Segona residència a Espanya: què has de tenir en compte abans de comprar

Diferències clau entre habitatge habitual i segona residència

No és el mateix comprar el teu habitatge principal que adquirir-ne un per a ús vacacional o com a inversió. La llei i la fiscalitat tracten de manera diferent tots dos casos, i conèixer aquestes diferències et pot estalviar temps, diners i problemes.

Requisits perquè un habitatge sigui considerat habitual

La llei estableix que, perquè un habitatge sigui la teva residència habitual, l’has d’ocupar de manera efectiva i permanent durant almenys 12 mesos i mantenir-la com a tal un mínim de 3 anys. Només així podràs accedir a determinats beneficis fiscals.

Implicacions fiscals i accés a beneficis

En termes fiscals, l’habitatge habitual i la segona residència estan subjectes a normatives diferents. L’habitatge habitual pot beneficiar-se de bonificacions o tipus reduïts en determinats impostos —com l’ITP o l’AJD— segons la comunitat autònoma, així com de deduccions específiques en règims forals com el País Basc o Navarra. En canvi, la segona residència no gaudeix d’aquests avantatges i està subjecta a la tributació general. Conèixer aquestes diferències és clau per planificar correctament la compra i optimitzar la càrrega fiscal.

Impacte en el finançament i condicions hipotecàries

Els bancs solen oferir condicions menys avantatjoses per a segones residències: menor percentatge de finançament (70-80% del valor) i tipus d’interès més alts. Això es deu al fet que perceben un risc d’impagament més alt que en el cas de l’habitatge habitual.

Aspectes legals imprescindibles abans de comprar

En una segona residència, la seguretat jurídica també és clau. Abans de signar, és fonamental revisar cada detall legal de l’immoble, des de la seva situació registral fins a possibles càrregues, servituds o limitacions urbanístiques. En operacions d’aquest tipus, comptar amb el suport d’un equip especialitzat, com el d’Engel & Völkers, proporciona un plus de tranquil·litat i eficiència en tot el procés.

Estat registral i càrregues de la propietat

Sol·licitar una nota simple al Registre de la Propietat permet conèixer si l’immoble té càrregues, embargaments o deutes pendents. Aquest document també confirma la titularitat actual i la descripció registral exacta, aspectes essencials per evitar disputes i assegurar que l’operació es realitza amb totes les garanties.

Normativa urbanística i llicències

Cada municipi pot tenir normatives específiques. Comprova que l’habitatge disposa de llicència de primera ocupació i que compleix la normativa vigent. Aquesta verificació és essencial per evitar sancions o limitacions d’ús, especialment si penses fer reformes o destinar la propietat al lloguer turístic.

Certificat d’eficiència energètica

Obligatori des del 2013 per vendre o llogar qualsevol habitatge, aquest document classifica el consum energètic de l’immoble. A més de ser un requisit legal, la seva qualificació pot influir en la percepció de valor de la propietat, especialment entre compradors que prioritzen l’eficiència i la sostenibilitat.

Consideracions per a compradors estrangers

Si no ets resident a Espanya, necessitaràs un NIE (Número d’Identificació d’Estranger) per formalitzar la compra. En aquest article t’expliquem com comprar a Espanya sent estranger i els passos a seguir.

Impostos i despeses associades

En general, els impostos de compra d’una segona residència són els mateixos que per a un primer habitatge: IVA en obra nova, ITP en segona mà i IAJD, amb tipus que varien segons la comunitat autònoma.

Despeses de reforma

En projectes de reforma d’alt nivell, cada cop guanya més rellevància la construcció o rehabilitació sota l’estàndard Passivhaus. Aquest model, basat en la màxima eficiència energètica i el confort tèrmic, no només redueix de manera dràstica el consum, sinó que també afegeix un valor diferencial a la propietat.

Planificació financera i opcions de finançament

Comprar una segona residència implica analitzar no només el preu de l’habitatge, sinó també totes les despeses de manteniment, impostos i possibles reformes. Tant si busques la segona residència com a inversió o com a actiu per a ús propi, planificar financerament aquesta inversió et permet maximitzar els actius propis i, si es vol, també rendibilitzar-los.

