Estimation fiable pour tous types de biens commerciaux
Demandez une analyse personnalisée par un expert pour vos immeubles d'appartements ou autres catégories d'actifs.
Évaluer vos biens commerciaux
Évaluation fiable de biens commerciaux et d’investissement
Qu’il s’agisse d’un immeuble résidentiel, d’un ensemble de bureaux, d’une plateforme logistique ou d’un hôtel, une estimation précise constitue la base de décisions d’investissement réussies. Nous analysons non seulement les surfaces et les revenus locatifs, mais également le potentiel de rendement, les opportunités du marché ainsi que les risques associés. Vous disposez ainsi de tous les éléments nécessaires pour acheter, vendre ou optimiser votre portefeuille.
Choisissez votre méthode d’évaluation
Une analyse précise pour chaque type d’actif
Chaque catégorie de bien présente des facteurs de valorisation spécifiques – de la solvabilité des locataires à l’emplacement, en passant par les particularités d’exploitation. C’est pourquoi nous proposons des solutions adaptées à tous les biens d’investissement et commerciaux. Celles-ci s’appliquent aussi bien aux immeubles résidentiels qu’aux actifs commerciaux complexes tels que les bureaux, les surfaces logistiques, les commerces et les hôtels.
Évaluation personnalisée par un expert
Une estimation complète de votre bien. Notre évaluation allie analyses juridiques, techniques et économiques. Nos conseillers examinent chaque bien individuellement, qu’il s’agisse d’un immeuble résidentiel, de bureaux ou d’un autre bien commercial, en tenant compte de la structure du bâtiment, de l’infrastructure et du potentiel de développement.
Ce qui détermine la valeur de votre bien commercial
La valeur d’un bien commercial est directement liée aux revenus futurs qu’il peut générer. Elle se détermine donc principalement selon la méthode de la valeur de rendement, qui s’appuie sur les loyers durablement réalisables tout en tenant compte des coûts de gestion et des charges financières associées à la propriété.
Contrat de location (durée restante du bail et solvabilité)
Il s'agit du facteur le plus important. Nous analysons la durée restante du bail (WALT), la solvabilité des locataires et l'indexation. Un flux de trésorerie stable est le principal facteur de création de valeur.
Utilisabilité par des tiers
Votre bien immobilier est-il suffisamment flexible ? Les espaces de bureaux peuvent-ils être facilement réaménagés ? Une grande flexibilité d’utilisation par des tiers minimise le risque de vacance locative et augmente la valeur du bien.
Emplacement
Dans l’évaluation des biens commerciaux, l’emplacement est synonyme d’efficacité économique. Il se définit par des facteurs mesurables tels que l’accessibilité aux infrastructures (proximité des autoroutes, transports en commun) et l’attractivité du marché (fréquentation piétonne, avantages logistiques).
État & conformité ESG
La conformité ESG (efficacité énergétique) devient de plus en plus déterminante pour la valorisation des biens commerciaux. Les bâtiments non conformes peuvent subir d’importantes décotes de valeur.
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Ce que vous devez savoir pour évaluer votre bien immobilier commercial
Des informations essentielles pour prendre une décision d'investissement éclairée
Outre les informations clés d’un bien – type de bien, année de construction, superficie, surface locative, etc. – l’évaluation prend en compte les caractéristiques spécifiques pouvant influencer positivement ou négativement sa valeur. Il peut s’agir, par exemple, des éléments d’un ancien bâtiment, des balcons, de la taille des appartements, de l’état de rénovation, du type de chauffage, de la protection du quartier, de la présence d’un ascenseur ou du taux de location complet.
Pour déterminer la valeur réaliste et individuelle de votre immeuble résidentiel, il est essentiel d’inclure des transactions de référence pertinentes dans l’analyse. Celles-ci montrent les facteurs et les prix au mètre carré auxquels des biens comparables sont échangés en fonction de leur emplacement, de leur état, etc. Cela permet de recommander un prix de manière fiable.
La méthode dépend du type de bien commercial. Pour les biens d’investissement standard (bureaux, logistique) en Suisse, on utilise la méthode de la valeur de rendement ou la méthode de la valeur réelle. Pour les biens exploités par un tiers, le loyer perçu sert de base de calcul. Pour les investissements complexes et les investisseurs internationaux, la méthode DCF (Discounted Cash Flow) est la norme. Nous appliquons la méthode la plus adaptée pour une évaluation fiable de votre bien commercial.
L’évaluation des biens commerciaux est nettement plus complexe que celle des biens résidentiels, car des éléments comme la possibilité d’une utilisation alternative et l’analyse détaillée des baux nécessitent une expertise approfondie. De plus, il faut prendre en compte correctement le droit d’urbanisme local, le cadre fiscal et les tendances du marché pour estimer la valeur de manière réaliste.
L’évaluation d’un bien commercial sert de base stratégique pour vos décisions de vente ou de financement. Un rapport d’expertise complet et opposable en justice (conformément à l’art. 194 BauGB) est réalisé par un expert certifié et est nécessaire pour des procédures judiciaires ou des obligations spécifiques de preuve. Nous vous conseillons sur le type d’évaluation adapté à vos besoins.
Le rendement attendu des biens commerciaux dépend fortement de l’emplacement, de la catégorie d’actif, de la qualité du bien et de la solvabilité des locataires. Il est impossible de donner une valeur générale, les rendements pouvant varier considérablement, par exemple entre des biens « Core » et des investissements « Value-Add ». Le rendement attendu dépend donc aussi de la stratégie d’investissement choisie. Nous vous conseillons de manière complète et vous présentons toutes les options d’investissement.
En Suisse, les impôts constituent un facteur central dans l’évaluation immobilière. Les biens commerciaux étant généralement considérés comme faisant partie de l’actif d’entreprise, la vente entraîne la taxation des réserves latentes réalisées ainsi que des amortissements repris comme revenu d’entreprise. De plus, selon le canton, différentes taxes sur les gains immobiliers peuvent s’appliquer. Une estimation précise constitue donc une base essentielle pour votre planification fiscale.
