Haus oder Immobilie steuerfrei verkaufen

Das Wichtigste in Kürze:

• Beim Privatverkauf von Immobilien sollten Sie die Spekulationsfrist von zehn Jahren einhalten, um die Fälligkeit der Spekulationssteuer zu umgehen.

• Die Spekulationssteuer fällt nicht für selbst genutzte Immobilien an, sofern diese in den letzten drei Jahren durch den Eigentümer bewohnt wurden.

• Die Höhe der Spekulationssteuer beim Hausverkauf lässt sich durch die Anrechnung der Verkaufsnebenkosten auf den Veräußerungsgewinn reduzieren.

• Bei Erbschaft einer Immobilie geht die Spekulationsfrist vom Erblasser auf den Erben über.

• Bei mehreren Verkäufen kann das Finanzamt einen gewerblichen Grundstückshandel annehmen (Stichwort 3-Objekt-Grenze); ab vier Objekten innerhalb eines engen Zeitraums steigt das Risiko deutlich.

Wann ist der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung steuerfrei?

Beim Haus- oder Wohnungsverkauf kann eine Einkommensteuer anfallen, wenn es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft handelt.

Steuerfrei ist der Immobilienverkauf typischerweise, wenn:

die 10-Jahres-Frist abgelaufen ist. Bedeutet: Zwischen Anschaffung und Verkauf der Immobilie müssen mindestens 10 Jahre liegen.

die Immobilie im maßgeblichen Zeitraum zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (dann greift die Eigennutzungs-Ausnahme auch innerhalb der 10 Jahre).

Was ist die Steuerfrist beim Immobilienverkauf?

Die Steuerfrist bezeichnet den Besitz von zehn Jahren vor dem Veräußerungsgeschäft einer Immobilie, damit keine Spekulationssteuer auf den Gewinn anfällt. Nach § 23 EStG ist das Datum der Beurkundung von Kaufverträgen entscheidend. Wird die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entfällt diese Steuerfrist.

Die Regelung gilt auch für selbst bewohnte Zweitwohnungen, Ferienimmobilien und angebrochene Kalenderjahre. Haben Sie beispielsweise im Jahr 2012 ein Haus gekauft und ist dieses seit Dezember 2014 in Eigennutzung, ist der Verkauf ab Januar 2016 steuerfrei. Verkaufen Sie Ihr Haus innerhalb der Familie an Ihren Ehepartner oder die Kinder, entfällt zudem die Grunderwerbsteuer.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Die Höhe der Spekulationssteuer beim Hausverkauf und Wohnungsverkauf hängt vom Wertzuwachs beziehungsweise dem daraus resultierenden Gewinn des Veräußerungsgeschäfts ab. Auch Ihr individueller Einkommenssteuersatz beeinflusst die Berechnung. Bei vermieteten Immobilien wurden in der Vergangenheit meist Abschreibungen für Abnutzung gegenüber dem Finanzamt geltend gemacht, welche die Anschaffungskosten Ihres Hauses reduzieren. Sie betragen bei Häusern, die vor 1925 errichtet wurden, 2,5 Prozent. Immobilien neueren Baujahrs werden zu 2,5 Prozent jährlich abgeschrieben.

Der Wert einer Immobilie beträgt 320.000 Euro. Er wird um Veräußerungskosten von 10.000 Euro (Malerarbeiten) sowie den Anschaffungspreis (ohne Abschreibungen) von 250.000 Euro gemindert. Der steuerbare Gewinn beträgt somit 60.000 Euro. Bei einem persönlichen Steuersatz von 40 Prozent fallen damit 24.000 Euro Spekulationssteuer an.

[320.000 – (250 000 + 10 000)] x 40 % =

[320.000 – 260 000] x 40 % =

60.000 x 40 % =

24.000

Zu den Anschaffungskosten zählen alle Aufwendungen wie Kaufnebenkosten: Notargebühren, Maklercourtage, Gerichtskosten und Grunderwerbsteuer.

10-Jahres-Frist Immobilien: So wird die Frist berechnet

Die Steuerfrist (Spekulationsfrist) beträgt grundsätzlich 10 Jahre. Maßgeblich sind Anschaffung und Veräußerung – in der Praxis wird häufig auf den notariellen Vertrag abgestellt. Bei Eigennutzung kann der Verkauf auch innerhalb der 10 Jahre steuerfrei sein. Hierfür müssen Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden davorliegenden Kalenderjahren selbst bewohnt haben. Es müssen nicht drei volle Jahre sein. Schon kleine Timing-Unterschiede können entscheiden, ob der Gewinn steuerpflichtig ist.