Condicions d’hipoteques per a segones residències

Les hipoteques per a segones residències presenten particularitats respecte a les d’habitatge habitual. Habitualment, les entitats financeres financen entre el 70 % i el 80 % del valor de taxació, amb terminis que oscil·len entre els 20 i els 30 anys. Els tipus d’interès solen ser lleugerament superiors, pel major risc que assumeixen els bancs en aquest tipus d’operacions.

Estratègies per rendibilitzar la teva segona residència

A més de ser un lloc per al gaudi personal, una segona residència pot convertir-se en una font estable d’ingressos o en un actiu que es revaloritza amb el temps. Escollir l’estratègia adequada depèn del perfil del propietari, la ubicació de l’immoble i les oportunitats que ofereixi el mercat en cada moment.

Lloguer vacacional: requisits i llicències

El lloguer vacacional s’ha consolidat com una de les fórmules més rendibles, especialment en ubicacions turístiques d’alt nivell. Cada comunitat autònoma regula aquesta activitat amb normes pròpies, que poden incloure llicències específiques, limitacions de dies de lloguer i requisits de qualitat. Complir amb aquests tràmits és imprescindible per evitar sancions i garantir la satisfacció dels hostes. En zones de gran demanda, com destinacions costaneres o enclavaments rurals de prestigi, els ingressos poden ser considerables durant la temporada alta. Comptar amb el suport d’un equip especialitzat que coneix les normatives de cada lloc, com Engel & Völkers, pot marcar la diferència.

Alternatives d’inversió

Quan el lloguer vacacional no és l’opció més convenient, hi ha alternatives igualment atractives. El lloguer a llarg termini ofereix ingressos recurrents amb menor rotació d’inquilins, ideal per a qui busca estabilitat. Una altra estratègia és la venda estratègica, aprofitant moments d’alta demanda o revalorització a la zona per maximitzar el retorn. En alguns casos, també es pot destinar l’habitatge a esdeveniments exclusius o experiències privades, una tendència a l’alça en el mercat de luxe que permet monetitzar la propietat sense comprometre’n la disponibilitat per a ús personal.

Escollir la ubicació i el tipus d’habitatge

La localització influeix de manera directa tant en la rendibilitat com en el gaudi personal d’una segona residència.

Segona residència en zones costaneres

Les zones costaneres, amb la seva alta demanda turística i oferta d’oci, són especialment atractives per a qui busca un retorn ràpid mitjançant el lloguer vacacional.

Segona residència en àrees de muntanya

Les regions de muntanya aporten un atractiu afegit per al turisme actiu, com l’esquí o el senderisme, i un clima més fresc que és molt valorat durant els mesos d’estiu.

Entorn rural com a segona residència

Les àrees rurals, en canvi, ofereixen un entorn de tranquil·litat, privacitat i connexió amb la natura, ideals per desconnectar i alhora captar un públic que busca experiències autèntiques.

Preguntes freqüents

Puc canviar una segona residència a habitatge habitual? Sí, però hauràs de complir els terminis legals i requisits d’ocupació.

Quines despeses addicionals he de considerar? Impostos, notaria, registre i manteniment.

Puc finançar una segona residència si ja tinc hipoteca? Sí, encara que les condicions seran més estrictes.

Quins impostos pago si venc la meva segona residència? Plusvàlua municipal i guany patrimonial a l’IRPF.

És rendible reformar la meva segona residència abans de vendre-la o llogar-la? Sí, si la reforma augmenta valor i demanda; consulta amb un equip especialitzat.

Puc llogar la meva segona residència si tinc hipoteca? Sí, excepte que el contracte hipotecari ho prohibeixi.

Segona residència amb la garantia Engel & Völkers

Pots iniciar la cerca i valoració de la teva segona residència de manera online, però res no substitueix l’assessorament expert. A Engel & Völkers comptem amb un equip que ofereix un servei local i personalitzat, amb accés a propietats exclusives i de gran valor, així com una anàlisi de mercat precisa i actualitzada que et permetrà prendre decisions amb seguretat. T’acompanyem en tot el procés de compra, des de la selecció inicial fins a la signatura, perquè la teva inversió es materialitzi amb totes les garanties.