Haus verkaufen, um ein anderes zu kaufen: Der umfassende Ratgeber

Zuerst verkaufen oder zuerst kaufen? Die beiden Strategien im Vergleich

Das ist die erste Entscheidung – und von ihr hängt alles Weitere ab. Es gibt zwei Strategien, von denen jede ihre eigenen Vorteile und Risiken mit sich bringt.

Zuerst verkaufen bedeutet, die aktuelle Immobilie zu verkaufen und anschließend nach einer neuen zu suchen. Der Vorteil ist gleich doppelt: Man verfügt über eine gesicherte Liquidität und kennt sein genaues Budget. Das verschafft beim Kauf eine stärkere Verhandlungsposition, da man ohne aufschiebende Bedingungen kaufen kann. Der Nachteil besteht darin, dass man möglicherweise nicht sofort die passende Immobilie findet und in der Zwischenzeit vorübergehend eine andere Unterkunft benötigt.

Zuerst kaufen bedeutet, das neue Zuhause zu erwerben und anschließend die alte Immobilie zu verkaufen. Der Vorteil liegt in der Wohnkontinuität: Man kann direkt von einer Immobilie in die andere wechseln, ohne eine Übergangsphase einlegen zu müssen. Der finanzielle Nachteil ist jedoch erheblich: Verzögert sich der Verkauf, muss man möglicherweise vorübergehend für zwei Immobilien gleichzeitig aufkommen, einschließlich der damit verbundenen Kosten, und verfügt unter Umständen noch nicht über den Verkaufserlös, um den Kauf der neuen Immobilie zu finanzieren.

Die Entscheidung zwischen den beiden Strategien hängt von zwei Faktoren ab. Der erste ist die persönliche finanzielle Situation: Wer die Möglichkeit hat, vorübergehend zwei Immobilien zu finanzieren oder eine Zwischenfinanzierung in Anspruch zu nehmen, kann zuerst kaufen. Wer hingegen auf den Verkaufserlös angewiesen ist, um den Kauf zu finanzieren, sollte in der Regel zuerst verkaufen. Der zweite Faktor ist die Situation auf dem lokalen Immobilienmarkt: In einem Markt, in dem Immobilien schnell verkauft werden, ist der Verkauf vor dem Kauf weniger riskant. Dauern Verkäufe hingegen länger, kann ein vorheriger Kauf zu einer kostspieligeren Übergangsphase führen.

So koordinierst du die Zeitpläne von Verkauf und Kauf

Der entscheidende Punkt bei diesem Vorgang ist der zeitliche Ablauf: Der Notartermin für den Verkauf und der für den Kauf sollten möglichst aufeinander abgestimmt oder zumindest zeitlich so nah wie möglich beieinander liegen. Ideal ist es, beide Termine in kurzem Abstand zu vereinbaren, sodass der Verkaufserlös direkt für den Kauf verwendet werden kann und die Übergangsphase möglichst kurz ausfällt.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, diese zeitliche Abstimmung zu erleichtern. Eine davon besteht darin, im Vorvertrag Klauseln aufzunehmen, die die beiden Transaktionen miteinander verknüpfen. So kann beispielsweise vereinbart werden, dass die eigene Verpflichtung zum Verkauf oder Kauf davon abhängig ist, dass die jeweils andere Transaktion erfolgreich abgeschlossen wird. Solche Klauseln müssen sorgfältig formuliert werden, da sie ausreichenden Schutz bieten sollen, ohne das Geschäft für die andere Vertragspartei unattraktiv zu machen.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, den Zeitpunkt des Notartermins mit dem Käufer der eigenen Immobilie zu verhandeln. Ein später angesetzter Notartermin verschafft zusätzliche Zeit, um den Kauf des neuen Zuhauses abzuschließen. Natürlich muss der Käufer damit einverstanden sein – und genau hier kommt es auf das eigene Verhandlungsgeschick an.

