Einheitswert berechnen: Erklärung, Berechnung und Bedeutung

Das Wichtigste in Kürze

• Der Einheitswert wurde für Grundstücke und Immobilien jeder Art zur Berechnung der Grundsteuer sowie anderer Abgaben und Gebühren ermittelt.

• Die Ermittlung des Einheitswerts erfolgte mit dem Ertragswert- oder Sachwertverfahren durch das Finanzamt.

• Basisdaten für die Einheitswertermittlung stammten von 1935 (neue Bundesländer) oder 1964 (alte Bundesländer).

• Der Einheitswert für Immobilien gehörte neben dem Verkehrswert, Marktwert und Beleihungswert zu den Arten der Immobilienbewertung.

• Seit Januar 2025: Einheitswert im Rahmen der Grundsteuerreform durch den Grundsteuerwert ersetzt.

Was ist der Einheitswert?

Beim Einheitswert für Immobilien handelt es sich um eine steuerliche Bemessungsgrundlage, die bis Ende 2024 zur Festsetzung der Grundsteuer herangezogen wurde. Er wurde sowohl für Grundstücke ohne Bebauung als auch für bebaute Grundstücke mit unterschiedlicher Nutzungsform ermittelt. Es war Aufgabe des zuständigen Finanzamtes, den Einheitswert zu berechnen und dem Eigentümer sowie der Kommune mitzuteilen. 

Die Basis zur Berechnung des Einheitswerts waren Bewertungsmaßstäbe, die bereits mehrere Jahrzehnte zurücklagen. Für Grundstücke und Immobilien in den alten Bundesländern wurde ein Bewertungsmaßstab aus dem Jahr 1964 herangezogen, für Objekte in den neuen Bundesländern galten Wertverhältnisse aus dem Jahr 1935. Daraus ergaben sich teilweise signifikante Unterschiede zwischen dem Einheitswert eines Hauses und dessen aktuellem Marktwert oder Verkehrswert. Aus diesem Grund wird der Einheitswert seit 2025 nicht mehr zur Berechnung der Grundsteuer herangezogen.

Für wen ist der Einheitswert relevant?

Bis Ende 2024 war der Einheitswert für alle Besitzer von Häusern, anderen Immobilien oder Grundstücken eine relevante Kennzahl im Rahmen der Besteuerung von Eigentum. Das hat sich durch die Grundsteuerreform 2025 jedoch grundlegend geändert. Inzwischen spielt der Einheitswert bei der Berechnung keine Rolle mehr. Trotzdem kann es erforderlich sein, dass Sie als Immobilieneigentümer den Einheitswert berechnen. Das trifft beispielsweise dann zu, wenn ein Altfall noch nicht abgeschlossen ist und der Zeitraum des betreffenden Grundsteuerbescheids vor 2025 liegt. 

Um Bescheide vom Finanzamt zu überprüfen oder zu erwartende Kosten vorab einzuschätzen, können Sie selbst den Einheitswert berechnen. In seltenen Fällen kann zudem noch eine Übergangsfrist gelten, während derer der Einheitswert weiterhin als Bemessungsgrundlage herangezogen wird.

Wichtige Abgrenzung: Einheitswert und Immobilienwert

Es ist wichtig zu wissen, dass der Einheitswert nicht mit dem Immobilienwert gleichzusetzen ist. Während der Einheitswert lediglich für steuerliche Belange herangezogen wurde und auf veralteten Daten basiert, bildet der Immobilienwert den aktuellen Wert eines Objekts ab. Falls Sie einen Verkauf Ihres Hauses planen, erfahren Sie hier mehr darüber, wie Sie den Immobilienwert ermitteln können. Gerne unterstützen unsere regionalen Makler Sie dabei, den Verkehrswert Ihrer Immobilie zu bestimmen oder führen für Sie den Verkauf durch.

Einheitswert berechnen: So geht’s

Möchten Sie den Einheitswert einer Immobilie oder eines Grundstücks berechnen, gibt es eine wichtige Unterscheidung zwischen dem Ertragswert und dem Sachwert. Der sogenannte Ertragswert wird für bebaute Grundstücke ermittelt. Dabei spielt es keine Rolle, ob eine Nutzung als Wohngrundstück vorliegt, oder das Objekt gewerblich genutzt wird. Für alle unbebauten Grundstücke berechnen Sie stattdessen den Sachwert.

