Alles zu Nebenkosten beim Hauskauf

Die wichtigsten Kaufnebenkosten auf einen Blick

Wie hoch die Nebenkosten beim Hauskauf tatsächlich ausfallen, hängt vom Kaufpreis, dem Zustand der Immobilie, der Inanspruchnahme von Expertinnen oder Experten sowie vom jeweiligen Bundesland ab. Einen Überblick über die möglichen Kaufnebenkosten haben wir Ihnen hier zusammengestellt.

Notarkosten

1,0 % des Kaufpreises (gemäß der im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgeschrieben Gebührensätze)

Grundbuchkosten

0,5 % des Kaufpreises

Grunderwerbsteuer

Je nach Bundesland ca. 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises

Maklerprovision

Die Provision beträgt meist ca. 7 % des Kaufpreises, in der Regel jeweils zur Hälfte von Käufer:in und Verkäufer:in getragen.

Baugutachten

ca. 1.000 – 3.000 € je nach Art und Umfang des Gutachtens

Sanierungskosten

ca. 600 – 1.200 €/m², ggf. höher

Diese Nebenkosten müssen Sie beim Hauskauf einplanen

Unter sogenannten versteckten Kosten versteht man die Kosten, die Käuferinnen und Käufern zusätzlich zum Kaufpreis beim Erwerb einer Immobilie entstehen. Zu den obligatorischen Kaufnebenkosten, die bei jedem Immobilienkauf anfallen, zählen:

• die Notargebühren

• die Gebühren für den Grundbucheintrag

• die Grunderwerbsteuer und

• die laufenden Nebenkosten

Bei diesen Kosten spielt es keine Rolle, ob Sie Ihre Traumimmobilie mithilfe erfahrener Immobilienmaklerinnen oder Immobilienmakler oder direkt von der Eigentümerin oder dem Eigentümer kaufen. Es spielt ebenfalls keine Rolle, ob Sie ein Einzelhaus, ein Reihenhaus, eine Doppelhaushälfte oder eine Eigentumswohnung erwerben.

Kaufnebenkosten: Womit Sie rechnen müssen

Eine Immobilie ist eine Wertanlage. Nur wenige Käuferinnen und Käufer verfügen über ausreichend Kapital, um einen Hauskauf ausschließlich aus eigenen Mitteln zu finanzieren. In der Regel werden Käufe daher über eine Immobilienfinanzierung abgewickelt. Um zu ermitteln, welche Finanzierungssumme Sie benötigen, spielen beim Hauskauf neben dem Kaufpreis und Ihrem Eigenkapitalanteil die Nebenkosten eine wichtige Rolle.

Bei den Nebenkosten beim Hauskauf wird zwischen obligatorischen und flexiblen Kaufnebenkosten sowie Finanzierungskosten unterschieden. Während Sie um die obligatorischen Kosten nicht herumkommen, entstehen die flexiblen Kosten nicht automatisch bei jedem Immobilienkauf. Finanzieren Sie Ihren Hauskauf mit einem Immobilienkredit, müssen Sie zudem Finanzierungsnebenkosten in Ihrem Finanzplan berücksichtigen.

Diese Nebenkosten entstehen immer

Neben diesen einmaligen Kosten müssen Sie beim Hauskauf auch laufende Nebenkosten miteinplanen. Hierzu zählen Heiz-, Strom, Wasser- und Abwasserkosten sowie Müllgebühren, Versicherungen zum Schutz Ihrer Immobilie und die jährliche Grundsteuer.

Zusätzliche Kosten beim Hauskauf

Die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer einer Immobilie muss in das Grundbuch eingetragen werden. Hierbei entstehen Gebühren beim Grundbuchamt. Für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch und die Eigentumsübertragung ist notarielle Unterstützung zwingend erforderlich. Für diesen Aufwand fallen Notarkosten an. Zudem wird beim Kauf einer Immobilie einmalig die Grunderwerbsteuer fällig.

Die wichtigsten Infos in Kürze

• Bei den Kaufnebenkosten wird zwischen obligatorischen, flexiblen und laufenden Kosten unterschieden.

• Die Höhe der Nebenkosten beim Hauskauf liegen etwa bei 10 bis 15 % der Gesamtkosten.

