Erstkäufer in Dubai: Der vollständige Leitfaden für 2026

Den Immobilienmarkt in Dubai für Erstkäufer verstehen

Bevor wir zu Tipps und Ratschlägen für Erstkäufer kommen, werfen wir einen Blick auf die Gesetze und Vorschriften des Immobilienmarktes in Dubai, die Sie kennen sollten.

Der Immobilienmarkt in Dubai wird vom DLD (Dubai Land Department) und seiner Regulierungsbehörde, der RERA (Real Estate Regulatory Authority), überwacht. Diese Institutionen sorgen dafür, dass der Immobilienmarkt in Dubai transparent, sicher und für alle zugänglich ist.

Der Immobilienbesitz steht jedem offen, egal ob Sie ein UAE-Staatsbürger, ein Expat in Dubai oder sogar ein Nichtansässiger sind.

Während jedoch Staatsbürger der VAE und GCC-Bürger überall in Dubai Eigentum erwerben können, dürfen Ausländer und Expats nur in bestimmten Freihandelszonen vollständiges Eigentum an einer Immobilie übernehmen.

Die beiden wichtigsten Gesetze dazu sind:

• Artikel (4) des Gesetzes Nr. 7 von 2006 erlaubt es Bürgern der VAE und der GCC, Immobilien überall in Dubai zu kaufen.

• Artikel 3 der Verordnung Nr. von 2006 beschränkt den Immobilienbesitz von Ausländern auf bestimmte Gebiete in Dubai.

Zum Glück für Expats gehören viele der beliebtesten Gemeinschaften in Dubai, wie Dubai Marina, Palm Jumeirah und Downtown Dubai, zu den Freihandelszonen.

Voraussetzungen für Erstkäufer in Dubai

Ein Erstkäufer in Dubai ist eine Person, die zuvor noch nie eine frei veräußerbare Wohnimmobilie im Emirat besessen hat. Dies gilt unabhängig davon, ob die Immobilie zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage erworben wurde.

Wenn Sie zum ersten Mal eine Immobilie in Dubai kaufen, hängt die Berechtigung weniger von Ihrer Staatsangehörigkeit als vielmehr von Ihrer finanziellen Vorbereitung ab. Anders als in einigen Ländern beschränkt Dubai den Immobilienerwerb nicht aufgrund des Aufenthaltsstatus. Staatsangehörige der VAE, ansässige Expats sowie auch Nichtansässige können Eigentum erwerben, sofern sie in ausgewiesenen Freehold-Gebieten kaufen.

Um jedoch in der Praxis als Erstkäufer zu gelten, müssen drei zentrale Voraussetzungen erfüllt sein:

• Erstkäufer müssen über ausreichend Eigenkapital verfügen, um die Hypothekenanzahlung bzw. die Anzahlung bei Off-Plan-Projekten sowie Kaufnebenkosten wie die 4 % DLD-Gebühr zu decken.

• Bei Finanzierung durch eine Hypothek prüfen Banken Ihr monatliches Einkommen, bestehende Verbindlichkeiten und Ihre Kreditwürdigkeit, um die Tragbarkeit sicherzustellen. Beim Kauf einer Off-Plan-Immobilie beurteilen Entwickler Ihre Fähigkeit, die gestaffelten Ratenzahlungen innerhalb des Zahlungsplans zu leisten.

• Der Aufenthaltsstatus hindert Sie nicht am Immobilienkauf in Dubai, beeinflusst jedoch die Beleihungsgrenzen und die Konditionen der Hypothek.

Für die meisten Erstkäufer lautet die entscheidende Frage daher nicht: „Darf ich kaufen?“, sondern: „Bin ich finanziell ausreichend vorbereitet, verantwortungsvoll zu kaufen?“

Vorteile für Erstkäufer in Dubai

Für viele Erstkäufer besteht der größte Wandel darin, von Mietzahlungen zum Vermögensaufbau überzugehen.

