Guide pratique : impôts et immobilier en Suisse

Impôts sur les biens immobiliers faisant partie du patrimoine privé

Les biens immobiliers détenus à titre privé peuvent donner lieu à différents types d'imposition:

L'impôt sur le revenu

Les revenus provenant de biens immobiliers faisant partie de la fortune privée sont soumis à l'impôt sur le revenu. Celui-ci est prélevé par la Confédération, les cantons et les communes. Sont notamment considérés comme revenus imposables les revenus locatifs ainsi que, pour les biens immobiliers occupés par leur propriétaire, la valeur locative jusqu'à fin 2028.

En contrepartie, jusqu'à fin 2028, les frais d'entretien et de financement – notamment les intérêts hypothécaires ainsi que les frais liés au remboursement anticipé d'un prêt hypothécaire – peuvent notamment être déduits fiscalement.

À partir de 2029, les possibilités de déduction des intérêts passifs subiront des changements importants. Pour les logements occupés par leur propriétaire, la déduction générale des intérêts passifs ne sera plus possible dans la même mesure qu’auparavant. Une déduction limitée dans le temps et en montant restera prévue pour les primo-accédants. Les dépenses visant à augmenter la valeur du bien ne sont en principe pas déductibles au titre des frais d'entretien. Elles peuvent toutefois être prises en compte comme frais d'investissement en cas de cession ultérieure soumise à l'impôt sur les gains immobiliers.

Les mesures en matière d'énergie et de protection de l'environnement peuvent constituer une exception. Celles-ci peuvent être déductibles de l'impôt sur le revenu, conformément aux dispositions cantonales applicables, malgré une éventuelle plus-value. Il convient de vérifier les réglementations cantonales au cas par cas.

L'impôt sur la fortune

Les biens immobiliers faisant partie du patrimoine privé sont soumis à l'impôt sur la fortune. Les dettes liées à ces biens immobiliers peuvent en principe être déduites du patrimoine imposable.

L'impôt sur la fortune est prélevé au niveau cantonal et communal. La Confédération ne prélève pas d'impôt sur la fortune.

L'impôt sur les gains immobiliers

L'impôt sur les gains immobiliers est un impôt cantonal et, dans certains cas, communal prélevé sur le bénéfice réalisé lors de la vente d'un bien immobilier.

En principe, c'est le gain immobilier réalisé qui est imposé, le montant de l'impôt et le calcul du gain imposable pouvant toutefois varier d'un canton à l'autre. Au niveau fédéral, un gain privé résultant de la vente d'un bien immobilier n'est en principe pas soumis à l'impôt fédéral direct. Les biens immobiliers faisant partie de la fortune privée sont donc en principe soumis à l'impôt sur les gains immobiliers.

Sous certaines conditions, l'impôt sur les gains immobiliers peut être reporté. Parmi les cas pouvant donner lieu à un report d'imposition figurent notamment une succession, un partage des biens matrimoniaux ou un remplacement de bien immobilier. Dans ces cas, l'imposition n'est pas supprimée, mais reportée à une date ultérieure.

Types d'impôts en cas de cession immobilière

Les biens immobiliers faisant l'objet d'une cession peuvent donner lieu aux types d'impôts suivants :

Droit de mutation immobilière

Le droit de mutation est un impôt cantonal ou communal prélevé lors du transfert de propriété d'un bien immobilier, de l'ancien propriétaire au nouveau. Les dispositions varient d’un canton à l’autre. Tous les cantons prévoient différentes transmissions exonérées d’impôt ou bénéficiant d’un régime fiscal privilégié. Il s’agit par exemple d’une succession, d’un partage de biens matrimoniaux ou d’un remplacement.

Dans certains cantons, aucun droit de mutation n'est prélevé. D'autres cantons prélèvent, à la place ou en complément du droit de mutation, une redevance conformément au barème des émoluments. Il s'agit d'une indemnité de frais qui n'a pas de caractère fiscal.

impôt foncier

L'impôt foncier est lui aussi un impôt cantonal ou communal. Il est prélevé chaque année dans certains cantons et certaines communes sur la valeur d'un bien immobilier. Contrairement à l'impôt sur la fortune, les dettes grevant le bien immobilier ne peuvent pas être déduites. En principe, c'est la valeur fiscale totale du bien immobilier qui est imposée.

