Quels sont les frais occasionnés par une vente immobilière?

Commission de courtage

Si vous souhaitez confier la vente de votre bien à des spécialistes, une commission de courtage est due. Son montant est toujours négociable, aucune réglementation légale ne s’applique. En plus de la commission convenue, calculée sur le prix de vente, d’autres frais de commercialisation peuvent s’y ajouter et être facturés par la courtière ou le courtier. Il peut s’agir, par exemple, du home staging, des annonces, ou encore de photos de haute qualité et de prises de vue par drone destinées au dossier de vente.

Conseil : définissez précisément, dans le contrat de courtage, le montant de la commission ainsi que les prestations que la courtière ou le courtier doit fournir (et est autorisé·e à facturer).

Au final, après une vente réussie, la commission de courtage peut rapidement atteindre plusieurs dizaines de milliers de francs. Bien que de nombreux vendeurs et vendeuses hésitent face à ces coûts, ils peuvent souvent récupérer ce montant par la suite.

Grâce à leur connaissance approfondie du marché local, à leur expérience dans la vente immobilière et à leur savoir-faire en matière de stratégies de commercialisation optimales, les courtiers et courtières parviennent souvent à obtenir un prix de vente plus élevé pour le bien.

De plus, les vendeurs et vendeuses bénéficient du vaste réseau de personnes intéressées à l’achat dont disposent les courtiers et courtières spécialisés, ce qui permet souvent de réduire la durée de la vente. Enfin, ils économisent un temps considérable ainsi que l’effort organisationnel qu’implique une vente, notamment pour l’organisation et la réalisation des visites.

Impôt sur les gains immobiliers

En Suisse, les prix de l’immobilier n’ont pratiquement connu qu’une seule direction : à la hausse. C’est en principe une bonne nouvelle pour les vendeurs et vendeuses, mais cela signifie également qu’un impôt sur les gains immobiliers plus élevé est dû lors de la vente. Cet impôt est, par nature, entièrement à la charge de la vendeuse ou du vendeur.

La base de calcul de l’impôt correspond à la différence entre le prix d’achat, y compris tous les investissements augmentant la valeur du bien, et le prix de vente, déduction faite des frais de vente tels que la commission de courtage ou l’impôt sur les mutations immobilières.

Quel est le montant de l’impôt sur les gains immobiliers en Suisse ?

Le taux de l’impôt sur les gains immobiliers varie selon le canton, la durée de détention entre l’achat et la vente, ainsi que l’augmentation de la valeur du bien. La majorité des cantons appliquent un barème progressif : plus le gain est élevé, plus l’impôt l’est également.

La durée de détention du bien joue également un rôle déterminant dans le calcul de l’impôt sur les gains immobiliers. Plus la période de détention est courte, plus l’impôt est élevé.

Dans certains cas particuliers, tels que les successions, les transferts de propriété entre membres de la famille ou la vente d’un logement occupé par son propriétaire, l’impôt sur les gains immobiliers est reporté ou totalement supprimé dans tous les cantons.

Exemples de taux d’imposition de l’impôt sur les gains immobiliers à Bâle-Ville et à Neuchâtel:

Dans le canton de Bâle-Ville, l’impôt sur les gains immobiliers s’élève à 60 % pour une durée de détention inférieure à cinq ans et diminue progressivement jusqu’à 12 % lorsque le bien a été détenu pendant au moins 25 ans. Pour les immeubles résidentiels occupés durablement et exclusivement par leur propriétaire, le taux initial est de 30 % et diminue également progressivement jusqu’à 12 % après cinq ans de détention.

Dans le canton de Neuchâtel, le taux de base varie entre 10 % et 33 %, selon le montant du gain. Si le bien est détenu pendant moins de quatre ans, l’autorité fiscale applique une majoration comprise entre 15 % et 60 %. À partir de cinq ans de détention, le montant de l’impôt est réduit de 6 % par année, jusqu’à une réduction maximale de 60 % après 15 ans.

Vous trouverez des informations détaillées sur l’impôt sur les gains immobiliers dans les cantons dans ce document de l’Administration fédérale des contributions.

Impôt sur les mutations immobilières

L’impôt sur les mutations immobilières est dû lors du transfert de propriété d’un bien immobilier. Peu importe que la vente génère un gain ou une perte, car l’impôt est généralement calculé sur la base du prix de vente. Selon le canton, la valeur vénale ou la valeur officielle peut toutefois également servir de base de calcul.