Gerade bei dieser zeitlichen Koordination spielt die Rolle des Immobilienmaklers eine entscheidende Rolle. Zwei Verhandlungen parallel zu führen und ihre Zeitpläne aufeinander abzustimmen, ist eine komplexe Aufgabe, die Erfahrung erfordert. Ein Makler, der beide Transaktionen begleitet, kann sie in der Regel wesentlich effektiver aufeinander abstimmen, als wenn man die beiden Vorgänge getrennt und auf eigene Faust angeht.

Das Bridge Loan: Was ist das und wann kann es sinnvoll sein?

Wenn man bereits eine Immobilie zum Kauf gefunden hat, den Verkaufserlös der eigenen Immobilie aber noch nicht erhalten hat, gibt es ein spezielles Finanzierungsinstrument: das sogenannte Überbrückungsdarlehen, auch als Bridge Loan bezeichnet.

Dabei handelt es sich um eine kurzfristige Finanzierung. Sie stellt sofort die nötige Liquidität für den Kauf der neuen Immobilie bereit, bis die bisherige Immobilie verkauft ist. Das funktioniert folgendermaßen: Die Bank stellt in der Regel einen Betrag zur Verfügung, der 60 % des Wertes der zu verkaufenden Immobilie nicht überschreitet, bei einer maximalen Laufzeit von meist zwei Jahren. Die Besonderheit liegt in der Rückzahlung: Während der Laufzeit des Darlehens werden in der Regel nur die Zinsen gezahlt, während das Darlehenskapital in einer Summe zurückgezahlt wird, sobald der Verkauf abgeschlossen ist – und zwar mit dem Verkaufserlös. Um das Darlehen zu erhalten, verlangt die Bank in der Regel einen Nachweis über die Verkaufsabsicht, beispielsweise durch Unterlagen wie den Kaufvertrag für die neue Immobilie und die Erklärung, dass die bereits vorhandene Immobilie zum Verkauf angeboten wird.

Das Instrument bringt jedoch Kosten und Risiken mit sich, die man kennen sollte. Die Zinssätze sind höher als bei einer herkömmlichen Baufinanzierung, da die Bank über einen kurzen Zeitraum finanziert. Häufig wird außerdem eine doppelte Grundschuld verlangt – sowohl auf der zu verkaufenden als auch auf der zu erwerbenden Immobilie –, was entsprechende Notarkosten verursacht. Das größte Risiko liegt im zeitlichen Ablauf: Wird die Immobilie nicht innerhalb der vereinbarten Frist verkauft, muss das Darlehenskapital dennoch zurückgezahlt werden, obwohl der Verkaufserlös noch nicht zur Verfügung steht. Zudem ist das Angebot solcher Finanzierungen in Italien begrenzt, da nicht alle Banken dieses Produkt anbieten.

So lässt sich die Übergangsphase organisieren: Wo wohnt man in der Zwischenzeit?

Wenn zwischen dem Verkauf und dem Kauf eine zeitliche Lücke entsteht, braucht man für diesen Zeitraum eine passende Lösung. Dafür gibt es verschiedene Möglichkeiten.

Die erste ist eine vorübergehende Mietlösung: Man zieht für einige Monate in eine Mietimmobilie, bis man in das neue Zuhause einziehen kann. Das verursacht zusätzliche Kosten und bedeutet einen doppelten Umzug, bietet dafür aber Flexibilität. Eine zweite Möglichkeit ist, sofern es die persönliche Situation zulässt, vorübergehend bei der Familie zu wohnen – eine kostengünstige Übergangslösung.