Avec la suppression de la valeur locative à compter du 1er janvier 2029, les cantons pourront en outre instaurer un impôt spécial sur les biens immobiliers utilisés à titre de résidence secondaire. Sur le plan conceptuel, celui-ci doit être distingué de l'impôt foncier cantonal ou communal général en vigueur jusqu'à présent.

taxe sur la valeur ajoutée

Si un bien immobilier est utilisé exclusivement à des fins privées, aucune TVA n'est en principe due, ni sur la vente ni sur la location. Par conséquent, aucune déduction de la TVA en amont ne peut être demandée au titre des frais d'investissement, d'exploitation ou de gestion.

Dans le cas des nouvelles constructions, la date de la vente revêt une importance particulière. Si la vente du bien immobilier a lieu avant le début des travaux, il peut s'agir d'une prestation immobilière imposable. Si la vente ou le contrat d'entreprise n'est conclu qu'après le début des travaux, la prestation est en principe exonérée de la TVA.

L'appréciation concrète dépend toutefois de divers facteurs, notamment du contenu du contrat, du pouvoir de disposition économique et du rôle des parties concernées. Chaque cas doit donc être examiné individuellement.

Lorsque des biens immobiliers sont utilisés à des fins professionnelles et que le locataire ou l'acheteur est assujetti à la TVA, la location ou la vente peut, sous certaines conditions, être soumise volontairement à la TVA. Dans ce cas, une déduction de la TVA en amont peut être possible. Même en cas d'utilisation professionnelle par le propriétaire, la TVA en amont peut être déduite, à condition que celui-ci soit assujetti à la TVA. L'étendue de la déduction de la TVA déductible dépend du taux de TVA applicable.

La législation relative à la TVA dans le domaine immobilier est complexe. Une consultation précoce auprès d'un fiscaliste peut aider à évaluer correctement les conséquences fiscales et, selon la situation, à éviter des coûts considérables.

Éléments imposables liés aux biens immobiliers faisant partie du patrimoine privé

Les principaux éléments imposables liés aux biens immobiliers faisant partie du patrimoine privé sont brièvement présentés ci-après.

Souveraineté fiscale vs. type d'impôt - un tableau récapitulatif

En règle générale, l'impôt sur les gains immobiliers n'est prélevé que par les cantons ; dans certains cantons, il l'est également par les communes. Dans les cantons de Zoug et de Zurich, ce sont uniquement les communes qui le perçoivent.

Les modalités d'application de l'impôt sur les mutations immobilières et de l'impôt foncier varient d'un canton à l'autre et, dans certains cas, d'une commune à l'autre. Dans certains cantons et certaines communes, ces impôts ne sont pas prélevés.

Particulier exerçant une activité professionnelle d'agent immobilier

Sous certaines conditions, un particulier peut être considéré par les autorités fiscales comme un négociant immobilier à titre professionnel. Dans ce cas, les biens immobiliers sont en principe traités fiscalement comme faisant partie de la fortune commerciale.

Une telle classification peut avoir des répercussions considérables sur la charge fiscale et entraîner en outre des conséquences en matière de sécurité sociale.

À partir de quand une personne est-elle considérée comme un agent immobilier professionnel ?

Il n'existe pas de définition universelle du caractère professionnel. L'appréciation repose sur divers critères et indices élaborés par la jurisprudence du Tribunal fédéral. Les autorités fiscales examinent à chaque fois la situation globale du cas d'espèce et disposent d'une certaine marge d'appréciation.

Les indices potentiels sont notamment les suivants :

• Nombre d'achats et de ventes

• Durée de détention courte des biens immobiliers

• Recours excessif à l'endettement

• Lien avec l'activité professionnelle ou commerciale ou compétences spécialisées, par exemple chez les architectes, les agents immobiliers ou les gestionnaires immobiliers

• Utilisation des bénéfices tirés de transactions immobilières pour subvenir à ses besoins

Dans quels cas faut-il redoubler de prudence ?

Les activités immobilières de grande envergure et axées sur la réalisation de bénéfices peuvent s'avérer particulièrement critiques. Cela inclut, par exemple, la réalisation d'un projet global suivie de la constitution d'une copropriété et de la vente des différentes unités. La vente de plusieurs immeubles collectifs ou de plusieurs parts de copropriété en peu de temps peut également donner lieu à un examen visant à déterminer le caractère professionnel de l'activité.

