Die am häufigsten gestellten Fragen beim Immobilienkauf in Dubai

Allgemeine Voraussetzungen und rechtliche Fragen

Kann ich in Dubai eine Immobilie kaufen, wenn ich kein Einwohner bin?

Ja, Nicht-Einwohner können in Dubai Immobilien kaufen, sofern sie innerhalb der ausgewiesenen Freehold-Gebiete kaufen. Diese Gebiete stehen allen Nationalitäten offen, und es ist keine Aufenthaltsgenehmigung in den VAE erforderlich, um eine Immobilientransaktion abzuschließen. Der Prozess ist unkompliziert, und viele internationale Investoren erwerben Off-Plan- oder bezugsfertige Immobilien aus der Ferne mit Hilfe eines registrierten Immobilienmaklers und einer Vollmacht, falls erforderlich.

Berechtigt mich der Kauf einer Immobilie in Dubai zu einem Aufenthaltsvisum?

Ja, das ist eine der wichtigsten Fragen beim Kauf einer Investitionsimmobilie in Dubai. Investoren können sich je nach Immobilienwert und Eigentümerstruktur für ein Aufenthaltsvisum in den VAE qualifizieren.

• Investorenvisum (2 Jahre): Für Immobilien im Wert von mindestens AED 750.000 (AED 1 Mio. bei gemeinsamem Eigentum). Bei Finanzierung ist eine Anzahlung von 50 % erforderlich.

• Green Visa (5 Jahre): Erfordert eine Investition von AED 2 Mio.+ und eine Haltefrist von mindestens zwei Jahren. Auch Off-Plan-Käufe sind zulässig.

• Golden Visa (10 Jahre): Für Immobilien im Wert von AED 2 Mio.+, einschließlich Off-Plan- und hypothekenfinanzierter Einheiten. Kein Mindestkapital oder Anzahlung erforderlich.

Diese Visaoptionen ermöglichen es Investoren, Familienmitglieder zu sponsern und langfristig in den VAE zu wohnen.

Ist meine Investition geschützt, wenn ich eine Off-Plan-Immobilie in Dubai kaufe?

Ja, Off-Plan-Investitionen in Dubai sind durch strenge Vorschriften der Dubai Land Department (DLD) und der Real Estate Regulatory Agency (RERA) geschützt. Entwickler müssen jedes Projekt bei der RERA registrieren und ein separates Treuhandkonto eröffnen. Alle Zahlungen von Käufern werden auf dieses Konto eingezahlt und dürfen ausschließlich für den Bau des jeweiligen Projekts verwendet werden.

Dieses System gewährleistet Transparenz und minimiert Risiken, was Investoren im Falle von Verzögerungen oder Projektabbrüchen schützt. Um Ihre Investition weiter abzusichern, stellen Sie immer sicher, dass der Entwickler lizenziert ist und das Projekt offiziell registriert wurde, bevor Sie Verträge unterzeichnen.

Brauche ich ein lokales Bankkonto, um in Dubai eine Immobilie zu kaufen?

Nein, ein Bankkonto in den VAE ist nicht zwingend erforderlich. Zahlungen können auch von internationalen Konten aus erfolgen. Dennoch ist ein lokales Konto ratsam, insbesondere zur Verwaltung laufender Ausgaben wie Servicegebühren oder Mieteinnahmen – vor allem, wenn Sie die Immobilie langfristig halten möchten.

Kann ich Immobilien in Dubai über eine Firma kaufen?

Ja, Immobilien können im Namen eines in den VAE registrierten Unternehmens gekauft werden, in manchen Fällen auch über internationale juristische Personen. Die Bedingungen unterscheiden sich jedoch je nach Entwickler, Standort und ob das Unternehmen in einer Freihandelszone oder auf dem Festland registriert ist. Eine rechtliche Beratung wird in diesem Fall empfohlen.

Kaufprozess und rechtliche Überlegungen

Neben den richtigen Fragen zum Immobilienkauf in Dubai ist es ebenso wichtig, den Kaufprozess und alle dazugehörigen Schritte zu verstehen, darunter:

• Recherche: Je mehr Sie recherchieren, desto besser wissen Sie, welche Fragen Sie stellen sollten. Informieren Sie sich über bevorzugte Stadtteile, Preise, Ausstattung und Infrastruktur.

• Budget: Ein festgelegtes Budget spart Zeit und Mühe bei der Suche. Denken Sie daran, auch versteckte Kosten einzuplanen.

• Immobilie: Haben Sie die richtige Immobilie gefunden, besprechen Sie die Kaufbedingungen mit dem Verkäufer und unterzeichnen Sie eine Absichtserklärung (MoU), sobald beide Seiten einverstanden sind.

• Dokumente: Wichtige Unterlagen sind:

  • Gültige Reisepasskopien

  • Kaufvertrag

  • No Objection Certificate (NOC)

  • Eigentumsurkunde

  • Memorandum of Understanding (MoU)

• Übertragung: Nach Unterzeichnung der Dokumente erfolgt die Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt (DLD). Stellen Sie sicher, dass alle Zahlungen geleistet wurden und alle Unterlagen vollständig sind.