Wenn Sie mieten, fließen Ihre monatlichen Zahlungen an einen Vermieter. Beim Kauf hingegen tragen diese Zahlungen dazu bei, Eigentum an einem Vermögenswert aufzubauen. Mit der Zeit ermöglicht dies Erstkäufern, ihr eigenes Vermögen zu steigern, statt die Investition einer anderen Person zu finanzieren.

• Beenden Sie Mietzahlungen und bauen Sie Eigenkapital auf, indem jede Hypothekenrate Ihren Eigentumsanteil erhöht

• Aufbau langfristigen Vermögens durch potenzielle Wertsteigerungen in etablierten Wohnlagen Dubais

• Volle Kontrolle über Ihr Zuhause ohne Vertragsverlängerungen, Vermieterauflagen oder Umzugsrisiko

• Flexibilität zur Generierung von Mieteinnahmen, falls sich Ihre Lebensumstände künftig ändern

• Zugang zu strukturierten Vorteilen für Erstkäufer einschließlich Freehold-Eigentum und staatlich unterstützten Initiativen

Dubais neues Erstkäuferprogramm

Im Juli 2025 hat das Dubai Land Department (DLD) in Zusammenarbeit mit dem Department of Economy and Tourism das First-Time Home Buyer Programme ins Leben gerufen – eine wegweisende Initiative, die den Erwerb von Wohneigentum für in den VAE lebende Personen deutlich erleichtern soll.

Wenn Sie Ihre erste Immobilie in Dubai kaufen, bietet Ihnen dieses Programm erhebliche Vorteile, darunter:

• Vorrangiger Zugang zu neuen Off-Plan-Projektstarts führender Entwickler in Dubai

• Exklusive Rabatte auf ausgewählte Einheiten

• Maßgeschneiderte Hypothekenlösungen von teilnehmenden Banken mit niedrigen Zinssätzen und langen Laufzeiten

• Zinsfreie Ratenzahlungspläne für die 4 % DLD-Registrierungsgebühr

Die Initiative richtet sich an Bürger der VAE und Expats, die bislang keine freistehende Wohnimmobilie in Dubai besessen haben und ein Haus im Wert von maximal 5 Millionen AED erwerben möchten.

Ihr Engel & Völkers Berater unterstützt Sie gerne bei der Registrierung und zeigt Ihnen passende Immobilien, die für das Programm infrage kommen.

Wichtige Schritte beim Hauskaufprozess in Dubai

Egal, ob Sie ein Erstkäufer oder ein erfahrener Käufer sind, es ist wichtig, die richtigen Schritte beim Hauskauf in Dubai zu befolgen.

Dies stellt einen reibungslosen und unkomplizierten Prozess sicher und hilft Ihnen, potenzielle Komplikationen während der Eigentumsübertragung zu vermeiden.

Hier sind die Schritte, die beim Hauskauf in Dubai in der Regel befolgt werden:

Vorlaufgenehmigung einholen

Die Versuchung als Erstkäufer ist groß, direkt mit der Immobiliensuche zu beginnen. Wenn Sie jedoch planen, mit einer Hypothek zu kaufen, ist der erste Schritt, eine Vorlaufgenehmigung einzuholen.

Die Vorlaufgenehmigung ist, wenn eine Bank Ihre Umstände prüft und eine Einschätzung abgibt, wie viel sie Ihnen voraussichtlich leihen wird. Dies ist der perfekte Ausgangspunkt für einen Erstkäufer, da Sie dadurch ein Budget festlegen können, das Sie dann für Ihre Immobiliensuche verwenden.

Der beste Weg, eine Vorlaufgenehmigung zu erhalten, ist, mit einem erfahrenen Hypothekenberater zu sprechen, der Sie durch den Prozess führt.

