¿Qué necesita el notario para escriturar mi casa?

¿Qué es una escritura pública de compraventa?

La escritura pública de compraventa es el documento oficial que formaliza la venta de una propiedad ante notario. Es un acto jurídico que da fe pública de la operación: deja constancia de quién vende, quién compra, cómo se paga y en qué condiciones.

Este documento no solo tiene valor legal, también es indispensable para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad y proteger legalmente tu inversión.

¿Por qué es necesario escriturar una casa ante notario?

Antes de que una compraventa tenga plenos efectos jurídicos, es imprescindible que quede formalizada mediante escritura pública ante notario. Este trámite no solo otorga validez legal al acuerdo entre las partes, sino que además garantiza el cumplimiento de las obligaciones fiscales y permite la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad. 

Seguridad jurídica y valor probatorio

La intervención del notario garantiza que todo se realiza conforme a la ley. Además, la escritura tiene fuerza probatoria plena: si en el futuro hay algún conflicto, este documento será clave para demostrar lo acordado.

Obligaciones fiscales y legales

Escriturar es imprescindible para poder liquidar correctamente los impuestos (como el ITP o el IVA, dependiendo del caso). Si no hay escritura, no se puede inscribir la operación ni cumplir con las obligaciones fiscales.

Posibilidad de inscripción en el Registro de la Propiedad

La única forma de registrar la vivienda a tu nombre y tener plena seguridad jurídica es mediante la escritura pública. Así, se proporciona seguridad jurídica plena, y se consolida la titularidad del nuevo propietario. 

Documentos que necesita el notario para escriturar una casa

Para poder redactar la escritura, el notario necesita una serie de documentos que acrediten la identidad de los intervinientes, la legalidad de la operación y la situación del inmueble. Aquí tienes la lista completa:

DNI de las partes intervinientes

Vendedores y compradores deben identificarse con su documento oficial (DNI, NIE o pasaporte en vigor) para verificar su identidad.

Escritura anterior o título de propiedad

Acredita que el vendedor es realmente el propietario del inmueble y tiene derecho a venderlo.

Certificado de eficiencia energética

Desde 2013 es obligatorio entregar este certificado, que indica cuán eficiente es el inmueble en consumo energético.

Último recibo del IBI

Sirve para demostrar que el impuesto sobre bienes inmuebles está al día y además, ayuda a calcular la parte proporcional que corresponde pagar al nuevo propietario.

Certificado de estar al corriente en pagos de comunidad (si aplica)

En caso de que la vivienda esté en una comunidad de propietarios, este certificado garantiza que no hay deudas pendientes con la comunidad.

Nota simple del Registro de la Propiedad

Es un documento informativo que muestra quién es el titular de la propiedad, si tiene cargas, hipotecas o deudas y embargos. El notario puede solicitarla directamente, pero es conveniente revisarla antes de formalizar la operación. 

Contrato de compraventa (si ya se firmó uno privado)

En muchos casos, antes de acudir al notario, las partes firman un contrato privado en el que se detallan las condiciones esenciales de la operación: precio, forma de pago, plazos y otros compromisos.

Es importante no confundir este documento con un contrato de arras (bastante más habitual). Aunque ambos se firman antes de la escritura, tienen naturalezas distintas:

• El contrato de arras es un precontrato en el que se manifiesta la intención de celebrar una futura compraventa. Incluye el pago de una cantidad a cuenta, con efectos distintos según el tipo de arras pactado (confirmatorias, penales o penitenciales).

• El contrato privado de compraventa, en cambio, es ya un acuerdo jurídicamente vinculante, por el que una parte transmite la propiedad a otra, aunque no tenga aún efectos registrales.

Ambos pueden ser útiles para el notario a la hora de redactar la escritura pública, ya que reflejan la voluntad de las partes y las condiciones pactadas previamente.

Medios de pago (justificante de transferencia, etc.)

