So berechnen Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie

Was ist der Verkehrswert einer Liegenschaft genau?

Der Verkehrswert einer Immobilie entspricht dem Preis, den Sie voraussichtlich beim Verkauf auf dem freien Markt erzielen können. Damit bildet der Verkehrswert zugleich die Grundlage für die Preisfindung.

Dabei handelt es sich nicht um eine objetkive Zahl, sondern eine Expertenschätzung. Die Immobilienbewertung gibt daher auch nur die Richtung vor. Der tatsächlich beim Verkauf erzielte Preis kann den Verkehrswert deutlich übertreffen oder aber darunter liegen.

Von welchen Faktoren hängt der Verkehrswert ab?

Von der Lage bis zum Ausbaustandard und dem Steuerfuss vor Ort: vieles hat einen Einfluss auf die Schätzung des Verkehrswerts einer Immobilie. Bei einem Gebäude mit Grundstück werden zur Ermittlung des Verkehrswerts unter anderem diese Faktoren berücksichtigt:

• Die Lage der Immobilie

• Die Wohn- und Grundstücksfläche und die Anzahl Zimmer

• Das Baujahr und der Zustand der Liegenschaft

• Der Ausbaustandard (z.B. Garage, Lift, Kellerräume, Balkon oder Terrasse)

• Die Aussicht, die Besonnung des Grundstücks und die Lärmbelastung aus der Umgebung

• Besondere Merkmale, zum Beispiel der Steuerfuss der Gemeinde oder rechtliche Rahmenbedingungen, die die Nutzung beeinträchtigen können (z.B. im Zonenplan)

• Die allgemeine Marktlage und Nachfrage

Wie berechnet man den Verkehrswert?

Bei einer Immobilienbewertung gibt es drei unterschiedliche Verfahren der Preisermittlung:

• Das Vergleichswertverfahren,

• das Ertragswertverfahren und

• das Sachwertverfahren.

Das passende Verfahren hängt von der Art der Immobilie und dem Wunsch des Verkäufers oder der Verkäuferin ab.

Vergleichswertverfahren

Bei dieser auch als hedonische Bewertung bekannten Methode wird der Verkehrswert einer Immobilie anhand von Referenzwerten ermittelt. Die Schätzerin oder der Schätzer setzt den Wert also durch den Vergleich mit den bereits erzielten Verkaufspreisen vergleichbarer Immobilen.

Das Verfahren braucht für aussagekräftige Ergebnisse eine genügend grosse Menge an Vergleichswerten. Daher ist sie vor allem für Immobilien mit einem durchschnittlichen Ausbaustandard an beliebten Lagen sinnvoll.

Bei genügender Datenlage ist die hedonische Bewertung meist ideal, da sie unkompliziert und schnell umsetzbar ist. Entsprechend wird sie auch von Online-Rechnern genutzt. Aber auch spezialisierte Immobilienbewerter:innen und Makler:innen verwenden die Methode.

Der Nachteil des Vergleichswertverfahrens: Liegen nicht ausreichend viele verwertbare Informationen vor, kommt sie schlicht nicht infrage. Denn es kann den Wert von Immobilien mit unter- oder überdurchschnittlicher Ausstattung, von besonderem Wert oder an aussergewöhnlicher Lage nicht zuverlässig ermitteln.

Ertragswertverfahren

Bei vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien kommt vor allem diese Methode zum Zug. Dabei vergleichen Immobilienbewerter:innen die laufenden Kosten für den Unterhalt der Immobilie mit den in der Vergangenheit erzielten und und in Zukunft erzielbaren Erträgen. Daraus ermitteln sie den aktuellen Wert der Liegenschaft.

Sachwertverfahren

Bei dieser Methode werden die Kosten ausgewertet, die für die Wiederherstellung der Immobilie aufgewendet werden müssten. Einer der Vorteile dieses Verfahren liegt darin, dass der ursprüngliche Kaufpreis keine massgebliche Rolle spielt.

Dadurch ist diese Methode insbesondere für Luxusimmobilien mit besonders hohem Ausbaustandard oder Gebäude mit sehr individueller Ausstattung sinnvoll, für die es keine vergleichbaren Immobilien auf dem Markt gibt.

Verkehrswert der Liegenschaft ermitteln - so gehen Sie am besten vor

In einem ersten Schritt ist ein Online-Rechner für eine Ersteinschätzung oft sinnvoll. Dieser gibt Ihnen einen groben Richtwert, an dem Sie sich orientieren können, kann aber keine Details in die Bewertung mit einbeziehen.

Wird Ihre Verkaufsabsicht konkret, sollten Sie für eine genaue Schätzung eine Fachkraft aufbieten. Diese schaut sich die Liegenschaft vor Ort und komplett im Detail an. So erhalten Sie eine eine deutlich präzisere Schätzung. Dabei können Sie entweder auf die Unterstützung von Immobilienschätzer:innen oder von Makler:innen setzen.

Professionelle Immobilienschätzer:innen finden Sie beispielsweise über den Berufsverband SIV oder den Hauseigentümerverband HEV. Allerdings müssen Sie aber in der Regel mit zusätzlichen Kosten in vierstelliger Höhe rechnen.