Beginnen Sie Ihre Immobiliensuche

Mit einem festgelegten Budget können Sie nun Ihre Immobiliensuche starten. Während Sie dies auch alleine tun können, ist es möglicherweise eine gute Zeit, einen erfahrenen Immobilienmakler wie die von Engel & Völkers hinzuzuziehen, der Ihnen hilft, Ihre Suche einzugrenzen und die perfekte Immobilie zu finden.

Verhandeln Sie den Deal

Sobald Sie die Immobilie gefunden haben, die Sie kaufen möchten, wird Ihr Immobilienmakler in Ihrem Namen mit dem Eigentümer verhandeln, um den besten Preis für Sie zu sichern und die Details des Geschäfts zu klären.

Unterzeichnen Sie ein Formular F

Sobald die Bedingungen festgelegt sind, müssen Sie ein Formular F (Memorandum of Understanding) unterzeichnen. Dies ist eines der wichtigsten RERA-Formulare und entscheidend, da es die Verkaufsbedingungen, den Kaufpreis, Zahlungsdetails und mehr festhält. Sie, der Käufer, und der Verkäufer werden dies unterzeichnen, um den Bedingungen zuzustimmen.

Zahlen Sie eine Sicherheitskaution

Sie geben Ihrem Makler einen Scheck über eine Sicherheitskaution von 10 %, die Ihnen nach Abschluss der Übertragung zurückerstattet wird.

Immobilienübertragungsprozess

Als Erstkäufer sollten Sie mit einem Übertragungsexperten zusammenarbeiten, der die rechtlichen Aspekte der Eigentumsübertragung übernimmt. Am Ende treffen Sie sich, der Übertragungsexperte und der Verkäufer in einem zugelassenen Treuhandbüro zur Immobilienregistrierung, um die Übertragung abzuschließen. Dies führt dazu, dass Ihnen ein Eigentumstitel auf Ihren Namen ausgestellt wird und Sie die Schlüssel zur Immobilie erhalten.

Kosten, die Erstkäufer einplanen sollten

Vor einer Kaufentscheidung sollte jeder Erstkäufer die vollständigen Kosten eines Immobilienerwerbs in Dubai verstehen. Neben dem Kaufpreis sind mehrere zusätzliche Ausgaben zu berücksichtigen:

• 4 % Übertragungsgebühr an das Dubai Land Department, berechnet auf Basis des Kaufpreises

• 2 % Maklerprovision zuzüglich Mehrwertsteuer (nur bei Bestandsimmobilien)

• Registrierungsgebühr des Trustee Office: 2.100 AED für Immobilien unter 500.000 AED, 4.200 AED für Immobilien über 500.000 AED

• Hypothekenregistrierungsgebühr von 0,25 % des Darlehensbetrags zuzüglich Verwaltungsgebühren

• Bankbearbeitungsgebühr in der Regel etwa 1 % des Darlehensbetrags

• Anschlusskautionen für Versorgungsleistungen einschließlich DEWA- und Kühlungsanbieter-Gebühren

Eine korrekte Budgetplanung von Beginn an verhindert kurzfristigen finanziellen Druck und sorgt für einen reibungsloseren Eigentumsübertragungsprozess.

Häufige Fehler von Erstkäufern

Auch selbstbewusste Erstkäufer können vermeidbare Fehler machen. Wer sich dieser frühzeitig bewusst ist, schützt seine finanzielle Situation und langfristigen Ziele.

• Immobiliensuche ohne vorherige Hypotheken-Vorabgenehmigung und ohne klares Budget

• Unterschätzung zusätzlicher Kosten wie DLD-Gebühren, Service Charges und Bankgebühren

• Fokussierung ausschließlich auf den Kaufpreis statt auf langfristigen Wert und Wiederverkaufspotenzial

• Überzahlung bei Off-Plan-Projekten ohne Vergleich mit aktuellen Wiederverkaufsdaten

• Vernachlässigung von Bauqualität, Instandhaltungsstandards und langfristigen Servicegebühren

• Kaufentscheidungen aus Emotion statt auf Basis von Tragbarkeit und Investitionsgrundlagen

Für Erstkäufer liegt das größte Risiko nicht im Mangel an Chancen, sondern in übereilten Entscheidungen ohne vollständige Klarheit.

