Come calcolare il valore di mercato del vostro immobile

Qual è esattamente il valore di mercato di un immobile?

Il valore di mercato di un immobile corrisponde al prezzo che si prevede di poter ottenere dalla sua vendita sul mercato libero. Il valore di mercato costituisce quindi anche la base per la determinazione del prezzo.

Non si tratta di una cifra oggettiva, ma di una stima effettuata da esperti. La valutazione immobiliare fornisce quindi solo un'indicazione di massima. Il prezzo effettivamente ottenuto dalla vendita può essere notevolmente superiore o inferiore al valore di mercato.

Da quali fattori dipende il valore di mercato?

Dalla posizione allo standard di costruzione e all'aliquota fiscale locale: molti fattori influenzano la stima del valore di mercato di un immobile. Nel caso di un edificio con terreno, per determinare il valore di mercato vengono presi in considerazione, tra l'altro, i seguenti fattori:

• La posizione dell'immobile

• La superficie abitabile e del terreno e il numero di stanze

• L'anno di costruzione e lo stato dell'immobile

• Lo standard di costruzione (ad es. garage, ascensore, cantina, balcone o terrazza)

• La vista, l'esposizione al sole del terreno e l'inquinamento acustico dell'ambiente circostante

• Caratteristiche particolari, ad esempio l'aliquota fiscale del comune o le condizioni quadro giuridiche che possono influire sull'utilizzo (ad es. nel piano di zona)

• La situazione generale del mercato e la domanda

Come si calcola il valore di mercato?

Per la valutazione di un immobile esistono tre diversi metodi di determinazione del prezzo:

• il metodo comparativo,

• il metodo reddituale e

• il metodo del valore reale.

Il metodo più adatto dipende dal tipo di immobile e dalle esigenze del venditore.

Metodo comparativo

Con questo metodo, noto anche come valutazione edonistica, il valore di mercato di un immobile viene determinato sulla base di valori di riferimento. Il perito stabilisce quindi il valore confrontando i prezzi di vendita già raggiunti da immobili comparabili.

Per ottenere risultati significativi, il metodo richiede una quantità sufficiente di valori comparativi. Pertanto, è particolarmente utile per immobili con uno standard di costruzione medio in zone popolari.

Se i dati disponibili sono sufficienti, la valutazione edonistica è solitamente ideale, poiché è semplice e veloce da implementare. Di conseguenza, viene utilizzata anche dai calcolatori online. Ma anche i periti immobiliari specializzati e gli agenti immobiliari utilizzano questo metodo.

Lo svantaggio del metodo del valore comparativo: se non sono disponibili informazioni sufficienti, semplicemente non può essere preso in considerazione. Infatti, non è in grado di determinare in modo affidabile il valore di immobili con caratteristiche inferiori o superiori alla media, di particolare pregio o in posizioni eccezionali.

Metodo del valore reddituale

Questo metodo viene utilizzato principalmente per gli immobili residenziali e commerciali in affitto. I periti immobiliari confrontano i costi correnti di manutenzione dell'immobile con i redditi ottenuti in passato e quelli ottenibili in futuro. Da questi dati determinano il valore attuale dell'immobile.

Metodo del valore reale

Questo metodo valuta i costi che sarebbero necessari per ripristinare l'immobile. Uno dei vantaggi di questo metodo è che il prezzo di acquisto originale non gioca un ruolo determinante.

Ciò rende questo metodo particolarmente utile per gli immobili di lusso con standard di costruzione particolarmente elevati o edifici con caratteristiche molto particolari, per i quali non esistono immobili comparabili sul mercato.

Determinare il valore di mercato dell'immobile: ecco come procedere al meglio

Come primo passo, spesso è utile utilizzare un calcolatore online per una prima valutazione. Questo strumento fornisce un valore indicativo di massima a cui potete orientarvi, ma non può includere dettagli nella valutazione.

Se la vostra intenzione di vendita diventa concreta, dovreste rivolgervi a un esperto per ottenere una stima accurata. Questi esaminerà l'immobile sul posto e in modo completo e dettagliato. In questo modo otterrete una stima molto più precisa. Potete avvalervi dell'assistenza di periti immobiliari o di agenti immobiliari.

Potete trovare periti immobiliari professionisti, ad esempio, tramite l'associazione professionale SIV o l'associazione dei proprietari immobiliari HEV. Tuttavia, di norma dovete mettere in conto costi aggiuntivi dell'ordine di migliaia di franchi.

Gli agenti immobiliari, invece, di solito si occupano della valutazione come parte del loro mandato, quindi i costi sono già inclusi nella commissione concordata. Inoltre, affidandovi a un'agenzia immobiliare, avrete il vantaggio di non dovervi occupare personalmente dell'organizzazione della vendita, delle trattative e della stesura dei contratti.

