Cómo vender una casa con hipoteca

¿Se puede vender una vivienda hipotecada? ¿Qué ocurre con la hipoteca al vender la casa?

Con el tiempo, pueden surgir diversas razones para cambiar de vivienda, como un cambio laboral, un divorcio o el aumento del núcleo familiar. Sin embargo, no existe impedimento legal para vender una casa que aún cuenta con una hipoteca activa. 

Aunque se ponga a la venta la propiedad, esta deuda pendiente no desaparece ya que está vinculada a la casa y al contrato que firmaste con la entidad bancaria. Para ello, es fundamental conocer la situación actual de tu préstamo hipotecario con el fin de encontrar la solución que mejor se adapte a tus necesidades.

Cómo vender una casa con hipoteca paso a paso

A continuación listamos cuáles son los pasos que debes seguir antes de vender tu casa hipotecada:

Revisa el saldo pendiente de tu préstamo hipotecario

El primer paso consiste en solicitar el Certificado de Deuda Pendiente de la hipoteca. Este dato es esencial para calcular si el precio de venta del inmueble cubrirá la deuda y para evaluar las opciones disponibles. 

Para obtener esta información puedes ponerte en contacto con tu entidad bancaria y solicitar un certificado de saldo pendiente o carta de pago. Una alternativa es utilizar la banca online para conocer este dato, en caso de que el banco cuente con esta opción.

Calcula el valor de venta de tu propiedad

Para llevar a cabo una venta exitosa, lo recomendable es establecer un precio competitivo que atraiga a los compradores, pero que, además, te permita pagar la hipoteca y finalizar el contrato con el banco.

En este caso, comienza analizando el precio del mercado de tu zona o de viviendas similares a la tuya. Una buena agencia inmobiliaria puede facilitarte y aconsejarte en esta tarea. En Engel & Völkers elaboramos un informe anual donde se recogen las tendencias y datos del mercado.

Además de conocer la situación del sector inmobiliario, es aconsejable realizar una tasación de tu casa hipotecada o piso con el fin de obtener una valoración realista y fundamentada. Este dato también te ayudará a la hora de negociar el precio con el comprador. En Engel & Völkers te ayudamos a tasar tu vivienda hipotecada de forma gratuita, solo debes ponerte en contacto con nuestro equipo.

Negocia con tu entidad bancaria

Es la entidad bancaria quien debe autorizar la venta, y además, informarte sobre las distintas opciones a las que puedes recurrir para finalizar la hipoteca. Ponte en contacto con el banco y solicita una autorización de venta antes de actuar.

Además, este es un buen momento para consultar opciones como flexibilidades en los pagos o condiciones más favorables en los costes de cancelación anticipada.

Haz frente a los gastos asociados

Además de liquidar la deuda con la entidad bancaria, existen otro tipo de gastos que deberás afrontar. Lo recomendable es que los tengas en cuenta a la hora de establecer un precio de venta para tu vivienda, o que cuentes con ahorros disponibles que puedan cubrirlos. Algunos gastos son:

• Notaría: un notario será el encargado de formalizar la venta y cancelar la hipoteca en el registro de la propiedad.

• Cancelación registral de la hipoteca: será necesario que abones un impuesto adicional que oscila entre el 0,5 % y el 1 % del saldo pendiente de tu hipoteca.

• Comisiones del banco: algunas entidades penalizan al cancelar la hipoteca con antelación. Estos gastos de cancelación pueden suponer entre el 0,25 % y el 0,50 % del total.

Opciones al vender una vivienda con hipoteca

En función de las condiciones y requisitos derivados de tu hipoteca, existen diversas opciones que puedes llevar a cabo para vender tu vivienda hipotecada:

Cancelación anticipada de la hipoteca

Lo más habitual es realizar este tipo de procedimiento, en el que se vende la vivienda por un valor mayor a la deuda. Es decir, la hipoteca es cancelada y con el beneficio obtenido por la venta se liquida la deuda, y el restante serán ganancias en tu beneficio.

Subrogación del comprador

En esta situación la hipoteca no es cancelada, sino transferida al nuevo comprador con las mismas condiciones que fue aprobada y firmada. Esta solución para vender una casa con hipoteca es una de las más preferibles. En este caso el banco será el encargado de aprobar el trámite.

Esta opción resulta beneficiosa para ambas partes: el vendedor evita los gastos asociados a la cancelación anticipada, mientras que el comprador aprovecha las condiciones existentes de la hipoteca.

Vender la casa por un valor menor al saldo hipotecario

En caso de que establezcas un precio menor al de la deuda, cabe la posibilidad de negociar con el banco una quita. Es decir, es posible que el banco condene la deuda.

Esta situación dependerá de la política de tu entidad bancaria y de tu capacidad para negociar. En caso de que obtengas una negativa, deberás abonar la cantidad restante.

Solicitar una hipoteca puente

Por último, existe la opción de solicitar una hipoteca puente al banco para vender nuestra casa. Es decir, solicitar un nuevo préstamo que cubra la deuda restante y abarque también la deuda de la nueva vivienda. 

Solicitar una hipoteca puente es favorable ya que en lugar de hacer frente a dos hipotecas, sólo deberás abonar una, y por una cuantía menor de lo que sería pagar los dos préstamos por separado.

Recomendaciones clave para vender una casa con hipoteca

Además de tomar la decisión que más te beneficie, es aconsejable que sigas estos consejos clave para vender tu vivienda hipotecada en el menor tiempo posible:

• Contratar a un agente inmobiliario con experiencia: un profesional del sector puede aconsejarte ante esta situación y recomendarte la opción que mejor se adapte a ti. Contar con personal cualificado te hará jugar con la ventaja de una red de contactos que facilite el trámite. En Engel & Völkers disponemos de más de 800 sucursales en más de 34 países que facilitan la venta de tu inmueble. 

• Aplicar home staging: para acelerar ese proceso de venta, es recomendable que sigas esta técnica de decoración. La estandarización de los elementos ornamentales y el estilo harán que tu casa hipotecada destaque y atraiga a los potenciales compradores en menos tiempo.

• Emplea estrategias de marketing para destacar en el mercado: son tantas las ofertas en el sector que te aconsejamos llevar a cabo estrategias que te faciliten el proceso como: realizar fotografías profesionales de tu vivienda, crear una descripción atractiva del inmueble mediante herramientas de Inteligencia Artificial. Además, recuerda resolver algunas de las preguntas que suelen hacerse los potenciales compradores antes de ver una casa para atraerlos más rápidamente. 

Como puedes apreciar, vender una casa hipotecada no es imposible. Existen diversas opciones que puedes llevar a cabo en función de tus necesidades y requisitos. Tan solo debes elegir la que más te convenga y sea aprobada por el banco.

Si deseas agilizar el proceso de venta de una vivienda hipotecada, contar con la asesoría de expertos puede marcar la diferencia. Tan solo debes ponerte en contacto con nuestro equipo.