Para cumplir con la Ley de Prevención del Blanqueo de Capitales, es obligatorio indicar y justificar el medio de pago utilizado en la transacción inmobiliaria.

¿Qué hace el notario con estos documentos?

Una vez se entrega toda la documentación, el notario se encarga de varios pasos clave en el proceso de escrituración pública:

Verificación de la legalidad

Comprueba que todo es correcto: que el vendedor es propietario del inmueble, que no hay problemas legales con la vivienda y que los pagos están justificados.

Redacción, lectura y firma de la escritura

Redacta la escritura pública adaptándola a cada caso concreto de compraventa. Durante el acto de firma, lee su contenido para que todas las partes comprendan qué están firmando.

Comunicación a Hacienda y Registro de la Propiedad

Tras la firma, el notario se encarga de enviar la información a Hacienda (para el control fiscal) y puede presentar telemáticamente la escritura al Registro de la Propiedad.

Costes asociados a la escrituración ante notario

La formalización de una compraventa ante notario conlleva una serie de costes que deben ser tenidos en cuenta por el comprador. Estos gastos no solo incluyen los honorarios del notario, sino también los impuestos aplicables y, en su caso, los derivados de la tramitación registral y la intervención de una gestoría. A continuación, se detallan los principales conceptos que intervienen en el coste total de la escrituración.

Honorarios notariales

Se regulan por arancel y varían en función del valor de la compraventa, pero suelen oscilar entre 500 € y 1.000 €. 

Esto significa que los honorarios del notario no se fijan libremente, sino que están determinados por una normativa oficial —el arancel notarial— que establece las tarifas aplicables a cada tipo de documento o actuación, en función de criterios como el valor del inmueble, la extensión de la escritura o el número de copias emitidas.

Impuestos (ITP o IVA, AJD)

En función del tipo de vivienda, el comprador deberá afrontar distintos impuestos. Si se trata de una vivienda de segunda mano, corresponde abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo porcentaje varía según la comunidad autónoma. 

En cambio, si la vivienda es nueva —es decir, transmitida directamente por el promotor— se debe pagar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), así como el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). En ambos casos, la cuantía final dependerá tanto del valor de la compraventa como de la normativa fiscal autonómica aplicable.

Gastos de gestoría y registro

Si se contrata una gestoría (opcional, pero frecuente), ellos tramitan los impuestos y el registro. Sus honorarios pueden rondar entre 300 € y 500 €, y los gastos de registro suelen estar entre 200 € y 500 €.

Consejos prácticos antes de escriturar tu casa

Antes de formalizar la operación inmobiliaria ante el notario, es importante tener en cuenta algunas recomendaciones que pueden evitar errores, retrasos o costes inesperados. Aunque el notario actúa como garante de que todo sea correcto, conviene prestar atención a todos los detalles. 

Revisa los datos antes de firmar

Antes de firmar la escritura, es esencial revisar que todos los datos sean correctos: desde la identificación de las partes hasta la descripción del inmueble, el precio, la forma de pago y las posibles cargas. Cualquier error puede tener consecuencias legales o fiscales.

Solicita presupuesto previo al notario

Aunque los honorarios notariales se rigen por arancel, es conveniente solicitar un presupuesto previo que incluya todos los costes asociados. Si se encarga también la gestión de impuestos y registro, hará falta una provisión de fondos para cubrir esos gastos por adelantado.

Asegúrate de contar con todos los documentos con antelación

Para evitar retrasos o suspensiones en la firma, es fundamental que el notario disponga de toda la documentación necesaria con suficiente antelación. 

Escriturar una vivienda ante notario no es un trámite menor: constituye la garantía legal de que la propiedad se transfiere correctamente y queda debidamente protegida. Además del asesoramiento notarial, contar con el respaldo de profesionales especializados como el equipo de Engel & Völkers facilita cada fase de la operación, desde la preparación de los documentos hasta el momento de la firma ante notario, ofreciendo un acompañamiento riguroso y personalizado en todo el proceso de compraventa.