So berechnen Sie den steuerpflichtigen Gewinn (vereinfacht):

Veräußerungsgewinn = Verkaufspreis – (Anschaffungskosten + Veräußerungskosten)

Bei vermieteten Immobilien gilt: Wurde über Jahre AfA (Abschreibung) angesetzt, reduziert das die steuerlichen Anschaffungskosten – dadurch kann der zu versteuernde Gewinn höher ausfallen. Üblich sind 2,5 % AfA bei Wohngebäuden bis 1924 und 2,0 % bei Wohngebäuden ab 1925.

Beispiel der Immobilienverkaufssteuer berechnen:

Verkaufspreis 320.000 Euro – (Kaufpreis 250.000 Euro + Veräußerungskosten 10.000 Euro) = 60.000 Euro Gewinn

Bei 40 % Steuersatz: 60.000 Euro × 40 % = 24.000 Euro Steuer

Steuerfreier Verkauf von selbst genutztem Wohneigentum

Der Verkauf von Wohneigentum in Eigennutzung ist steuerfrei. Möchten Sie ein vermietetes Objekt ohne Spekulationssteuer verkaufen, sollten Sie die zehnjährige Spekulationsfrist verstreichen lassen, um einen steuerfreien Gewinn bei dem Veräußerungsgeschäft zu realisieren. Ist dies nicht möglich, melden Sie Eigenbedarf an. So können Sie Ihr Haus im Kalenderjahr der Veräußerung sowie in den beiden vorangehenden Jahren nutzen, um die Immobilie danach steuerfrei zu verkaufen.

Gewerblicher Verkauf von Immobilien

Ein häufiger Stolperstein: Wer mehrere Immobilien verkauft, kann vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler eingeordnet werden – mit ganz anderen steuerlichen Folgen.

Die bekannte „3-Objekt-Grenze“ wird in der Rechtsprechung typisierend so verstanden: Solange weniger als vier Objekte veräußert werden, liegt grundsätzlich noch kein gewerblicher Grundstückshandel vor. Ab vier Objekten in einem engen zeitlichen Zusammenhang (häufig ca. fünf Jahre zwischen Anschaffung/Errichtung und Verkauf) spricht vieles für Gewerblichkeit.

Das ist wichtig für alle, die regelmäßig privat Immobilien verkaufen oder ihr Portfolio umschichten: Auch wenn einzelne Verkäufe jeweils „privat“ wirken, kann die Gesamtbetrachtung zu einer anderen Einordnung führen.

Steuerliche Behandlung bei Erbschaft oder Schenkung von Immobilien

Bei Erbschaft übernimmt die Erbin / der Erbe in der Regel die Spekulationsfrist des Erblassers. War die Immobilie beim Erblasser bereits mindestens zehn Jahre im Besitz oder wurde sie zu eigenen Wohnzwecken genutzt, kann der Verkauf auch für Erben steuerfrei sein. Erbschaftsteuer kann unabhängig davon anfallen. Bei Schenkung sind vor allem Freibeträge und Verwandtschaftsgrad entscheidend.

Gut zu wissen:

• Über der Freigrenze beträgt die Höhe der Steuern zwischen sieben und 30 Prozent.

• Bei Schenkung an Geschwister liegt die Freigrenze bei lediglich 20.000 Euro und wird mit 15 bis 43 Prozent versteuert.

• Bei einer Eheschließung beträgt die Freigrenze 500.000 Euro.

• Mit anschließendem Wechsel der Steuerklasse zahlen Sie so zwischen sieben und 30 Prozent, statt 30 bis 50 Prozent.

Kettenschenkungen (die Immobilie wird verschenkt und dann an einen Dritten weiterverschenkt) sind laut Bundesfinanzhof zulässig, um Freibeträge optimal nutzen zu können. Die Voraussetzungen für die Rechtmäßigkeit sind:

• Es besteht seitens des ursprünglichen Eigentümers keine rechtliche Verpflichtung zur Schenkung.

• Verschiedene Schenkungen dürfen nicht am selben Tag erfolgen.

• Jede Schenkung muss separat beim Notar beurkundet werden.

Bei einer Schenkung an Kinder, Schwiegertochter oder -sohn wird keine Grunderwerbsteuer fällig. Bei vermieteten Objekten sind zehn Prozent des Verkehrswerts steuerfrei.

