Ottimizzazione fiscale nonostante l’abolizione del valore locativo

Il 28 settembre 2025, il popolo svizzero ha abolito il valore locativo con un chiaro sì alle urne. Dopo i falliti tentativi precedenti di eliminare la tassazione dell’abitazione propria, il cambiamento di sistema verrà ora introdotto. L’implementazione è generalmente prevista per il 2028.

Cosa significhi questo per i proprietari di abitazioni, per i detentori di immobili e in particolare per la loro pianificazione finanziaria, viene spiegato in questo articolo.

Nuove regole fiscali per i proprietari immobiliari

Con l’abolizione del valore locativo per prime e seconde abitazioni, viene meno anche gran parte delle possibilità di deduzione. Solo le spese per misure di risparmio energetico rimangono parzialmente deducibili (sistema ibrido: nessuna deduzione a livello federale, regolamentazioni cantonali e comunali mantenute). Anche gli interessi ipotecari non saranno più deducibili, ad eccezione dei primi acquirenti, che potranno dedurli parzialmente per dieci anni. Questa possibilità si riduce però ogni anno del 10%.

È evidente che i proprietari di edifici datati saranno particolarmente sotto pressione se desiderano ancora dedurre fiscalmente i necessari interventi di risanamento. Una pianificazione finanziaria ponderata e tempestiva non solo aiuta a ottimizzare la fiscalità, ma permette anche di anticipare un possibile sovraccarico delle imprese artigiane, che potrebbe portare a un aumento dei prezzi. Conviene quindi richiedere più preventivi con sufficiente anticipo.

Pianificazione ottimale della manutenzione e delle ristrutturazioni

Per quanto riguarda i lavori di manutenzione, è fondamentale anticipare le misure di mantenimento del valore, come opere di gessatura, pittura, idraulica o falegnameria, poiché solo queste sono deducibili fiscalmente. Le spese che aumentano il valore dell’immobile, come l’ampliamento del sottotetto o l’installazione di una sauna o di una veranda, non sono deducibili dal reddito imponibile.

Per la pianificazione finanziaria è inoltre importante distribuire le spese previste su due o tre anni, per ridurre la progressione fiscale. Gli interventi urgenti come la sostituzione di finestre o i lavori sul tetto dovrebbero essere realizzati preferibilmente entro l’anno in corso, mentre gli investimenti già programmati dovrebbero essere effettuati nel 2026 e 2027. Gli investimenti nella manutenzione dovrebbero inoltre essere coordinati con altre misure di ottimizzazione fiscale, come i riscatti nella cassa pensioni o nel terzo pilastro.

I proprietari di immobili affittati o non occupati da loro stessi potranno continuare, anche dopo l’entrata in vigore della nuova legge, a dedurre i costi di manutenzione e gli interessi ipotecari, secondo regole specifiche che stabiliscono quale quota l’immobile a reddito rappresenta rispetto al patrimonio complessivo. Gli interessi potranno essere dedotti in proporzione a tale quota.

Gestione delle ipoteche e della liquidità

Dopo il cambiamento di sistema, le ipoteche non saranno più deducibili fiscalmente. Sorge quindi la domanda se convenga rimborsarle il più rapidamente possibile. Chi ha investito il proprio capitale in strumenti che rendono, dopo le imposte, più degli interessi ipotecari, non ha alcun motivo per ammortizzare l’ipoteca anticipatamente.

Il punto centrale rimane però la gestione della liquidità. Le giovani famiglie devono essere consapevoli che spese importanti possono presentarsi di tanto in tanto e richiedono sufficiente liquidità. Anche i pensionati dovrebbero considerare che, una volta estinta l’ipoteca, potrebbe essere difficile ottenerne una nuova a causa dei requisiti di sostenibilità finanziaria. Una buona pianificazione è pertanto altamente consigliata anche in questo caso e dovrebbe essere avviata per tempo.