Einheitswert für Immobilie berechnen

Bei allen bebauten Grundstücken wurde das Ertragswertverfahren angewandt, um den Einheitswert zu berechnen. Zu bebauten Grundstücken zählen Wohngrundstücke ebenso wie gewerblich genutzte Grundstücke und Grundstücke mit Mischnutzung. 

Die Formel, mit der Sie den Einheitswert berechnen, lautet:

Jahresrohmiete x Multiplikator

Ist eine Angabe zur Jahresrohmiete aufgrund von Eigennutzung nicht möglich, wird die ortsübliche Vergleichsmiete als Grundlage herangezogen. Der Multiplikator berücksichtigt die Art der Immobilie, ihr Alter sowie die Lage des Grundstücks. Den für Ihre Immobilie geltenden Multiplikator können Sie der Einheitswert-Tabelle in Anlage 3 bis 8 des BewG entnehmen. Bei einer Internetsuche finden Sie Anbieter, die einen Einheitswert-Rechner zur Verfügung stellen. Achten Sie bei der Nutzung eines solchen Einheitswert-Rechners unbedingt auf die Seriosität der Quelle. Er kann einen nützlichen Richtwert zur Orientierung des Einheitswerts eines Hauses bieten, ersetzt jedoch nicht die Berechnung durch das Finanzamt.

Einheitswert für unbebaute Grundstücke berechnen

Bei einem unbebauten Grundstück ist es nicht möglich, einen Ertragswert zu ermitteln. Aus diesem Grund hat das Finanzamt bis Ende 2024 hier einen Sachwert festgesetzt. Im Sachwertverfahren wird die Grundstücksgröße mit dem Bodenrichtwert multipliziert. Anschließend erfolgt eine Kürzung um 20 Prozent, woraus sich dann der Einheitswert des Grundstücks ergibt. In diesem Beitrag erläutern wir, was genau der Bodenrichtwert ist.

Grundsteuer auf Basis des Einheitswerts berechnen

Nachdem Sie den Einheitswert berechnet haben, lässt sich im nächsten Schritt daraus die Höhe der Grundsteuer ermitteln. 

Hierzu wenden Sie folgende Formel an:

Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz

Für Wohnfläche galt eine andere Steuermesszahl als für Nutzflächen. Ihre genaue Höhe war abhängig vom Bundesland. Den Hebesatz können Sie bei Ihrer Kommune erfragen, da dieser von jeder Kommune selbst festgelegt wird und sich jährlich ändern kann.

Folgen der Grundsteuerreform für die Berechnung des Einheitswerts

Zum 1. Januar 2025 trat die Grundsteuerreform in Kraft. Sie hat massive Auswirkungen auf den Einheitswert, da er ab dem Stichtag keine Relevanz mehr für die Ermittlung der Grundsteuer hat. Wir haben alle wichtigen Informationen zur neuen Grundsteuer für Sie zusammengefasst. Faktisch hat der Einheitswert für Immobilien mit dem Stichtag seine Bedeutung verloren.

Fazit zum Thema Einheitswert berechnen

Lange Zeit war der Einheitswert eine wichtige Größe bei der Besteuerung von Grundstücken und Immobilien. Das hat sich mit der Grundsteuerreform 2025 jedoch geändert. Seitdem hat der Einheitswert für Immobilien faktisch keine Bedeutung mehr. In Einzelfällen, wie etwa nicht abgeschlossenen Altfällen, kann es trotzdem sinnvoll sein, den Einheitswert zu berechnen. Das ist über die Formel Jahresrohmiete x Multiplikator oder über das Sachwertverfahren möglich. Online finden Sie praktische Hilfsmittel wie eine Einheitswert-Tabelle mit einer Übersicht zu den Multiplikatoren sowie Einheitswert-Rechner. Beachten Sie bei deren Nutzung jedoch, dass Angaben und Ergebnisse fehlerhaft sein können. Sie möchten den aktuellen Wert Ihres Hauses bestimmen, um einen Verkauf in die Wege zu leiten? Wenden Sie sich gerne direkt an uns und profitieren Sie von der Expertise unserer Immobilienmakler.