Ecco come procedono gli agenti immobiliari di Engel & Völkers

1. In primo luogo, viene effettuata un'analisi dell'immobile durante un primo appuntamento non vincolante in loco. In questa fase vengono raccolti tutti i dati necessari per la valutazione. Ciò comprende, tra l'altro, una valutazione accurata della posizione e delle condizioni strutturali dell'immobile, nonché dell'usura di tutti i componenti.

2. La seconda fase prevede la raccolta dei dati. Ciò comprende l'identificazione di immobili comparabili e dei loro prezzi di mercato, nonché eventuali dati relativi agli affitti e ai rendimenti.

3. Una volta acquisiti i dati più importanti, si procede alla selezione del metodo di valutazione più adeguato. Per le case unifamiliari e gli appartamenti di proprietà si utilizza solitamente il metodo del valore comparativo. Il metodo del valore reddituale viene utilizzato principalmente per gli immobili a reddito e gli edifici commerciali, mentre il metodo del valore reale viene utilizzato per gli immobili con standard di finitura particolarmente elevati o con finiture molto personalizzate.

4. Il passo successivo è il calcolo effettivo del valore di mercato e la sua verifica di plausibilità.

Infine, la stima viene registrata e spiegata in un dossier completo. Il venditore riceve, nell'ambito di una presentazione, la stima e una raccomandazione per il prezzo di offerta. Questo è spesso leggermente superiore al valore di mercato, in modo da avere un piccolo margine per le trattative sul prezzo.

Il valore di mercato corrisponde al prezzo di vendita?

Il valore di mercato non è necessariamente anche il prezzo di vendita effettivo. Esso riflette semplicemente una stima del valore attuale dell'immobile.

Al momento della vendita effettiva, tuttavia, altri fattori contribuiscono a determinare il prezzo che il venditore può ottenere. Questi possono variare dall'attuale situazione di mercato alla strategia di commercializzazione scelta, fino alla motivazione individuale dell'acquirente.

Di conseguenza, il valore di mercato può differire dal prezzo finale ottenuto. Può essere superiore, ad esempio, se un potenziale acquirente è disposto a pagare un prezzo più alto a causa della posizione o dell'architettura. Oppure può essere inferiore, ad esempio se l'offerta in quella determinata posizione supera la domanda attuale o se il venditore ha fretta di vendere.

Quali documenti sono necessari per calcolare il valore di mercato?

A questo proposito occorre distinguere a seconda dell'oggetto. La presente panoramica può quindi fornire solo un primo aiuto e indicare quali documenti, in base alla nostra esperienza, sono regolarmente importanti per la valutazione immobiliare.

È consigliabile chiarire in anticipo con il perito che effettua la valutazione quali informazioni e documenti sono concretamente necessari, al fine di evitare ritardi o eventuali costi aggiuntivi.

Per tutti gli immobili:

• Estratto del registro fondiario (Ufficio del registro fondiario)

• Mappa catastale (Geometra del registro fondiario)

• Catasto delle aree potenzialmente contaminate (Cantone)

• Polizza di assicurazione dell'edificio (Compagnia di assicurazioni)

• Certificato di sicurezza dell'impianto a bassa tensione (Elettricista)

• Regolamento edilizio e piano di zona (Ufficio tecnico)

• Piano comunale o planimetria

• Accordi di diritto privato, ad es. diritti di superficie, accordi con i vicini

• Valore locativo o valore fiscale

• Informazioni sul finanziamento

• Piani dell'edificio in scala 1:100, compresi planimetrie, sezioni, piani delle facciate

• Descrizione dell'edificio

• Immagini attuali e significative

In caso di proprietà condominiale, inoltre:

• Motivazione, compresi i piani di motivazione

• Regolamenti, regolamento d'uso, regolamento amministrativo

• Verbale dell'ultima assemblea dei proprietari di piani

• Documentazione di vendita

• Rendiconto delle spese accessorie e budget

In caso di immobili affittati, inoltre:

• Contratti di locazione

• Elenchi degli affitti

• Elenco delle spese correnti per la manutenzione dell'immobile

Conosciamo il valore di mercato del vostro immobile

Desiderate determinare in modo affidabile il valore di mercato del vostro immobile? Per un calcolo rapido, utilizzate il nostro strumento di valutazione immobiliare online. Preferite un sopralluogo presso la vostra sede e un colloquio personale con un esperto? Fissate qui un appuntamento: saremo lieti di fornirvi la nostra consulenza.