Kluge Immobilieninvestition: Warum Wert und Rendite wichtiger sind als ein niedriger Preis

Der griechische Immobilienmarkt befindet sich in einer Reifephase

Der Immobilienmarkt in Athen befindet sich im ersten Halbjahr 2026 im Übergang von einer Phase raschen Wachstums zu einer Phase strategischer Reifung.

Die Strategie „Ich kaufe irgendwas, alle Preise werden schon steigen“ funktioniert nicht mehr. In diesem Umfeld erfordert die Suche nach einer „Chance“ einen Umdenkprozess. Eine Chance bedeutet nicht den niedrigsten Preis in der Anzeige – sie bedeutet einen Wert, der noch nicht vollständig im Preis berücksichtigt ist, mit Aussicht auf Wertsteigerung und konkreten, messbaren Merkmalen. Ein niedriger Preis hingegen verbirgt oft einen Grund, und dieser Grund ist selten eine gute Nachricht.

Ganz gleich, ob Sie eine Immobilie zum Wohnen, als Kapitalanlage zur Erzielung von Erträgen oder im Rahmen des Golden-Visa-Programms suchen – die folgenden Kriterien helfen Ihnen dabei, hinter den Preis zu blicken und eine kluge Kaufentscheidung zu treffen, statt einfach nur nach dem günstigsten Angebot zu suchen.

Standort in einer Aufwärtsentwicklung: Schauen Sie sich an, wo sich die Region in 5 Jahren befinden wird

Die entscheidende Frage ist nicht, wie viel ein Gebiet heute kostet, sondern wohin sich seine Entwicklung hinbewegt. Große Infrastrukturprojekte wirken schon lange vor ihrer Fertigstellung als Katalysatoren für Wertsteigerungen. So ist beispielsweise die neue U-Bahn-Linie 4 nicht nur ein Verkehrsprojekt, sondern der entscheidende „Regulator“ des Immobilienmarktes in Attika. Noch bevor der erste Fahrgast die Stationen betritt, hat der Immobilienmarkt den Preisanstieg bereits „vorweggenommen“.

Die Immobilienmakler sprechen von einer „Zone“ mit erhöhter Nachfrage im Umkreis von 400 Metern um die Bahnhöfe, in der der Preisanstieg bis zu 8 % über dem des gesamten Gebiets liegt.

In Galatsi und Ano Kypseli, Goudi und Zografou wird erwartet, dass die Preise bis 2035 stärker steigen werden als in Gebieten, die sich bereits auf einem stabilen Kurs befinden, wie beispielsweise Ambelokipi.

Gleichzeitig tritt auch das Projekt in Elliniko in eine Reifephase ein, da die ersten Übergaben von Wohnkomplexen für Ende dieses Jahres oder Anfang des nächsten Jahres erwartet werden, was die Aufmerksamkeit der internationalen Investorengemeinschaft auf die „Athener Riviera“ lenkt.

Ein Gebiet, das heute zwar „teuer“ erscheint, sich aber aufgrund von Infrastruktur, Tourismus oder städtebaulicher Erneuerung im Aufschwung befindet, wird langfristig jedoch mit weitaus größerer Wahrscheinlichkeit eine Rendite erzielen als ein „günstiges“ Gebiet ohne Entwicklungsdynamik.

In vielen Regionen, in denen die Nachfrage geringer und die Preise niedriger waren, kehrt sich die Lage nun um – doch das gilt nicht überall. Der Unterschied zwischen den beiden Fällen lässt sich anhand von Daten beurteilen, nicht anhand von Optimismus.

Abweichung des Preises vom tatsächlichen Marktwert

Einer der häufigsten Fehler beim Immobilienkauf ist der Vergleich mit den in Anzeigen angegebenen Preisvorstellungen. Preisvorstellungen sind Wunschvorstellungen der Verkäufer und keine Marktdaten. Um zu beurteilen, ob eine Immobilie angemessen bewertet ist, benötigen Sie einen Vergleich mit tatsächlichen Verkäufen ähnlicher Immobilien in derselben Gegend – und nicht mit dem, was der Nachbar verlangt.

