Berliner Immobilienrecht: Milieuschutzgebiete, Mietpreisbremse & Umwandlungsverordnung

Milieuschutz in Berlin: 82 soziale Erhaltungsgebiete

Derzeit sind über Rechtsverordnungen der Bezirke 82 soziale Erhaltungsgebiete festgelegt. In den Medien zumeist als Milieuschutzgebiete bezeichnet, handelt es sich juristisch korrekt um Gebiete zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Nach welchem Prozedere Milieuschutzgebiete festgesetzt werden und welche Einschränkungen sich daraus für Eigentümer und Vermieter ergeben können, haben wir für Sie zusammengefasst.

Die Rechtsgrundlage

Rechtsgrundlage ist § 172 Baugesetzbuch (BauGB). Dort heißt es auszugsweise: Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen.

Rechtliche und politische Entwicklung

Die gesetzlichen Vorschriften für Erhaltungssatzungen gibt es auf Bundesebene seit 1976. Seit 2001 können die Berliner Bezirke Erhaltungssatzungen eigenständig festsetzen.

Erlass von Gebieten und Aufstellungsbeschlüssen

Milieuschutzgebiete werden durch Rechtsverordnung der Bezirke festgesetzt, wenn eine gutachterliche Sozialstudie eine drohende Verdrängung der ansässigen Wohnbevölkerung nachweist. Noch während der Voruntersuchung kann der Bezirk einen Aufstellungsbeschluss fassen, der Modernisierungen sowie Bauanträge für 12 Monate zurückstellt.

Kommunales Vorkaufsrecht

Das kommunale Vorkaufsrecht war nach einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts aus dem Jahr 2021 nur noch stark eingeschränkt möglich. Seit der Gesetzesänderung im Jahr 2024 ist das Instrument wieder anwendbar, jedoch unter strengeren Voraussetzungen: Ein Vorkauf ist nur zulässig, wenn konkrete städtebauliche Missstände oder eine nachweislich drohende Verdrängung belegt werden. Berlin bereitet eine erneute Anwendung in ausgewählten Gebieten vor.

Genehmigungspflichtige Maßnahmen

Genehmigungspflichtig sind Modernisierungen, Rückbau, bauliche Änderungen und Nutzungsänderungen. Genehmigungsfähig sind in der Regel Anpassungen an den zeitgemäßen Wohnstandard wie Einbauküchen, Isolierfenster, Balkone, Aufzüge oder gesetzlich erforderliche Wärmedämmung. Nicht genehmigungsfähig sind nicht notwendige Aufwertungen wie Grundrissänderungen, Wohnungszusammenlegungen, Zweitbäder, Fußbodenheizungen oder Umwandlungen zu Ferienwohnungen.

Weiteres Erhaltungsgebiet: Städtebauliche Eigenart

Neben sozialen Erhaltungsgebieten sieht § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB auch Gebiete zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart vor. Ziel ist es, charakteristische Bauformen und Nutzungsstrukturen zu bewahren. Dazu gehören u. a. die Karl-Marx-Allee, Westend, der Kurfürstendamm und die Friedrichstadt.

Die Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse gilt seit 2015 berlinweit und wurde bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Bei Neuvermietung darf die zulässige Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Vermieter sind verpflichtet, vor Vertragsabschluss offenzulegen, wenn eine Ausnahme gilt, etwa durch eine höhere Vormiete oder eine umfassende Modernisierung.

Ausnahmen bei Neubau und Sanierung

Von der Mietpreisbremse ausgenommen bleiben Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden. Auch umfassend modernisierte Wohnungen, deren Kosten mindestens ein Drittel der Neubaukosten betragen, sind bei der ersten Neuvermietung nach Durchführung ausgenommen.

Modernisierungsumlage

Die Modernisierungsumlage liegt weiterhin bei 8 %. Für Wohnungen mit Nettokaltmieten unter 7 Euro/m² darf die Miete innerhalb von sechs Jahren um maximal 2 Euro/m² steigen, darüber um maximal 3 Euro/m². Seit 2024 gelten für klimaschonende Modernisierungen nach GEG-Standards steuerliche Anreize und vereinfachte Umlagebedingungen, sofern Fördermittel genutzt werden.

Digitalisierte Mietspiegelpflicht

Seit 2023 gilt eine verbindliche Mietspiegelpflicht für Städte über 50.000 Einwohner. Für Berlin ist der Mietspiegel 2024 maßgeblich, der auf einer erheblich erweiterten Datengrundlage basiert.

Rückzahlungspflicht

Mieter können zu viel gezahlte Miete bis zu 30 Monate rückwirkend zurückfordern.

Die Umwandlungsverordnung

Die Umwandlungsverordnung in Berlin stellt die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten unter einen Genehmigungsvorbehalt. Eine Genehmigung wird in der Regel nur erteilt, wenn sich Eigentümer verpflichten, die Wohnungen sieben Jahre lang nur an die jeweiligen Mieter zu veräußern.

§ 250 BauGB: Genehmigungspflicht für Umwandlungen

Seit dem Baulandmobilisierungsgesetz 2021 gilt in ganz Berlin für Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen eine Genehmigungspflicht für Umwandlungen. Die bundesrechtliche Grundlage (§ 250 BauGB) wurde verlängert, sodass die Genehmigungspflicht ab dem 1. Januar 2026 fortbesteht und bis Ende 2030 gilt. Die Regelung hat Vorrang vor bestehenden sozialen Erhaltungsverordnungen.

Milieuschutz in Berlin – strategische Beratung für Ihren Erfolg

Liegt Ihre Immobilie im Milieuschutzgebiet oder liegt ein Aufstellungsbeschluss vor? Auch wenn Ihr Objekt nicht in einem der sozialen Erhaltungsgebiete liegt, sollten Sie die damit verbundenen Veränderungen und Ihre Handlungsoptionen kennen. Der politische Kurs deutet darauf hin, dass Milieuschutz künftig noch stärker mit kommunalen Ankaufstrategien und energetischen Anforderungen verknüpft wird.

Gerne stehen wir Ihnen für weitere Informationen jederzeit persönlich, telefonisch oder per E-Mail zur Verfügung. Unsere mehr als 100 Immobilienexpert:innen für den Berliner Wohn- und Geschäftshausmarkt freuen sich, von Ihnen zu hören.