Comment calculer le market value of property

Qu’est-ce que le market value of property?

La valeur vénale d'un bien immobilier correspond au prix que vous pouvez espérer obtenir lors d'une vente sur le marché libre. La valeur vénale sert donc également de base pour la détermination du prix.

Il ne s'agit pas d'un chiffre objectif, mais d'une estimation réalisée par des experts. L'évaluation immobilière ne donne donc qu'une indication. Le prix effectivement obtenu lors de la vente peut être nettement supérieur ou inférieur à la valeur vénale.

De quels facteurs dépend la valeur vénale?

De l'emplacement au niveau d'aménagement en passant par le taux d'imposition local : de nombreux facteurs influencent l'estimation de la valeur vénale d'un bien immobilier. Pour déterminer la valeur vénale d'un bâtiment avec terrain, les facteurs suivants sont notamment pris en compte :

• L'emplacement du bien immobilier

• La surface habitable et la superficie du terrain ainsi que le nombre de pièces

• L'année de construction et l'état du bien immobilier

• Le niveau d'aménagement (par exemple, garage, ascenseur, caves, balcon ou terrasse)

• La vue, l'ensoleillement du terrain et les nuisances sonores environnantes

• Les caractéristiques particulières, par exemple le taux d'imposition de la commune ou les conditions juridiques qui peuvent affecter l'utilisation (par exemple dans le plan de zone)

• La situation générale du marché et la demande

Comment calculer la valeur marchande?

Il existe trois méthodes différentes pour déterminer le prix d'un bien immobilier :

• la méthode comparative,

• la méthode du rendement et

• la méthode de la valeur réelle.

La méthode appropriée dépend du type de bien immobilier et du souhait du vendeur ou de la vendeuse.

Méthode comparative

Cette méthode, également connue sous le nom d'évaluation hédonique, consiste à déterminer la valeur vénale d'un bien immobilier à l'aide de valeurs de référence. L'évaluateur détermine donc la valeur en comparant les prix de vente déjà obtenus pour des biens immobiliers comparables.

Pour obtenir des résultats significatifs, cette méthode nécessite un nombre suffisant de valeurs comparatives. Elle est donc particulièrement utile pour les biens immobiliers présentant un niveau d'aménagement moyen dans des emplacements prisés.

Lorsque les données disponibles sont suffisantes, l'évaluation hédonique est généralement idéale, car elle est simple et rapide à mettre en œuvre. Elle est donc également utilisée par les calculateurs en ligne. Mais les évaluateurs immobiliers spécialisés et les agents immobiliers utilisent également cette méthode.

L'inconvénient de la méthode comparative : si les informations exploitables sont insuffisantes, elle n'est tout simplement pas envisageable. En effet, elle ne permet pas de déterminer de manière fiable la valeur des biens immobiliers dont l'équipement est inférieur ou supérieur à la moyenne, qui ont une valeur particulière ou qui sont situés dans un emplacement exceptionnel.

Méthode de la valeur de rendement

Cette méthode est principalement utilisée pour les biens immobiliers résidentiels et commerciaux loués. Les évaluateurs immobiliers comparent les coûts courants d'entretien du bien immobilier avec les revenus générés dans le passé et ceux qui peuvent être générés à l'avenir. Ils déterminent ainsi la valeur actuelle du bien immobilier.

Méthode de la valeur réelle

Cette méthode consiste à évaluer les coûts qui seraient nécessaires pour restaurer le bien immobilier. L'un des avantages de cette méthode est que le prix d'achat initial ne joue pas un rôle déterminant.

Elle est donc particulièrement utile pour les biens immobiliers de luxe présentant un niveau d'aménagement particulièrement élevé ou les bâtiments dotés d'équipements très individuels, pour lesquels il n'existe pas de biens immobiliers comparables sur le marché.

Déterminer la valeur vénale d'un bien immobilier : la meilleure marche à suivre

Dans un premier temps, il est souvent utile d'utiliser un calculateur en ligne pour obtenir une première estimation. Celui-ci vous donne une valeur indicative approximative à laquelle vous pouvez vous référer, mais ne peut pas prendre en compte tous les détails dans l'évaluation.

Si votre intention de vendre se concrétise, vous devriez faire appel à un expert pour obtenir une estimation précise. Celui-ci examinera le bien immobilier sur place et dans les moindres détails. Vous obtiendrez ainsi une estimation nettement plus précise. Vous pouvez soit faire appel à un expert immobilier, soit à un agent immobilier.

Vous trouverez des experts immobiliers professionnels par exemple via l'association professionnelle SIV ou l'association des propriétaires immobiliers HEV. Cependant, vous devez généralement vous attendre à des frais supplémentaires à quatre chiffres.

