Contrat de courtage: les points à prendre en compte

Qu’est-ce que le mandat de courtage et quelles en sont les différentes formes?

Le mandat de courtage est au cœur du contrat de courtage. Il définit les tâches de l'agent immobilier. L'objectif de tout mandat de courtage est de commercialiser le bien immobilier selon vos souhaits et vos spécifications, afin de trouver rapidement un locataire ou un acheteur pour le bien. Si la transaction aboutit, une commission convenue est due à titre de rémunération.

Dans ce contexte, il est également important de faire la distinction entre les différents services de courtage, à savoir le courtage de recherche et le courtage de médiation.

Courtage de recherche

Dans le cadre du courtage de recherche, également appelé mandat de courtage simple, le courtier ou la courtière se charge uniquement de vous proposer des acheteurs potentiels vérifiés. Vous vous occupez vous-même de toutes les autres étapes, telles que les négociations et la conclusion du contrat. Vous pouvez mandater plusieurs agents immobiliers ou agences immobilières ; la commission est due lorsque des acheteurs potentiels appropriés vous sont proposés.

Courtage

Dans le cadre de ce type de mandat, l'agent immobilier se charge de toutes les tâches, de la commercialisation à la vente. Vous n'avez plus qu'à décider à qui vous souhaitez vendre. Dans le cadre du courtage, la commission n'est due qu'au moment de la vente.

Le mandat de courtage peut être défini de manière plus précise. D'une part, sous forme de mandat exclusif : cette variante vous empêche de mandater d'autres courtiers. D'autre part, sous forme de mandat exclusif, qui vous empêche en outre de rechercher vous-même des acheteurs appropriés.

Bon à savoir: en Suisse, l'art. 412 ss du Code des obligations (CO) régit le mandat de courtage. Le droit du courtage, les règles relatives à la négociation de contrats et bien d'autres aspects y sont décrits en détail.

Le contrat de courtage – ce qu’il faut savoir

Le contrat de courtage régit précisément la mission. Cela évite les malentendus et garantit l'exécution de la mission conformément à vos souhaits. Outre une description précise du bien immobilier à vendre, vous devez impérativement veiller aux points suivants lors de la rédaction de tout contrat de courtage :

1. Rédiger le contrat par écrit

Un contrat de courtage n'est soumis à aucune exigence de forme. En théorie, un accord verbal est donc également possible et juridiquement valable. Toutefois, un contrat écrit est toujours recommandé. Cela vous permet notamment d'avoir une vision claire en cas de litige.

2. Formuler clairement la mission

Pour une médiation réussie, il est important de préciser exactement les tâches de l'agent immobilier dans le contrat de courtage. Cela permet d'éviter tout malentendu concernant les responsabilités, les prestations de travail et la rémunération. Cela comprend au minimum :

• Le type de contrat de courtage

• La durée du contrat : à durée déterminée/indéterminée, option de prolongation éventuelle

• Les obligations de l'agent immobilier : commercialisation, création d'un exposé, annonces, visites, retours d'information, etc.

• Les obligations du mandant : mise à disposition de documents, renonciation à des ventes parallèles en cas de mandat exclusif, etc.

• Relations avec les personnes intéressées : procédure à suivre si le vendeur trouve lui-même un acheteur ?

3. Fixer la durée et les modalités de résiliation

Fixez dans le contrat les règles et délais de résiliation convenus. Dans le cas de contrats de courtage à durée déterminée, il est conseillé de déterminer précisément la durée du mandat.

4. Fixer la commission et le montant des indemnités

Définissez précisément le montant et l'échéance de la commission ainsi que les conditions de paiement. En règle générale, la commission correspond à un pourcentage du prix de vente ou du loyer obtenu.

5. Clarifier les questions de responsabilité et d'assurance

Quelle est la responsabilité de l'agent immobilier en cas d'erreur ?