Ist es möglich, in den VAE eine Immobilie ohne Immobilienmakler zu kaufen?

Ja, theoretisch ist das möglich. Doch besonders für internationale Käufer oder Erstinvestoren ist dies mit Risiken verbunden.

Ein qualifizierter Makler – lizenziert von der RERA – bietet weit mehr als nur die Immobiliensuche. Er unterstützt bei Verhandlungen, stellt die rechtliche Konformität sicher, führt Due-Diligence-Prüfungen durch und hilft bei allen Formalitäten mit dem Dubai Land Department. Fehler im Prozess können teuer werden – professionelle Unterstützung ist daher sehr zu empfehlen.

Auch wenn der Verzicht auf Maklerprovision verlockend erscheint, sind der rechtliche Schutz, die Zeitersparnis und die zusätzliche Sicherheit, die ein erfahrener Makler bietet, oft den Aufpreis wert.

Welche rechtlichen Dokumente sollte ich vor dem Immobilienkauf in Dubai prüfen?

Vergewissern Sie sich, dass die Eigentumsurkunde gültig ist und vom DLD ausgestellt wurde. Bei Off-Plan-Käufen muss das Projekt bei der RERA registriert sein, der Entwickler lizenziert und ein Treuhandkonto vorhanden sein. Lassen Sie das MoU und den Kaufvertrag idealerweise von einem Anwalt oder einem lizenzierten Makler prüfen.

Finanzierungsmöglichkeiten und Zahlungsoptionen

Dies ist eine der wichtigsten Fragen beim Kauf einer Investitionsimmobilie oder eines Eigenheims in Dubai: Wie werden Sie den Kauf finanzieren?

Dubai bietet eine Vielzahl an Finanzierungs- und Zahlungsoptionen, die sowohl auf Einwohner als auch auf internationale Investoren zugeschnitten sind. Hier sind die wichtigsten Möglichkeiten:

Hypothekenfinanzierung
Eine der häufigsten Fragen beim Immobilienkauf ist, ob Ausländer in Dubai eine Hypothek aufnehmen können. Die Antwort lautet: Ja. Sie können bei ausgewählten Banken in den VAE eine Hypothek für Nicht-Ansässige beantragen. Die Bedingungen und Voraussetzungen variieren, typischerweise wird jedoch eine Anzahlung von 20–25 % verlangt sowie ein Einkommensnachweis und eine Bonitätsprüfung.

Zahlungspläne von Bauträgern
Für Off-Plan-Immobilien bieten Entwickler zinsfreie Zahlungspläne an. Diese bestehen in der Regel aus drei Phasen:

• Anzahlung bei Reservierung,

• Ratenzahlungen während der Bauphase und

• Schlusszahlung bei Übergabe der fertigen Immobilie.

Barzahlung
Käufer mit ausreichenden Ersparnissen können Immobilien auch bar bezahlen. Zwar ist dies mit hohen Anfangskosten verbunden, jedoch ergeben sich daraus Vorteile wie bessere Verhandlungspositionen, ein schneller Abschluss und keine Zinskosten wie bei Hypotheken.

Kann ich Kryptowährungen zum Immobilienkauf in den VAE verwenden?

Diese Frage wird immer häufiger gestellt – besonders in einem technologiefreundlichen Land wie den VAE. Der Immobilienkauf mit Kryptowährungen gewinnt an Bedeutung, ist jedoch noch kein Mainstream. Die regulatorischen Rahmenbedingungen befinden sich noch im Aufbau, und die meisten Transaktionen erfolgen weiterhin in AED (Dirham).

Einige Entwickler und Start-ups erforschen jedoch Blockchain- und kryptobasierte Lösungen. Wenn Sie diesen Weg in Erwägung ziehen, sollten Sie mit einem erfahrenen Immobilienmakler sprechen und sich über aktuelle Regelungen informieren, um Ihre Investition zu sichern.

Kann ich als Ausländer oder Expat eine Immobilie finanzieren?

Ja – auch das ist eine der wichtigsten Fragen beim Immobilienkauf in Dubai. Ausländer haben mehrere Optionen:

• Den vollständigen Kaufbetrag inklusive Steuern und Gebühren in bar zahlen

• Einen Hypothekenkredit bei einer Bank in den VAE beantragen, die Nicht-Ansässigen Finanzierungen anbietet

• Eine Off-Plan-Immobilie mit strukturiertem Zahlungsplan des Bauträgers wählen

Es ist wichtig, diese Optionen anhand Ihres Finanzprofils und Ihrer Investitionsziele zu vergleichen. Ein qualifizierter Immobilienmakler oder Hypothekenberater kann Sie bei der Wahl der besten Lösung unterstützen.

Fragen, die Sie bei der Immobilienbesichtigung in Dubai stellen sollten

Sobald Sie eine Immobilie in die engere Auswahl genommen haben, ist die Besichtigung Ihre Chance, über den Verkaufsprospekt hinauszublicken. Hier sind wichtige Fragen, die Sie stellen sollten:

• Wie hoch sind die Servicegebühren?
  Fragen Sie nach den jährlichen Servicegebühren, was sie beinhalten und wie sie verwaltet werden.