Daneben gibt es eine dritte, oft besonders elegante Lösung: Mit dem Käufer der eigenen Immobilie kann vereinbart werden, dass man nach dem Notartermin noch für einen bestimmten Zeitraum im verkauften Haus oder in der verkauften Wohnung bleiben darf. Man verkauft die Immobilie also, nutzt sie aber noch einige Wochen oder Monate, bis der Kauf der neuen Immobilie abgeschlossen und der Umzug erfolgt ist. Dieser Verbleib kann gegen eine vereinbarte Vergütung erfolgen, also gegen eine Zahlung an den Käufer, oder seltener auch unentgeltlich. Eine solche Lösung muss selbstverständlich verhandelt und klar vertraglich geregelt werden. Sie kann das Problem der Übergangsphase jedoch auf elegante Weise lösen und eine Zwischenunterkunft überflüssig machen.

Die häufigsten Fehler und wie man sie vermeidet

Einige Fehler treten bei Menschen, die Verkauf und Kauf gleichzeitig abwickeln, immer wieder auf.

Der erste ist, einen zu hohen Verkaufspreis festzulegen. Ein Preis, der über dem Marktniveau liegt, verlangsamt den Verkauf. Bei einer miteinander verknüpften Transaktion kann diese Verzögerung jedoch alles blockieren: Ohne Verkauf kann man nicht kaufen und der gesamte Vorgang gerät ins Stocken. Eine realistische Immobilienbewertung ist daher umso wichtiger, wenn es auf den zeitlichen Ablauf ankommt.

Der zweite Fehler ist, keinen Plan B zu haben, falls der Kauf scheitert. Verhandlungen können jederzeit abgebrochen werden. Wer eine Alternative eingeplant hat, vermeidet eine schwierige Situation – insbesondere dann, wenn die eigene Immobilie bereits verkauft wurde.

Der dritte Fehler besteht darin, den Zeitaufwand für die bürokratischen und formalen Schritte zu unterschätzen. Zwischen dem Vorvertrag, den erforderlichen Prüfungen, der Finanzierung und dem Notartermin können mehrere Wochen oder Monate vergehen. Diese Zeiträume müssen bei der Planung berücksichtigt werden.

Der vierte und besonders riskante Fehler ist, eine Kaufverpflichtung zu unterschreiben, bevor eine hinreichende Sicherheit über den Verkauf besteht. Wer sich zum Kauf verpflichtet, ohne zu wissen, ob und wann die eigene Immobilie verkauft wird, riskiert, vorübergehend für zwei Immobilien aufkommen zu müssen oder die eigene Immobilie aufgrund des Zeitdrucks unter Wert verkaufen zu müssen. Allen diesen Fehlern liegt ein gemeinsames Problem zugrunde: mangelnde Planung. Wer einen solchen Vorgang ohne klare Strategie und ohne sorgfältige Koordination angeht, macht ihn unnötig riskant.

Warum Sie sich für Engel & Völkers entscheiden sollten, um beide Transaktionen zu begleiten

Bei einem Vorhaben, das den Verkauf einer Immobilie mit dem Kauf einer anderen verbindet, macht es einen entscheidenden Unterschied, einen einzigen Ansprechpartner für beide Vorgänge zu haben.

Engel & Völkers kann den Kunden bei beiden Transaktionen begleiten – mit einem konkreten Vorteil: der zeitlichen Koordination der beiden Vorgänge, einem ganzheitlichen Überblick über die gesamte Transaktion sowie dem Zugang zum eigenen Netzwerk aus Immobilien und Kaufinteressenten. Dadurch steigen die Chancen, Verkauf und Kauf optimal aufeinander abzustimmen. Wer seine Immobilie verkauft, um eine andere zu kaufen, kann so innerhalb desselben Netzwerks sowohl einen Käufer für die eigene Immobilie als auch das neue Zuhause finden.

Der Mehrwert eines Beraters zeigt sich bei einer der komplexesten Transaktionen auf dem Immobilienmarkt gerade darin, den Kunden bei den schwierigsten Entscheidungen nicht allein zu lassen: ihn durch jede Phase zu begleiten, mögliche Probleme frühzeitig zu erkennen und zwei Vorgänge aufeinander abzustimmen, die bei einer getrennten Abwicklung möglicherweise nie zusammenfinden würden.