Auf dem aktuellen Markt ist die Zahl der Wohnimmobilientransaktionen im Vergleich zum Vorjahr um 13,35 % zurückgegangen, was darauf hindeutet, dass die Transaktionen trotz des starken Interesses aufgrund der hohen Preise langsamer vonstattengehen.

Das bedeutet, dass die Differenz zwischen dem geforderten und dem endgültigen Verkaufspreis erheblich sein kann. Ein Käufer, der sich ausschließlich auf Anzeigen verlässt, läuft Gefahr, zu viel zu bezahlen – oder umgekehrt, eine echte Gelegenheit zu verpassen, weil der Angebotspreis „teuer erscheint“, während er in Wirklichkeit nahe an den jüngsten tatsächlichen Verkaufspreisen liegt oder sogar darunter.

Der Zugang zu zuverlässigen Daten aus tatsächlichen Transaktionen – objektive Werte (siehe den Unterschied zwischen objektivem Wert und Marktwert), Preisentwicklungen sowie Angaben aus notariellen Urkunden – macht den Unterschied zwischen einer fundierten und einer zufälligen Entscheidung aus.

Zustand der Immobilie im Vergleich zu den Renovierungskosten

Eine Immobilie, die „Renovierungsbedarf“ hat, kann eine echte Chance darstellen – allerdings nur unter einer klaren Voraussetzung: Der Kaufpreis zuzüglich der Renovierungskosten muss unter dem endgültigen Marktwert der renovierten Immobilie liegen. Wenn diese Rechnung nicht aufgeht, gibt es keine Chance – sondern einen versteckten Verlust.

So führen Sie die Berechnungen durch

Schätzen Sie zunächst den Wert der Immobilie in dem Zustand, in dem sie sich nach der Renovierung befinden wird (auf der Grundlage vergleichbarer renovierter Immobilien in der Gegend). Ziehen Sie anschließend die tatsächlichen Kosten für die Arbeiten ab – und der verbleibende Betrag sollte eine zufriedenstellende Marge bieten.

Für eine anständige Renovierung in kleinem Umfang sind mindestens 500 Euro pro Quadratmeter erforderlich, damit wesentliche Maßnahmen durchgeführt werden können.

Die Richtpreise für Renovierungsarbeiten im Jahr 2026 variieren je nach Umfang der Arbeiten: Eine kleine Renovierung kostet etwa 400–600 €/m², während die Kosten für eine vollständige, hochwertige Renovierung deutlich höher ausfallen. Für eine 70 m² große Wohnung, die auf das obere Marktsegment abzielt, können leicht 60.000–85.000 € allein für die Bauarbeiten anfallen.

Es reicht also nicht aus, einen niedrigen Kaufpreis zu sehen und zu denken: „Das bringe ich schon auf Vordermann.“ Man braucht eine realistische Kostenkalkulation, eine technische Bewertung und Kenntnisse über den Endwert, sonst wird aus der „Gelegenheit“ eine finanzielle Belastung.

Mietrendite (Yield)

Für den Anleger, der auf Erträge aus ist, ist die Mietrendite (rental yield) der erste – aber nicht der einzige – Indikator. Die Berechnung ist einfach: Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis. Daraus ergibt sich die Bruttorendite. Um die Nettorendite zu ermitteln, ziehen Sie Steuern, die Einheitliche Immobilienbesitzsteuer (ENFIA), Nebenkosten, Versicherungen und eventuelle Verwaltungskosten ab.

Die durchschnittliche Bruttomietrendite in Griechenland liegt bei 4,40 % (4. Quartal 2025). Natürlich verbirgt sich hinter diesem Durchschnittswert ein großes Spektrum an Unterschieden, die je nach Region, Immobiliengröße und Vermietungsstrategie variieren.

