt haben, – anders als bei Ehepartner*innen bzw. eingetragenen Lebenspartner*innen – ist die Befreiung von der Erbschaftssteuer auf 200 Quadratmeter beschränkt. „Umfasst das Familienheim beispielsweise 400 Quadratmeter Wohnfläche und liegt der steuerliche Wert der Immobilie bei zwei Millionen Euro, sind nur 50 Prozent, also eine Million Euro, steuerbefreit.”

Wohnflächenberechnung: Was zählt zur Wohnfläche?

Die Bemessung der Quadratmeterzahl muss gemäß der Wohnflächenverordnung und der jeweiligen Landesbauordnung ermittelt werden. Idealerweise wird sie von Fachleuten durchgeführt, denn Dachschrägen, Balkone, Dachgärten und Terrassen, sogar Treppenabsätze oder Tür- und Fensternischen werden besonders berechnet. So zählen beispielsweise Treppen mit mehr als drei Stufen nicht zur Wohnfläche.

„Nicht selten erfüllen auch Wohnräume im Keller oder Souterrain nicht die Voraussetzungen für eine zu berücksichtigende Wohnfläche”, unterstreicht Steuerberater Lindauer. „Denn sie verfügen häufig nicht über eine hinreichende Beleuchtung mit Tageslicht oder ragen weniger als 1,4 Meter über die Geländeoberfläche hinaus.”

Aktuelles Beispiel: Falsche Quadratmeterzahl in alten Unterlagen 

Wie sehr sich ein Aufmaß durch einen Spezialisten lohnen kann, belegt ein aktueller Beratungsfall. Ein Sohn hatte von seiner verstorbenen Mutter unter anderem ein Haus geerbt, in das er selbst einziehen wollte. „Die Unterlagen der Mutter wiesen bei einem Verkehrswert von rund zwei Millionen Euro eine Wohnfläche von etwa 300 Quadratmetern aus”, berichtet der Steuerberater. 

Die exakte Ermittlung in der Immobilie habe jedoch eine Wohnfläche von nur 200 Quadratmetern ergeben, vor allem aufgrund einer bislang falschen Berechnung der Fläche des Souterrains. Dementsprechend fiel keine Erbschaftssteuer für die Immobilie an. „Bei einem Steuersatz von 19 Prozent konnte der Sohn dadurch rund 127.000 Euro an Abgaben einsparen”, so Jürgen Lindauer.

Hinweis: In entsprechend geringerem Umfang gilt dieser Steuertipp auch für Kinder, die ein Mehrfamilienhaus erben und in die dortige Wohnung des Erblassers bwz. der Erblasserin einziehen.