• Mit ein paar einfachen Tipps können Sie Kaufnebenkosten sparen.

Sparpotenzial bei flexiblen Kaufnebenkosten

Während Sie beim Hauskauf nicht um die obligatorischen Nebenkosten herumkommen, fallen die flexiblen Kaufnebenkosten nicht zwingend beim Kauf einer Immobilie an. Zu den möglichen Kostenarten zählen

• Maklerprovision

• Kosten für Fachleute wie Gutachter, Statiker oder Architekten

• Modernisierungskosten sowie

• Finanzierungskosten

Versteckte Nebenkosten beim Hauskauf

Erwerben Sie eine neugebaute Immobilie, sind meist nur wenige Arbeiten notwendig, um Ihr neues Zuhause nach Ihren Wünschen zu gestalten. Der Kauf eines älteren oder sanierungsbedürftigen Objekts hat aber durchaus auch seine Reize. Hier müssen Sie bei der Finanzierung allerdings mit zusätzlichen Kosten für die Modernisierung rechnen. Wie hoch die Kosten ausfallen, hängt vom Zustand der Immobilie sowie Ihren Vorstellungen ab.

Worauf Sie bei der Besichtigung achten sollten

Im Hinblick auf versteckte Kosten lohnt es sich in jedem Fall, bereits bei der Besichtigung einen genauen Blick auf die Bausubstanz sowie den Zustand von Dach, Heizung, Fenstern, elektrischen Leitungen und Sanitäranlagen zu werfen. Ärger und ungeplante Sanierungskosten vermeiden Sie mithilfe fachlicher Unterstützung von Baugutachtern, Statikern, Handwerkern oder Architekten. Entsprechend planen Sie die Beratungskosten in den Kaufnebenkosten mit ein.

Tilgungskosten bei der Finanzierung

Wer den Kauf einer Immobilie mit einem Darlehen finanziert, berücksichtigt bei den Nebenkosten beim Hausbau die einmalige Vermittlungs- und Bearbeitungsgebühr des Kreditgebers. Hinzu kommen außerdem die monatlichen Bereitstellungszinsen und Tilgungsraten sowie Gebühren für mögliche Sondertilgungen. Wenn Sie sich für eine Immobilienfinanzierung interessieren, stehen wir Ihnen natürlich gerne zwecks Beratung zur Verfügung.

Wer trägt die Nebenkosten?

Während die Kaufnebenkosten vor einigen Jahren noch von den Banken mitfinanziert wurden, wird mittlerweile erwartet, dass sie von der Käuferin oder dem Käufer selbst getragen werden. Die Baufinanzierung deckt in der Regel nur die Kosten für eine ggf. notwendige Sanierung oder Modernisierung der Immobilie ab. Sowohl die obligatorischen als auch die weiteren flexiblen Nebenkosten, denen keine materiellen Werte entgegenstehen, wie etwa die Maklerprovision oder Gutachterkosten, bringt üblicherweise die Käuferin oder der Käufer selbst aus dem Eigenkapital auf.

Kaufnebenkosten finanzieren: Geht das?

Natürlich können Sie die Finanzierung der Kaufnebenkosten trotzdem bei Ihrer Bank anfragen. Bei der Vollfinanzierung ohne Eigenkapital spricht man von einer 110-Prozent-Finanzierung. Diese setzt allerdings eine hohe Kreditwürdigkeit voraus und wird nur in seltenen Fällen gewährt. Zudem lassen sich Kreditgeber das Risiko dieser Variante der Finanzierung mit hohen Zinsen teuer bezahlen.

Wie hoch sind die Nebenkosten bei einem Hauskauf?

Die Kaufnebenkosten setzen sich aus unterschiedlichen Kostenarten zusammen und machen in der Regel 10 bis 15 % der Gesamtkosten beim Hauskauf aus. Während Sie die obligatorischen Nebenkosten in jedem Fall zahlen müssen, können Sie bei den flexiblen Nebenkosten gegebenenfalls sparen.

Wie hoch sind die Notar- und Grundbuchkosten?