Im gesamten Großraum Athen liegt die durchschnittliche langfristige Bruttorendite bei etwa 5,0 %, wobei es je nach Gebiet Schwankungen gibt: Vouliagmeni 3,5–4,5 %, Glyfada/Voula 4,5–5,5 %, Athener Innenstadt 3,8–4,8 %.

Diese Zahlen ändern sich und müssen je nach Region und Zeitpunkt überprüft werden. Die Logik bleibt jedoch dieselbe. Das heißt, die beste Strategie besteht nicht darin, die günstigste Immobilie zu kaufen.

Die Gebiete der mittleren Preisklasse vereinen Mietnachfrage, Nachhaltigkeit, Erreichbarkeit und Wiederverkaufspotenzial am deutlichsten. Im Gegensatz dazu weisen Premium-Lagen wie Kolonaki-Lykabettos, Glyfada und Palaio Faliro eine schwächere Nettorendite auf, da die Kaufpreise die Mietrenditen unter Druck setzen.

Die Chance liegt also nicht immer dort, wo der niedrigste Preis zu finden ist – sie liegt dort, wo die Kombination aus Kaufpreis, Mietnachfrage und Immobilienqualität eine realistische, nachhaltige Rendite ermöglicht.

Liquidität und Wiederverkäuflichkeit

Es gibt eine Frage, die sich nur wenige Käufer vor dem Kauf stellen, nämlich wie leicht sich diese Immobilie wieder verkaufen lässt. Ein „Schnäppchen“, das sich nicht weiterverkaufen lässt, ist kein Schnäppchen – es ist eine Liquiditätsfalle.

Die Wiederverkaufbarkeit hängt von vielen Faktoren ab, wie beispielsweise Lage, Größe, Breite der Zielgruppe, Energieeffizienzklasse und rechtlicher Unbedenklichkeit. Die Energieeffizienz ist mittlerweile der wichtigste Faktor für den Mehrwert, da Käufer Nachhaltigkeit untrennbar mit Lebensqualität und dem zukünftigen Wiederverkaufswert verbinden. Eine Immobilie ohne Heizung, mit Energieeffizienzklasse H, in einer Straße ohne Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, lässt sich zwar zu einem niedrigen Preis erwerben, wird aber nur sehr schwer einen nächsten Käufer finden. Und was sich nicht verkauft, ist nicht so viel wert, wie Sie vielleicht denken.

Wann ist eine „Chance“ in Wirklichkeit eine Falle?

Der niedrigste Preis auf dem Markt birgt Fallstricke. In vielen Fällen deutet er auf Probleme hin, die in der Anzeige nicht erkennbar sind – die aber nach dem Kauf sehr deutlich zutage treten werden.

Auf dem griechischen Markt gibt es nach wie vor zahlreiche Immobilien mit rechtlichen, städtebaulichen oder technischen Unklarheiten, die für den Käufer oft nicht auf den ersten Blick erkennbar sind.

Unbefugte Bauten, Probleme mit den Eigentumsurkunden, unvollständige Unterlagen oder Verstöße gegen städtebauliche Vorschriften können entweder zu Verzögerungen oder sogar dazu führen, dass die Eigentumsübertragung nicht abgeschlossen werden kann.

Das Problem ist nicht nur rechtlicher, sondern auch wirtschaftlicher Natur. Immobilienübertragungen verzögern sich oder werden storniert, der Immobilienwert wird negativ beeinflusst und der Zugang zu Finanzmitteln wird erschwert.

