Obligatorische Katasterkonformität im Kaufvertrag

Was ist die Katasterkonformitätserklärung?

Die Katasterkonformitätserklärung ist ein Dokument, das bestätigt, dass die auf der Katasterplanzeichnung angegebenen Daten tatsächlich mit der Realität übereinstimmen. Mit diesem Dokument bescheinigt der Verkäufer, dass die Immobilie nicht von der auf der Planzeichnung beschriebenen abweicht.

Die Konformitätserklärung ist somit von wesentlicher Bedeutung für den Kaufprozess, da sie den tatsächlichen Zustand der Immobilie bestätigt und ihre Regularität gewährleistet. Die Konformitätserklärung kann auch durch eine Konformitätsbescheinigung ersetzt werden, die in der Regel von einem qualifizierten Techniker ausgestellt wird.

In Artikel 29 des Gesetzes vom 27. Februar 1985, Nr. 52, wurde der folgende Absatz des Gesetzesdekrets vom 31. Mai 2010 Nr. 78, Artikel 19 Absatz 14 „1-bis“ hinzugefügt:

„Öffentliche Urkunden und privat beglaubigte Verträge zwischen lebenden Personen, die den Transfer, die Gründung oder die Auflösung einer Gemeinschaft von realen Rechten an bereits bestehenden Gebäuden betreffen, mit Ausnahme von Rechten zur Sicherstellung, müssen für städtische Immobilien, unter Androhung der Nichtigkeit, neben der Katasteridentifikation auch einen Verweis auf die im Kataster hinterlegten Planzeichnungen und die Erklärung der Übereinstimmung der Katasterdaten und Planzeichnungen mit dem tatsächlichen Zustand enthalten, die von den Eigentümern im Vertrag abgegeben wird, basierend auf den geltenden Bestimmungen im Katasterrecht. Diese Erklärung kann durch eine Konformitätsbescheinigung ersetzt werden, die von einem qualifizierten Techniker zur Einreichung der Katasteraktualisierungen ausgestellt wird. Vor der Beurkundung der oben genannten Urkunden ermittelt der Notar die katasterlichen Eigentümer und prüft deren Übereinstimmung mit den Ergebnissen der Immobilienregister.“

Der erste Teil der Vorschrift betrifft die „Objektive Konformität“ und schreibt vor, dass die Urkunden unter Androhung der Nichtigkeit Folgendes enthalten müssen:

• Katasteridentifikation

• Verweis auf die im Kataster hinterlegten Planzeichnungen

• Erklärung des Eigentümers, dass die Katasterdaten und Planzeichnungen dem tatsächlichen Zustand entsprechen.

Diese Erklärung kann durch eine Konformitätsbescheinigung ersetzt werden, die von einem qualifizierten Techniker ausgestellt wird. Der zweite Teil betrifft die „Subjektive Konformität“, also die Übereinstimmung zwischen Kataster und Immobilienregistern, die vom Notar unter seiner beruflichen Verantwortung überprüft werden muss.

Die Katasterkonformität darf nicht mit der urbanistischen Konformität verwechselt werden. Das bedeutet, dass eine Immobilie, die korrekt im Kataster eingetragen und mit der Planzeichnung übereinstimmend ist, zwar katasterlich als konform gelten kann, jedoch nicht die Regularität der Baugenehmigungen und der Bebauungsrechte berücksichtigt. Daher könnte eine Immobilie katasterlich konform sein, aber urbanistisch nicht konform.