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Die Hypothekeninspektion
Eine der wichtigsten Prüfungen, die vor dem Kauf einer Immobilie durchgeführt werden sollten, ist die „hypothekarische Einsicht“ – also die Einsichtnahme in die Eintragungen der Register, der Vermerke und der hinterlegten Urkunden bei den Immobilienregisterdiensten der Agentur für das Territorium.
Durch diese Überprüfung, die auch als „Grundbuchauszug“ bezeichnet wird, kann festgestellt werden, ob eine Immobilie tatsächlich im Besitz des Verkäufers ist und ob Belastungen darauf liegen, die den Kauf erschweren könnten.
Ein normaler Katasterauszug hat vorwiegend steuerliche Relevanz und ist nicht beweiskräftig. Er garantiert daher nicht das tatsächliche Eigentum an einer Immobilie, das erst durch die Eintragung in das Immobilienregister rechtswirksam wird. Zudem erlaubt ein Katasterauszug keine Überprüfung auf bestehende Hypotheken oder – noch schwerwiegender – Pfändungen.
Die hypothekarische Einsicht sollte idealerweise vor der Unterzeichnung eines Kaufangebots erfolgen und in jedem Fall vom Notar unmittelbar vor der Beurkundung des Kaufvertrags durchgeführt werden.
Diese Überprüfung kann in allen Büros der Agentur für das Territorium oder auch online über den „Sister“-Dienst („Sistema Territorio“) erfolgen. Dabei lassen sich sämtliche auf eine bestimmte Immobilie eingetragenen „Förmlichkeiten“ nachvollziehen.
Insbesondere können die „Eintragungen“, „Eintragungen von Belastungen“ und „Anmerkungen“ überprüft werden.
Die „Eintragung“ (Trascrizione) bezeichnet nach dem italienischen Zivilgesetzbuch die Registrierung von Eigentumsübertragungen (z. B. durch Kauf, Schenkung oder Erbschaft) im Immobilienregister sowie die Eintragung von dinglichen Rechten (z. B. Nießbrauch, Wohnrecht, Dienstbarkeiten) oder Belastungen (z. B. Pfändungen, Beschlagnahmungen).
Es ist wichtig zu beachten, dass beim Immobilienkauf nicht die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags den Eigentumsübergang bewirkt, sondern erst die Eintragung im Register. Daher sollte stets überprüft werden, ob der Notar diese korrekt durchgeführt hat.
Gleiches gilt für geerbte Immobilien: Die Eintragung des Erbgangs ist essenziell, da die Erbschaftsanmeldung lediglich steuerliche Relevanz hat und eine stillschweigende Annahme der Erbschaft darstellt.
Ebenso wichtig wie die Eintragung ist die „Eintragung von Belastungen“ (Iscrizione), mit der bekannt gemacht wird, dass eine Immobilie mit einer Hypothek belastet ist – sei es aufgrund eines aufgenommenen Darlehens, einer Gläubigerklage oder anderer Verpflichtungen.
Die Änderung oder Löschung einer bereits bestehenden Eintragung oder Belastung (z. B. die Aufhebung einer Pfändung oder die Löschung einer Hypothek nach Tilgung des Darlehens) führt zu einer „Anmerkung“ (Annotazione).
Durch die Digitalisierung der Immobilienregister seit den 1980er Jahren können über den Online-Dienst „Sister“ nicht nur alle Eintragungen, Belastungen und Anmerkungen zu einer Immobilie eingesehen werden, sondern auch eine Kopie der Urkunden, die sie begründet haben (z. B. den Kaufvertrag).
Falls eine Grundbucheinsicht über Sister ergebnislos bleibt, weil die gesuchte Immobilie nicht gefunden wird, kann dies für den potenziellen Käufer ein positives Zeichen sein: Es bedeutet, dass seit der Digitalisierung keine Belastungen mehr eingetragen wurden. Da Hypotheken eine Laufzeit von 20 Jahren haben, wären ältere Eintragungen inzwischen erloschen. In solchen Fällen kann es jedoch ratsam sein, zur endgültigen Sicherheit eine persönliche Überprüfung bei den Büros der Agentur für das Territorium durchzuführen.
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