• Ist die Immobilie aktuell vermietet?
  Wenn Sie für Investitionszwecke kaufen, klären Sie, wann Sie die Immobilie übernehmen können und ob derzeit Mieteinnahmen erzielt werden.

• Wie sind Aussicht, Lärmbelastung und Lichteinfall zu verschiedenen Tageszeiten?
  Diese Lebensqualitätsfaktoren beeinflussen Ihre Zufriedenheit und die zukünftige Mietattraktivität.

• Wurde die Immobilie kürzlich renoviert oder gewartet?
  Achten Sie auf strukturelle Mängel, Feuchtigkeit oder veraltete Ausstattung – vor allem bei Immobilien vom Zweitmarkt.

• Was ist im Kauf enthalten?
  Klären Sie, ob die Immobilie möbliert oder unmöbliert verkauft wird und welche Einrichtungsgegenstände oder Geräte im Preis enthalten sind.

Die richtigen Fragen bei der Besichtigung helfen Ihnen, spätere Überraschungen zu vermeiden und eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Zusätzliche Käuferfragen

Dies sind weitere häufig gestellte Fragen beim Immobilienkauf in Dubai – hier die Antworten:

Welche Kosten fallen beim Immobilienkauf in den VAE an?

Eine der zentralen Fragen für Investoren. Die typischen Kosten sind:

• Kaufpreis der Immobilie

• Maklergebühren

• DLD-Gebühren (Dubai Land Department)

• Gebühr für die Ausstellung der Eigentumsurkunde

• Hypothekengebühren (falls zutreffend)

• NOC-Gebühr (No Objection Certificate)

Eine vollständige Aufstellung finden Sie in unserem Leitfaden zu den Kosten beim Immobilienkauf in Dubai.

Gibt es Einschränkungen beim Immobilientyp, den Ausländer kaufen dürfen?

Ja. Ausländische Käufer dürfen nur Immobilien in ausgewiesenen Freehold-Gebieten erwerben, die von der Regierung Dubais genehmigt sind. Innerhalb dieser Zonen ist vollständiges Eigentum an Wohn-, Gewerbe- oder Industrieimmobilien möglich.

Außerhalb dieser Gebiete ist lediglich Leasehold-Eigentum erlaubt, das dem Käufer ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht (meist bis zu 99 Jahre) gewährt – ohne Eigentum am Grund und Boden.

Wie lange dauert der Immobilienkauf in Dubai?

Je nach Finanzierungsform dauert der gesamte Prozess in der Regel 2 bis 8 Wochen. Die schnellsten Transaktionen erfolgen bei Barzahlungen beider Parteien. Sobald Käufer oder Verkäufer eine Hypothek im Spiel haben, kann sich der Vorgang entsprechend verzögern.

Welche Dokumente brauche ich für den Immobilienkauf in den VAE?

Diese Dokumente werden üblicherweise benötigt:

• Gültige Reisepasskopien

• Kaufvertrag

• No Objection Certificate (NOC)

• Eigentumsurkunde der Immobilie

Welche Rendite oder Mietrendite ist für diese Immobilie zu erwarten?

Wenn Sie als Investor kaufen, ist dies eine der entscheidenden Fragen. Die Mietrenditen variieren je nach Gemeinde, Einheitstyp und Gebäudequalität. Bitten Sie um aktuelle Mietdaten oder eine ROI-Prognose, um sicherzustellen, dass die Immobilie zu Ihren Zielen passt.

Kann die Immobilie für Kurzzeitvermietungen genutzt werden?

Wenn Sie die Immobilie z. B. über Airbnb vermieten möchten, prüfen Sie, ob das Gebäude oder die Gemeinde Kurzzeitvermietungen erlaubt und welche Lizenzen erforderlich sind. Die Regelungen variieren je nach Projekt.

Fazit: Die richtigen Fragen beim Immobilienkauf in Dubai stellen

Ob Eigenheim oder Anlageobjekt – wer von Anfang an die richtigen Fragen stellt, spart Zeit, Geld und Nerven. Von rechtlicher Eignung und Visa-Möglichkeiten bis hin zu Finanzierung, Zahlungsplänen und Sorgfaltspflichten bei Besichtigungen – jede Phase verlangt informierte Entscheidungen.

Merken Sie sich:

• Nicht-Ansässige können Freehold-Immobilien in Dubai ohne Aufenthaltsvisum kaufen

• Immobilieneigentum kann zur langfristigen Aufenthaltsgenehmigung berechtigen

• Off-Plan-Investitionen sind durch RERA und Treuhandkonten geschützt

• Finanzierung ist für Einheimische wie Ausländer möglich, mit flexiblen Entwicklerplänen

• Fragen Sie immer nach Mietrenditen, Servicegebühren, Übergabedatum und Gebäuderegeln – besonders bei Investitionskäufen

Wenn Sie wissen, welche Fragen Sie beim Immobilienkauf in Dubai stellen müssen, sind Sie bestens aufgestellt für eine kluge, sichere und rentable Investition.