Ne passez pas à côté du potentiel de votre bien – Augmentez sa valeur !

Les maisons anciennes ont du charme, mais leur potentiel est souvent sous-estimé. En Suisse, de nombreuses maisons individuelles et immeubles résidentiels plus anciens disposent encore d’une structure solide et d’espaces extérieurs généreux qui contribuent à la qualité de vie.

Si préserver l’existant est une approche judicieuse, il est aussi important de se demander si le maintien d’une structure sous-exploitée ne représente pas un manque à gagner. En effet, de nombreuses communes ont récemment révisé leurs plans d’aménagement et augmenté significativement les coefficients d’occupation du sol.

Ce coefficient définit la surface habitable maximale autorisée par rapport à la superficie du terrain. Plus il est élevé, plus il est possible de construire. Il en résulte que sur un terrain actuellement occupé par une maison individuelle avec un grand jardin, il pourrait être envisageable de bâtir un petit immeuble résidentiel, offrant des revenus intéressants grâce à la location ou à la vente d’appartements.

Une autre option pour créer davantage d’espace habitable consiste à surélever l’existant ou à réaliser une extension, évitant ainsi une démolition complète.

Si ce potentiel était exploité sous la forme de 5 appartements en propriété de 120 m² chacun, le rendement théorique issu de la vente de ces unités, sur la base d’un prix estimé à CHF 14’000 par m² de surface habitable nette, pourrait se présenter comme suit :

• Vente de 5 appartements en propriété à CHF 1,68 Mio. chacun

• + 10 places de stationnement à CHF 40’000 chacune

= Prix de vente total CHF 8,8 Mio.

De ce prix de vente doivent être déduits les coûts liés à la planification, à la construction et à la commercialisation du nouvel immeuble. Toutefois, ce projet n’est généralement pas réalisé par le propriétaire du terrain, mais par un promoteur immobilier, qui effectue ce calcul et assure ensuite la réalisation du projet.

Pour le propriétaire du terrain, la question essentielle est la suivante : quelle option présente la plus grande valeur ?
Le bien existant avec son terrain, ou le terrain avec potentiel de développement ?

Dans ce contexte, nous utilisons la méthode dite de la valeur résiduelle du terrain, qui, dans l’exemple ci-dessus, aboutit à une valeur foncière correspondant à 30 % du prix de vente potentiel de CHF 8,8 Mio., soit CHF 2,64 Mio. Si ce montant est supérieur à la valeur de marché du bien existant, il peut être judicieux d’exploiter ce potentiel.

Afin d’établir cette analyse, nous proposons dans un premier temps une analyse de potentiel gratuite incluant ce calcul. Dans un second temps, la réalisation d’une étude de faisabilité professionnelle est recommandée.