Verkauf einer vermieteten Immobilie

Was es bedeutet und wie es funktioniert

Eine Immobilie in der Provinz Monza und Brianza zu besitzen, ist ein Privileg – dank der strategischen Lage nahe Mailand und seinen Vororten einerseits sowie der Schönheit des Comer Sees und des Sees von Lecco andererseits. Dennoch kann es Situationen geben, in denen Sie Ihr Haus schnell verkaufen müssen – auch wenn es bereits von Mietern bewohnt wird.

In solchen Fällen gehört zu den besten Tipps für einen schnellen Hausverkauf der Verweis auf das Gesetz Nr. 431 von 1998, das den Verkauf vermieteter Immobilien regelt.

Aber was bedeutet das konkret? Das Gesetz erlaubt es dem Eigentümer, auch bei einem noch laufenden Mietvertrag, seine Immobilie rechtmäßig vor Ablauf des Mietvertrags zu verkaufen. Entgegen der landläufigen Meinung führt der Verkauf einer vermieteten Immobilie nicht zur Kündigung des Mietvertrags; vielmehr geht der Mietvertrag auf den Käufer bzw. neuen Eigentümer über.

Pflichten des Vermieters und Rechte des Mieters

Nach dem Gesetz wird der Käufer einer vermieteten Immobilie zum neuen Vermieter und ist verpflichtet, den bestehenden Mietvertrag sowie dessen Bedingungen einzuhalten – und das sogar ohne die Zustimmung des Mieters. Dies stellt eine Ausnahme von den üblichen Regeln zur Übertragung von gegenseitigen Verpflichtungsverträgen dar.

Der Grund für diese Regelung ist, den Immobilienverkauf zu vereinfachen und die Eigentumsübertragung zu erleichtern. Zwar muss der Verkäufer nicht die Zustimmung des Mieters einholen, ist jedoch gesetzlich verpflichtet, den Mieter rechtzeitig über die Verkaufsabsicht zu informieren.

Vorkaufsrecht beim Verkauf vermieteter Immobilien

Diese Informationspflicht begründet zugleich ein entsprechendes Recht: das Vorkaufsrecht des Mieters. Artikel 38 des Gesetzes 392/1978 bestimmt, dass der Mieter das Recht hat, die Immobilie vor dem Verkauf an Dritte zu erwerben.

Was bedeutet das Vorkaufsrecht konkret? Das Gesetz erlaubt dem Vermieter, die vermietete Immobilie jederzeit und ohne Zustimmung des Mieters zu verkaufen. Allerdings muss der Mieter über den Verkauf und den angebotenen Kaufpreis informiert werden und erhält damit Vorrang gegenüber anderen potenziellen Käufern. Der Mieter hat anschließend 60 Tage Zeit, dieses Recht auszuüben und die Immobilie zu kaufen. Lehnen sie ab, kann die Immobilie frei auf dem Markt verkauft werden – unter Berücksichtigung der aktuellen Immobilienbewertungstrends in Monza und Brianza.

Keine Vertragsklausel kann das Vorkaufsrecht des Mieters außer Kraft setzen, wobei jedoch bestimmte Bedingungen und Ausnahmen gelten:

• Der Mietvertrag muss noch gültig sein oder sich in der ersten Verlängerungsphase befinden.

• Der Mieter darf keine weiteren Wohnimmobilien besitzen.

• Das Vorkaufsrecht ist ausgeschlossen, wenn die Immobilie an den Ehepartner, einen Verwandten bis zum zweiten Grad oder einen Miterben des Vermieters übertragen wird.

• Es findet keine Anwendung bei unfreiwilligen Übertragungen, Einlagen in Unternehmen oder beim Verkauf von kompletten Gebäudekomplexen.

Wie man eine vermietete Immobilie verkauft

Der Verkauf eines Hauses in Monza und Brianza – insbesondere wenn es vermietet ist – gestaltet sich ohne die Unterstützung einer erfahrenen Immobilienagentur nicht immer einfach oder schnell. Zum einen, weil das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter belastet sein kann; zum anderen, weil eine vermietete Immobilie auf dem Markt oft weniger attraktiv erscheint.

Ein bereits bewohntes Objekt kann für potenzielle Käufer ein Nachteil sein, da sie nicht sofort uneingeschränkten Zugang zur Immobilie hätten. Deshalb sollten Sie sich an Engel & Völkers Monza und Brianza wenden, um zu erfahren, wie Sie Ihre Wohnung in kürzester Zeit erfolgreich verkaufen können.