Le montant de l’impôt sur les mutations immobilières dépend du canton. Les taux ordinaires varient entre 1 % dans les cantons du Valais, de Thurgovie ou de Saint-Gall, et 3,3 % dans le canton de Neuchâtel. Exemple : pour la vente d’un bien immobilier au prix de CHF 1’000’000, l’impôt sur les mutations immobilières s’élève à un montant compris entre CHF 10’000 et CHF 33’000.

Il existe toutefois des exceptions. Dans les cantons d’Argovie, de Glaris, de Schaffhouse, du Tessin, d’Uri, de Zoug et de Zurich, seules des taxes ou émoluments sont perçus, généralement nettement inférieurs aux taux d’imposition. Le canton de Schwytz est le seul à ne prélever ni impôt ni taxe lors d’une mutation immobilière.

La personne tenue de payer l’impôt ou la taxe sur les mutations – vendeuse, vendeur, acheteuse, acheteur ou les deux parties – varie également selon le canton.

Il est donc recommandé de se renseigner directement auprès de l’autorité fiscale de votre commune afin d’estimer précisément les coûts. Un premier aperçu des taux d’imposition et des émoluments applicables aux mutations immobilières dans tous les cantons est disponible dans ce document de l’Administration fédérale des contributions (AFC).

Vous trouverez plus de détails sur l’ensemble des impôts liés à l’immobilier en Suisse dans cet article de blog.

Frais de notaire

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier ou d’un terrain, le contrat de vente est établi et authentifié par un notaire. Après la signature du contrat, le notaire se charge également de l’inscription au registre foncier. Ces prestations notariales sont obligatoires et engendrent naturellement des coûts, qui varient fortement d’un canton à l’autre en Suisse. Ces différences peuvent rapidement représenter plusieurs milliers de francs.

Dans le canton de Zurich, par exemple, un taux forfaitaire de 0,1 % du prix de vente est appliqué. Dans d’autres cantons, les tarifs notariaux sont plus flexibles et dépendent du prix de vente. Ainsi, dans le canton de Berne, pour un prix de vente de CHF 1’000’000, les frais de notaire se situent entre 0,2915 % et 0,4575 %.

Concrètement, lors de la vente d’un bien immobilier pour CHF 1’000’000, les frais de notaire s’élèvent à :

• CHF 1’000 dans le canton de Zurich, et

• entre CHF 2’915 et CHF 4’575 dans le canton de Berne.

En règle générale, les frais de notaire sont partagés à parts égales entre l’acheteuse ou l’acheteur et la vendeuse ou le vendeur. Dans de nombreux cantons, cette répartition peut toutefois être librement convenue. Il est donc recommandé de préciser clairement ce point dans le contrat.

Émolument du registre foncier

Lors de l’inscription au registre foncier après la signature du contrat de vente, un émolument du registre foncier est perçu. Là aussi, les différences cantonales sont parfois très importantes.

Cet émolument peut atteindre jusqu’à 0,5 % du prix de vente et est généralement partagé à parts égales entre les deux parties. Dans de nombreux cantons, cette répartition peut toutefois être librement définie. Il est donc conseillé de fixer ce point contractuellement afin d’éviter tout malentendu.

Cédule hypothécaire

Lorsqu’un bien immobilier est grevé d’une hypothèque, une cédule hypothécaire est établie. Elle constitue une forme de garantie pour la banque de l’acheteuse ou de l’acheteur. Si, à un moment donné, la propriétaire ou le propriétaire n’est plus en mesure de rembourser l’hypothèque, la banque est autorisée à mettre en gage le bien concerné.

Selon le canton, les coûts liés à l’établissement de la cédule hypothécaire se situent entre 0,1 % et 0,3 % du montant de la cédule et sont exclusivement à la charge de l’acheteuse ou de l’acheteur.

Pour une hypothèque de CHF 600’000, les frais liés à la cédule hypothécaire se situent donc entre CHF 600 et CHF 1’800.

Lorsqu’une cédule hypothécaire existe déjà, il peut être avantageux de la reprendre. Ce point peut être abordé lors des négociations de prix dans le cadre de la vente.

Nous vous accompagnons volontiers dans la vente de votre bien immobilier. N’hésitez pas à nous contacter – nous nous réjouissons de votre prise de contact !