Mehr Details zu Freibeträgen, Gestaltungsmöglichkeiten und Sonderfällen finden Sie im Beitrag „Immobilie vererben oder verschenken: Steuern & Freibeträge“.

Grundstück steuerfrei verkaufen: Geht das?

Beim Grundstücksverkauf liegt ein Sonderfall vor. Da es sich um ein unbebautes Grundstück handelt, kann es zuvor nicht als eigenes Wohneigentum genutzt worden sein. Daher fällt die Einkommensteuer bei einem gewinnbringenden Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist an.

Verluste: Was passiert, wenn der Verkauf ins Minus geht?

Entsteht beim Immobilienverkauf ein Verlust, ist die steuerliche Nutzung eingeschränkt und oft nur im Rahmen anderer privater Veräußerungsgeschäfte möglich (stark einzelfallabhängig). Im Zweifel empfiehlt sich eine steuerliche Prüfung, um kurz vor Abschluss keine unzutreffenden Annahmen zugrunde zu legen.

Immobilienverkauf – mit oder ohne Maklerin oder Makler?

Der Immobilienverkauf mit Maklerin oder Makler kann – trotz zusätzlicher Kosten – von Vorteil sein; etwa, wenn Sie den Veräußerungsgewinn aus dem Geschäft zugunsten einer geringeren steuerlichen Belastung senken möchten. Die Kosten für eine Maklerin oder einen Makler betragen sechs bis sieben Prozent, die sich Käuferinnen oder Käufer und Verkäuferinnen oder Verkäufer meistens zur Hälfte teilen.

Die Vorteile einer Maklerin / eines Maklers:

• Preis: Erzielt oft einen besseren Verkaufspreis durch Marktkenntnis und Verhandlung.

• Ablauf: Übernimmt Vermarktung, Unterlagen und Organisation – das spart Zeit und reduziert Fehler.

• Rechtssicherheit: Sorgt für sichere Abwicklung z. B. durch Vorbereitung, Begleitung des Vertragsprozesses und Kommunikation.

Steuern für Immobilienverkauf aus Betriebsvermögen

Beim Verkauf einer Immobilie aus dem Betriebsvermögen zählt der Gewinn zum Unternehmensgewinn und ist entsprechend zu versteuern. Je nach Unternehmensstruktur kann dabei Gewerbesteuer anfallen, zusätzlich fällt je nach Rechtsform Einkommen- oder Körperschaftsteuer an. Beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks gelten teils besondere Regeln.

Liegt ein gewerblicher Immobilienhandel vor, kann auch die Umsatzsteuer eine Rolle spielen – regelmäßig sind Grundstücksumsätze zwar steuerfrei, unter bestimmten Voraussetzungen ist jedoch eine Option zur Umsatzsteuer möglich. Wird eine Betriebsimmobilie vererbt oder verschenkt, hängt die Besteuerung von der weiteren Nutzung und dem Übertragungsweg ab: Eine Entnahme ins Privatvermögen kann einen steuerpflichtigen Entnahmegewinn auslösen. Bei unentgeltlicher Übertragung werden die steuerlichen Werte / AfA häufig fortgeführt, statt beim Erwerber „neu“ zu beginnen.

Wie viel Steuern muss man beim Hausverkauf zahlen?

Wie viel Steuern beim Wohnungs- oder Hausverkauf anfallen, hängt davon ab, ob es sich um einen privaten oder gewerblichen Verkauf handelt. Das sollen diese zwei Beispiele für die Besteuerung des Immobilienverkaufs verdeutlichen:

Beispiel 1

Eine private Eigentümerin verkauft ein Haus für 400.000 Euro, welches sie seit vier Jahren besitzt und nicht selbst bewohnt. Der ursprüngliche Kaufpreis betrug seinerzeit 250.000 Euro, die Verkaufskosten betragen 20.000 Euro. Es fällt die Spekulationssteuer auf den Gewinn des Verkaufs an, welche beispielsweise 3,5 Prozent beträgt. Der individuelle Steuersatz der Verkäuferin beträgt 30 Prozent.

[400.000 – (250.000 + 20.000)] x 3,5 % =

[400.000 – 270.000] x 3,5 % =

130 000 x 3,5 % =

39.000

Auf den Kaufpreis von 400.000 Euro fallen 39.000 Euro Spekulationssteuer an. Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer: 400.000 x 6,5 % = 26.000 Die Grunderwerbsteuer beträgt somit 26.000 Euro.

Je nach Situation und Bundesland gelten unterschiedliche Voraussetzungen vom Finanzamt, weswegen jeder Einzelfall genau geprüft werden sollte.

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