Les agents immobiliers, en revanche, prennent généralement en charge l'estimation dans le cadre de leur mandat, de sorte que les frais sont déjà inclus dans la commission convenue. En outre, en faisant appel à une agence immobilière, vous n'avez pas à vous occuper vous-même de l'organisation de la vente, des négociations et de la rédaction des contrats.

Voici comment procèdent les agents immobiliers d'Engel & Völkers

1. Tout d'abord, une analyse du bien immobilier est effectuée lors d'un premier rendez-vous sans engagement sur place. Au cours de cette étape, toutes les données nécessaires à l'évaluation sont enregistrées. Cela comprend, entre autres, une estimation précise de l'emplacement et de l'état du bien immobilier, ainsi que de l'usure de tous les éléments de construction.

2. La deuxième étape consiste à collecter des données. Cela comprend l'identification de biens immobiliers comparables et de leurs prix sur le marché, ainsi que les données éventuelles relatives aux loyers et aux rendements.

3. Une fois les données les plus importantes connues, nous sélectionnons la méthode d'évaluation appropriée. Pour les maisons individuelles et les appartements en copropriété, il s'agit généralement de la méthode de comparaison. La méthode de la valeur de rendement est principalement utilisée pour les immeubles de rapport et les immeubles commerciaux, tandis que la méthode de la valeur réelle est utilisée pour les biens immobiliers présentant un niveau d'aménagement particulièrement élevé ou un aménagement très individuel.

4. L'étape suivante consiste à calculer effectivement la valeur vénale et à vérifier sa plausibilité.

Enfin, l'estimation est consignée et expliquée dans un dossier complet. Le vendeur reçoit, dans le cadre d'une présentation, l'estimation et une recommandation pour le prix de vente. Celui-ci est souvent légèrement supérieur à la valeur vénale, afin de disposer d'une petite marge pour les négociations de prix.

La valeur vénale correspond-elle au prix de vente ?

La valeur vénale n'est pas nécessairement le prix de vente effectif. Elle ne reflète qu'une estimation de la valeur actuelle du bien immobilier.

Lors de la vente effective, d'autres facteurs contribuent toutefois au prix que le vendeur peut obtenir. Ceux-ci peuvent aller de la situation actuelle du marché à la stratégie de commercialisation choisie, en passant par la motivation individuelle de l'acheteur.

La valeur vénale peut donc différer du prix finalement obtenu. Elle peut être supérieure si, par exemple, un acheteur potentiel est prêt à payer un prix plus élevé en raison de l'emplacement ou de l'architecture. Elle peut également être inférieure si, par exemple, l'offre dans cet emplacement particulier dépasse la demande actuelle ou si le vendeur est pressé par le temps.

Quels documents sont nécessaires pour calculer la valeur vénale ?

Il convient ici de faire la distinction selon le type de bien immobilier. Cet aperçu ne peut donc servir que de première aide et indiquer, d'après notre expérience, les documents qui sont généralement importants pour l'évaluation immobilière.

Il est préférable de clarifier au préalable avec le spécialiste qui effectue votre évaluation les informations et les documents dont il a concrètement besoin afin d'éviter tout retard ou frais supplémentaires éventuels.

En principe:

• Extrait du registre foncier

• Plan cadastral (géomètre du registre foncier)

• Cadastre des sites potentiellement contaminés (canton)

• Police d’assurance du bâtiment (compagnie d’assurance)

• Certificat de sécurité de l’installation à basse tension (installateur électricien)

• Règlement de construction et plan de zone (office de la construction)

• Plan de la commune ou plan de situation

• Conventions de droit privé, par exemple droit de superficie, accords avec les voisins

• Valeur locative ou valeur fiscale

• Informations relatives au financement

• Plans du bâtiment à l’échelle 1/100, avec plans, coupes et plans de façade

• Description des travaux

• Photos récentes et pertinentes

Dans le cas d’un logement en propriété:

• Constitution, avec les plans de constitution

• Règlements d’utilisation et d’administration

• Procès-verbal de la dernière assemblée des propriétaires par étages

• Documentation relative à la vente

• Décompte des frais et budget

Pour les biens immobiliers loués:

• Contrats de location

• Relevés des loyers

• Relevé des frais courants d’entretien du bien immobilier

Nous connaissons la valeur marchande de votre bien immobilier

Vous souhaitez connaître la valeur vénale de votre bien immobilier de manière fiable ? Pour un calcul rapide, utilisez notre outil d'évaluation immobilière en ligne. Vous préférez une visite sur place et un entretien personnel avec un expert ? Prenez ici rendez-vous– nous nous ferons un plaisir de vous conseiller.