Tausende Eigentümer verfügen über Immobilien mit – kleinen oder großen – Verstößen, die die Übertragung, den Verkauf, die Kreditvergabe oder die Nutzung ihres Vermögens erschweren oder sogar verhindern.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen auch die Änderungen, die die Golden-Visa-Investoren betreffen. Die Option mit einem Betrag von 250.000 € ist nun auf die Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden oder die Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnimmobilien beschränkt, während der Mindestbetrag in den meisten Regionen auf 400.000 € und in Regionen mit hoher Nachfrage wie Attika und Thessaloniki auf 800.000 € angehoben wird. Ein „günstiger“ Einstieg in den Markt gibt es nicht mehr in der Form, wie er früher üblich war, und so läuft ein Käufer, der ohne Strategie nach den geringstmöglichen Kosten sucht, Gefahr, in einer Immobilie ohne Zukunftsperspektive festzusitzen.

Wie man mit Daten als Verbündeten richtig recherchiert

Unser Verhalten bei der Suche nach einem Haus oder einer Immobilie als Kapitalanlage ist fast immer dasselbe: Wir sortieren die Ergebnisse nach „Preis von niedrig nach hoch“ und suchen am Ende der Liste. Das ist genau der falsche Ansatz.

Eine erfolgreiche Suche basiert auf Daten und nicht auf Preisfiltern. Genauer gesagt: regionale Trends (Preisentwicklung der letzten 3–5 Jahre, Anzahl der Verkäufe), die Preisentwicklung der jeweiligen Immobilie, ein Vergleich mit ähnlichen Immobilien, die kürzlich in derselben Straße, im selben Block oder in derselben Gegend verkauft wurden, die Energieeffizienzklasse, die rechtliche Unbedenklichkeit sowie die Nähe zur Infrastruktur.

Die Nachfrage stützt sich weiterhin auf den tatsächlichen Bedarf der Haushalte, aber auch auf die Investitionsdynamik des griechischen Immobilienmarktes. Doch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die gestiegenen Baukosten und die Schwierigkeiten bei der Finanzierung veranlassen viele potenzielle Käufer dazu, ihre Entscheidungen sorgfältiger zu treffen. Das bedeutet nicht, dass sie „nach günstigeren Angeboten suchen“ – es bedeutet, dass sie „klüger suchen“.

Die Rolle des erfahrenen Beraters und warum sein Wert in der Stellenanzeige nicht zum Ausdruck kommt

Ein Immobilienangebot enthält Angaben zur Wohnfläche, Fotos und den Preis. Es gibt jedoch keinen Aufschluss darüber, ob das Eigentumsrecht unbelastet ist. Es gibt auch keinen Hinweis darauf, ob sich die Gegend im Aufschwung befindet oder stagniert. Es geht nicht hervor, ob die Renovierungskosten einen möglichen Gewinn „aufzehren“ würden. Und es werden ganz sicher keine Off-Market-Immobilien angezeigt, die niemals in öffentlichen Anzeigen erscheinen.

Genau darin liegt der Wert eines seriösen Immobilienberaters. Bei Engel & Völkers sucht der Berater für den Kunden nicht nach dem „Günstigsten“ – er sucht nach dem Richtigen. Das bedeutet Zugang zu echten Marktdaten, fundierte Kenntnisse bestimmter Regionen, ein Netzwerk, das Angebote umfasst, noch bevor diese öffentlich bekannt werden, sowie eine technische und rechtliche Due-Diligence-Prüfung, die kostspielige Fehler verhindert.

Wie der CEO von Engel & Völkers Griechenland, Giorgos Petras, betont: „Die internationale Investorengemeinschaft zeigt weiterhin Vertrauen in die griechische Wirtschaft, doch die Art und Weise, wie Kapital angelegt wird, hat sich geändert.“

Der Markt belohnt nicht mehr den Schnellsten – er belohnt den Bestinformierten. Und Information beginnt mit einer fundierten Diskussion vor der Entscheidung – nicht danach.

Wenn Sie über den Kauf einer Immobilie nachdenken – sei es als Wohnimmobilie oder als Kapitalanlage –, besteht der erste richtige Schritt nicht darin, eine Anzeige aufzugeben. Vielmehr sollten Sie mit jemandem sprechen, der dort Wert sieht, wo Sie nur Zahlen sehen.