Makler:innen übernehmen die Schätzung hingegen meist als Teil ihres Mandats, somit sind die Kosten bereits in der vereinbarten Provision enthalten. Zusätzlich profitieren Sie mit der Beauftragung eines Maklerbüros davon, dass Sie den Aufwand für die Organisation des Verkaufs, die Verhandlungen und die Ausarbeitung der Verträge nicht selber übernehmen müssen.

So gehen die Immobilenmakler:innen von Engel & Völkers vor

1. Zunächst eine Objektanalyse bei einem unverbindlichen Ersttermin vor Ort durchgeführt. In diesem Schritt werden alle Daten erfasst, die für die Bewertung nötig sind. Das umfasst unter anderem eine genaue Einschätzung der Lage und des Bauzustands der Liegenschaft sowie der Abnutzung aller Bauteile.

2. Im zweiten Schritt erfolgt die Datenerhebung. Das umfasst die Identifikation von Vergleichsobjekten und derer Marktpreise sowie allfälliger Miet- und Renditedaten.

3. Mit Kenntnis der wichtigsten Daten erfolgt nun die Auswahl der geeigneten Bewertungsmethode. Für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen ist es üblicherweise die Vergleichswertmethode. Die Ertragswertmethode kommt vornehmlich bei reinen Renditeimmobilien und Geschäftsgebäuden zum Einsatz, während das Sachwertverfahren für Liegenschaften mit besonders hohem Ausbaustandard oder sehr individuellem Ausbau genutzt wird.

4. Der nächste Schritt ist die effektive Berechnung des Verkehrswerts und dessen Plausibilisierung.

Zu guter Letzt wird die Schätzung in einem umfangreichen Dossier festgehalten und erklärt. Die Verkäuferin oder der Verkäufer erhält im Rahmen einer Präsentation die Schätzung und eine Empfehlung für den Angebotspreis. Dieser liegt oft meist leicht über Verkehrswert, damit ein kleiner Puffer für die Preisverhandlungen vorhanden ist.

Stimmt der Verkehrswert mit dem Verkaufspreis überein?

Der Verkehrswert ist nicht zwingend auch der effektive Verkaufspreis. Er gibt lediglich eine Einschätzung des aktuellen Werts der Liegenschaft wider.

Beim effektiven Verkauf tragen aber zusätzliche Faktoren dazu bei, welchen Preis die Verkäuferin oder der Verkäufer erzielen kann. Diese können von der aktuellen Marktlage über die gewählte Vermarktungsstrategie bis hin zur individuellen Motivation der Käuferin oder des Käufers reichen.

Entsprechend kann der Verkehrswert vom am Ende erzielten Preis abweichen. Nach oben, wenn etwa ein Kaufinteressent aufgrund der Lage oder der Architektur einen höheren Preis zu bezahlen gewillt ist. Oder nach unten, wenn beispielsweise das Angebot in dieser bestimmten Lage die aktuelle Nachfrage übersteigt oder die Verkäuferin oder der Verkäufer unter Zeitdruck steht.

Welche Unterlagen braucht man für die Berechnung des Verkehrswertes?

Hier muss man je nach Objekt unterscheiden. Diese Übersicht kann daher nur eine erste Hilfestellung bieten und aufzeigen, welche Unterlagen aus unserer Erfahrung regelmässig für die Immobilienbewertung wichtig sind.

Am besten klären Sie mit der Fachperson, die Ihre Bewertung durchführt im Vorfeld genau ab, welche Informationen und Dokumente sie konkret benötigt, um Verzögerungen oder allfällige Zusatzkosten zu vermeiden.

Für alle Immobilien:

• Grundbuchauszug (Grundbuchamt)

• Katasterplan (Grundbuchgeometer)

• Altlastenverdachtsflächen-Kataster (Kanton)

• Gebäudeversicherungspolice (Versicherungsgesellschaft)

• Sicherheitsnachweis über Niederspannungsinstallation (Elektroinstallateur)

• Baureglement und Zonenplan (Bauamt)

• Gemeindeplan bzw. Situationsplan

• Privatrechtliche Vereinbarungen, z. B. Bauchrechtliches, Vereinbarungen mit den Nachbarn

• Eigenmietwert bzw. Steuerwert

• Angaben zur Finanzierung

• Gebäudepläne im Massstab 1:100, dazu gehören Grundrisse, Schnitte, Fassadenpläne

• Baubeschrieb

• aktuelle, aussagekräftige Bilder

Bei Wohnungseigentum ausserdem:

• Begründung inkl. Begründungspläne

• Reglemente, Nutzungsordnung, Verwaltungsordnung

• Protokoll der letzten Stockwerkeigentümerversammlung

• Verkaufsdokumentation

• Nebenkostenabrechnung und Budget

Bei vermieteten Objekten ausserdem:

• Mietverträge

• Mietaufstellungen

• Aufstellung laufender Kosten zum Unterhalt des Objektes

Wir kennen den Marktwert Ihrer Liegenschaft

Sie möchten den Verkehrswert Ihrer Immobilie zuverlässig ermitteln lassen? Für einen schnelle Berechnung nutzen Sie hier unser Online-Immobilienbewertungstool. Sie möchten lieber eine Begehung bei Ihnen vor Ort und ein persönliches Gespräch mit einer Expertin oder einem Experten? Vereinbaren Sie hier bequem einen Termin – wir beraten Sie gern.