Der Hauskauf muss notariell beurkundet werden. Das bedeutet, die Notarin oder der Notar verliest vor den beiden Parteien den Kaufvertrag, bevor dieser unterschrieben wird. Zudem bereitet er oder sie den Eintrag in das Grundbuch vor. Die Kosten für den Aufwand werden über eine feste Kostenordnung abgerechnet und betragen etwa 1 % des Kaufpreises. Die Kosten für den Grundbucheintrag belaufen sich etwa auf 0,5 % des Kaufpreises.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Bevor Sie sich als neue Eigentümerin oder neuer Eigentümer in das Grundbuch eintragen lassen können, müssen Sie die Grunderwerbsteuer entrichten. Sie erhalten dazu einen Bescheid vom Finanzamt, in dem die Höhe der fälligen Steuer festgesetzt wurde. Abhängig davon, in welchem Bundesland sich eine Immobilie befindet, beträgt die Steuer meist zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises. Wie viel in Ihrem Bundesland erhoben wird, erfahren Sie ganz konkret auf den Seiten Ihrer zuständigen Landesfinanzbehörden.

Beispielrechnung: Wie berechnet man Kaufnebenkosten?

Angenommen, Sie beauftragen unsere Immobilienexpertinnen und -experten damit, ein Haus in Berlin für Sie zu finden. Sie entscheiden sich für den Kauf einer sanierungsbedürftigen Villa mit einer Wohnfläche von 130 m². Der Kaufpreis beträgt 650.000 €. Um die Nebenkosten zu berechnen, berücksichtigen Sie:

• Maklerprovision in Höhe von 3,45 % = 22.425 €

• Notar- und Grundbuchkosten in Höhe von 1,5 % = 9.750 €

• Grunderwerbsteuer in Höhe von 6,0 % = 39.000 €

• Kosten für ein Baugutachten = 2.000 €

• Sanierungskosten (650 €/m²) = 84.500 €

= 157.675 € Kaufnebenkosten

Zusätzlich zu den aufgeführten Nebenkosten berücksichtigen Sie auch die laufenden Nebenkosten sowie die Finanzierungskosten bei Ihrer Kostenplanung.

Wie lassen sich die Nebenkosten beim Hauskauf reduzieren?

Hauskäuferinnen und Hauskäufer haben einige Möglichkeiten, bei den Nebenkosten zu sparen. Beispielsweise können Sie auf Expertenwissen verzichten und Ihren Hauskauf selbst in die Hand nehmen. Hier ist allerdings Vorsicht geboten: Zwar sparen Sie zunächst Nebenkosten. Ohne die Unterstützung von Sachverständigen könnten Sie jedoch ein Fehlkauf oder falsch kalkulierte Kosten bei der Sanierung im Nachhinein teuer zu stehen kommen.

So lassen sich Nebenkosten sparen

Wer handwerklich geschickt ist und einen Teil der anfallenden Sanierungsarbeiten selbst übernimmt, kann hierdurch Kosten einsparen. Sind Fachleute erforderlich, lohnt sich ein Preisvergleich, um das günstigste Angebot zu finden und die Kosten gering zu halten.

Nebenkosten sparen durch Sanierung

Vernachlässigen Sie bei der Planung der Nebenkosten auch nicht die laufenden Kosten. Investieren Sie bei der Sanierung beispielsweise in eine Wärmedämmung, neue Fenster oder eine neue Heizungsanlage, können sich diese Kosten langfristig positiv auf die Betriebskosten Ihres Hauses auswirken.

Kosten sparen im Kaufvertrag

Obwohl die Grunderwerbsteuer obligatorisch ist und Sie um die Zahlung nicht herumkommen, haben Sie dennoch die Möglichkeit, ihre Höhe zu beeinflussen: Die Steuer wird nur auf unbewegliche Objekte berechnet. Indem Sie den Preis für bewegliche Objekte – beispielsweise für eine Einbauküche in einer Bestandsimmobilie – separat im Kaufvertrag aufführen, mindern Sie den Objektpreis und können Steuern sparen.

Spartipps im Überblick

1. Beim Neubau getrennte Verträge für Grundstück und Bauleistung

2. Bei Bestandsimmobilien bewegliches Zubehör herausrechnen

3. Vermieter:innen können Grunderwerbsteuer den Anschaffungskosten zurechnen und abschreiben

4. Keine Grunderwerbsteuer bei Verwandten in gerader Linie