Ce qui est toutefois déterminant, c'est toujours l'examen global des circonstances concrètes. La présence d'indices isolés ne conduit pas automatiquement à la qualification de négociant immobilier professionnel.

Biens immobiliers faisant partie du patrimoine professionnel

Lorsque des biens immobiliers sont détenus par une personne morale ou par une personne physique dans le cadre de son activité professionnelle, les règles fiscales applicables diffèrent en principe de celles qui s'appliquent aux biens immobiliers faisant partie du patrimoine privé. Les personnes morales sont en principe soumises à l'impôt sur les bénéfices et le capital pour leurs biens immobiliers. Pour les personnes physiques, les revenus correspondants sont pris en compte dans le cadre de l'impôt sur le revenu et la fortune.

Si des biens immobiliers sont détenus dans plusieurs cantons, une répartition fiscale est en outre nécessaire.

Imposition des plus-values de cession

En matière d'imposition des plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers, les cantons distinguent en principe un système dualiste d'un système moniste.

Dans le système dualiste, les plus-values immobilières réalisées sur des biens immobiliers faisant partie du patrimoine professionnel sont en principe soumises à l'impôt ordinaire sur le revenu. Ce système s'applique dans les cantons suivants : Lucerne, Obwald, Glaris, Zoug, Fribourg, Soleure, Schaffhouse, Appenzell Rhodes-Extérieures, Appenzell Rhodes-Intérieures, Saint-Gall, Grisons, Argovie, Thurgovie, Vaud, Valais et Neuchâtel.

Dans le système moniste, les gains immobiliers sont en principe soumis à l'impôt sur les gains immobiliers. Ce système s'applique dans les cantons suivants : Zurich, Berne, Uri, Schwyz, Nidwald, Bâle-Ville, Bâle-Campagne, Tessin et Jura. Le canton de Genève dispose d'un régime particulier.

Même dans les cantons monistes, les amortissements réintégrés sont en principe soumis à l'impôt sur le bénéfice ou sur le revenu.

Amortissements

Pour les biens immobiliers faisant partie du patrimoine professionnel, les amortissements peuvent en principe être déduits sur la base de la dépréciation réelle ou selon les taux d'amortissement fiscalement admissibles.

Transactions entre la société et les propriétaires

Pour les biens immobiliers détenus par une personne morale, toutes les transactions entre la société et ses propriétaires ou les personnes qui leur sont proches doivent être effectuées aux conditions du marché.

Les possibilités d'optimisation fiscale, par exemple la location au propriétaire à un loyer nettement inférieur au prix du marché ou le transfert du bien immobilier dans le patrimoine privé à une valeur trop faible, ne sont donc possibles que de manière très limitée.

Distribution et transfert dans le patrimoine privé

Les bénéfices d'une personne morale qui sont distribués aux propriétaires sous forme de dividendes sont en principe soumis à l'impôt sur le revenu pour ces derniers. Le transfert d'un bien immobilier du patrimoine professionnel d'une personne physique vers son patrimoine privé peut entraîner une réalisation fiscale. Les réserves latentes correspondantes peuvent alors être prises en compte fiscalement.

Patrimoine privé ou patrimoine professionnel ?

La décision de détenir un bien immobilier dans son patrimoine privé ou par l'intermédiaire d'une personne morale dépend de divers facteurs. Parmi ceux-ci figurent notamment la stratégie du propriétaire, la durée de détention prévue, le financement, l'utilisation du bien ainsi que la situation personnelle ou professionnelle.

Une telle organisation devrait donc faire l'objet d'un examen minutieux au cas par cas et d'une analyse fiscale.

Avertissement : L'immobilier et ses implications fiscales constituent un domaine complexe du droit fiscal suisse. Ce guide a pour but de répondre à vos principales questions à ce sujet, mais ne saurait se substituer à une évaluation concrète de votre situation particulière. Nous nous ferons un plaisir de vous conseiller personnellement sur votre cas.

Partenaires

Ce guide a été élaboré en collaboration avec Fidura Treuhand AG.

Toutes les informations sont à jour en septembre 2026 et sont fournies sans garantie. En particulier, les conséquences fiscales exactes liées à la réforme de l’imposition de la propriété immobilière, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2029, ainsi qu’à l’introduction éventuelle d’un impôt sur les biens immobiliers secondaires au niveau cantonal, ne sont pas encore suffisamment connues à l’heure actuelle.