6. Règle relative au double courtage

Précisez explicitement si l'agent immobilier est autorisé à convenir d'une commission avec l'acheteur.

7. Exclusivité du mandat

Déterminez si l'agent immobilier dispose d'un mandat exclusif pour votre bien immobilier ou si vous pouvez également faire appel à d'autres agents immobiliers.

Quel est le montant de la commission d'agence?

La commission d'agence est due lorsque les dispositions contractuelles sont remplies et est généralement payée par le vendeur ou la vendeuse. Le moment où la commission est due peut toutefois être défini de différentes manières, depuis la simple mise en relation avec des personnes intéressées jusqu'à la conclusion du contrat.

En Suisse, le montant de la commission d'agence est clairement indiqué dans le contrat d'agence. Pour la vente d'un bien immobilier, elle s'élève à 2 à 3 % du prix d'achat obtenu. Vous pouvez bien sûr négocier individuellement le montant exact de la commission d'agence dans votre cas. Vous pouvez également convenir avec l'acheteur de partager la commission.

À cela s'ajoutent les frais et autres dépenses, par exemple pour la promotion du bien immobilier ou le home staging, qui ne sont pas couverts par la commission. Dans ce cas, il est recommandé de travailler avec des montants fixes ou un plafond. Vous gardez ainsi le contrôle sur les coûts.

Conseil : il est souvent utile de demander des devis à différentes agences immobilières afin de trouver le meilleur rapport entre les coûts, les prestations et l'expertise.

Les obligations du courtier et du mandant lors de la conclusion d'un contrat de courtage

Bien que le contrat de courtage puisse être personnalisé, les courtiers ont toujours les obligations suivantes:

• Ils doivent agir dans le cadre d'un mandat exclusif.

• Selon le type de mandat, ils doivent présenter ou mettre en relation le vendeur avec des personnes intéressées par l'achat.

• Ils doivent respecter leurs obligations de diligence et de loyauté, c'est-à-dire agir en permanence dans l'intérêt du mandant.

• Ils doivent respecter leur obligation de confidentialité concernant toutes les informations marquées comme confidentielles.

• Dans le cadre de l'obligation dite d'information, ils doivent signaler les personnes intéressées problématiques en tant que telles au mandant. Par exemple, une vérification de la solvabilité de toutes les personnes intéressées par l'achat peut être convenue contractuellement.

Mais les mandants ont eux aussi certaines obligations:

• Dans le cadre de leur devoir de loyauté, ils doivent informer l'agent immobilier de tous les détails pertinents et de tout changement concernant le bien immobilier et la vente.

• En cas de succès, ils doivent verser la rémunération convenue et, dans le cas d'un mandat exclusif, respecter les restrictions contractuelles correspondantes.

Puis-je résilier un contrat de courtage avant terme?

Un contrat de courtage prend généralement fin automatiquement après la vente ou la location du bien immobilier ou à l'expiration de la durée contractuelle convenue. Vous pouvez toutefois résilier le contrat avant terme. Important : la résiliation doit être effectuée par écrit.

Dans le cas d'un contrat de courtage à durée indéterminée, vous pouvez résilier le contrat à tout moment, sans justification, en respectant le délai de préavis. Il en va de même pour l'agent immobilier.

Dans le cas d'un contrat à durée déterminée, vous devez avoir des raisons valables pour procéder à une résiliation anticipée et sans préavis. Cela n'est autorisé que si l'agent immobilier ne remplit manifestement pas les tâches contractuelles ou enfreint gravement ses obligations de diligence. Par exemple, si, malgré des accords clairs, aucune annonce ou autre mesure de marketing n'a été mise en œuvre pour la vente du bien immobilier.

Dans tous les cas, la résiliation du contrat peut entraîner des frais pour les services déjà fournis ou une indemnité contractuelle, mais la charge de la preuve incombe à l'agent immobilier. Sans preuve que les frais ont été engagés, vous n'avez rien à payer.