Tipps für Erstkäufer von Eigenheimen

Der Kauf der ersten Immobilie ist ebenso eine finanzielle wie eine persönliche Entscheidung. Ein strukturierter und informierter Ansatz verbessert Ihre Erfahrung erheblich.

• Sorgfältige Prüfung: Informieren Sie sich umfassend über Marktbedingungen, Preisentwicklungen und Unterschiede zwischen einzelnen Wohnlagen. Vergleichen Sie tatsächliche Transaktionen, nicht nur Angebotspreise, und konzentrieren Sie sich auf Standorte mit stabiler Eigennutzernachfrage.

• Frühzeitige Vorabgenehmigung: Wenn Sie finanzieren möchten, sichern Sie sich vor Angebotsabgabe eine Hypotheken-Vorabgenehmigung. Sie schafft Klarheit über Ihr tatsächliches Budget und stärkt Ihre Verhandlungsposition.

• Standort sorgfältig wählen: Berücksichtigen Sie Pendelzeiten, Infrastruktur, zukünftige Entwicklungspläne und die langfristige Attraktivität der Wohnlage.

• Eigentumskosten berücksichtigen: Planen Sie Service Charges, Instandhaltung, Nebenkosten sowie mögliche Leerstandszeiten ein, falls Sie die Immobilie künftig vermieten möchten.

• Besichtigung und Prüfung: Besichtigen Sie die Immobilie nach Möglichkeit persönlich. Achten Sie auf den Zustand des Gebäudes, Gemeinschaftsflächen, Parkmöglichkeiten und allgemeine Wartungsstandards.

• Projektentwickler prüfen: Beim Kauf einer Off-Plan-Immobilie sollten Sie die Erfolgsbilanz des Entwicklers, frühere Übergaben und die Qualität abgeschlossener Projekte analysieren. Attraktive Zahlungspläne sind relevant, Verlässlichkeit jedoch entscheidender.

• Vorausschauend denken: Selbst wenn Sie langfristig selbst einziehen möchten, sollten Sie die zukünftige Marktgängigkeit berücksichtigen. Gut gelegene und gepflegte Immobilien lassen sich leichter weiterverkaufen oder vermieten.

Top-Gebiete für Erstkäufer

Während der Immobilienmarkt in Dubai Erstkäufern eine Vielzahl von Auswahlmöglichkeiten bietet, erweisen sich bestimmte Gemeinschaften als durchgehend beliebt.

Für budgetbewusste Erstkäufer gehören dazu:

• Jumeirah Village Circle

• Sports City

• Al Furjan

• Discovery Gardens

• Motor City

For first-time buyers with a larger budget, popular choices include:

• Dubai Marina

• Downtown Dubai

• Palm Jumeirah

• Jumeirah Lake Towers

Fazit: Starten Sie Ihre erste Immobilienreise in Dubai

Für Erstkäufer ist der Immobilienerwerb in Dubai sowohl ein emotionaler Meilenstein als auch eine strategische finanzielle Entscheidung. Mit der richtigen Vorbereitung und professioneller Begleitung kann der Prozess transparent, strukturiert und lohnend sein.

Ob Sie als Erstkäufer zur Eigennutzung oder als langfristige Investition erwerben, ein klares Verständnis von Voraussetzungen, Kosten und Marktgrundlagen ermöglicht eine fundierte Entscheidung.

Engel & Völkers begleitet Erstkäufer in Dubai seit über einem Jahrzehnt. Mit spezialisierten Beratern in allen wichtigen Wohnlagen sowie enger Zusammenarbeit mit führenden Entwicklern und Banken bietet unser Team kompetente Unterstützung in jeder Phase des Kaufprozesses.