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Tragbarkeits-Check – ein wichtiger OK oder KO Faktor beim Immobilienkauf

Beim Kauf eines Eigenheims spielt die Tragbarkeit eine wesentliche Rolle. Man muss nicht nur das Eigenkapital mit 20 % (davon 10% cash) bringen, sondern muss eben auch das neue Haus, die neue Wohnung aus eigener Kraft, mit bestehendem Haushaltseinkommen «tragen» können. Was heisst das?

 Wallisellen
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Um die Tragbarkeit zu berechnen, werden die Kosten für das Eigenheim und das Bruttoeinkommen gegenübergestellt. Zu den Kosten und Ausgaben für das Eigenheim zählen der kalkulatorische Zins, der gemäss FINMA Auflagen immer noch mit 5% berechnet wird, die Amortisation der Hypothek mit 1% und die fiktiven Nebenkosten, ebenfalls 1%. Das heisst, es fliessen insgesamt 7% des zu finanzierenden Teils der Immobilie in die Tragbarkeitsrechnung - versus einem derzeitig «echten» Zins von ca. 1% plus Amortisation und Nebenkosten. Dies verunsichert viele Kaufinteressenten, da sie nicht verstehen, warum diese grosse «Tragbarkeitsdifferenz» sein muss.


Die Finanzierungsregel gemäss FINMA, der die Banken unterliegen, besagt, dass die Ausgaben für eine Immobilie, die man selbst bezieht, nicht höher sein dürfen als ein Drittel des Einkommens. Somit ist eine Hypothek tragbar, wenn dieses Verhältnis stimmt und zusätzlich noch 20% Eigenmittel für die Finanzierung einer Liegenschaft vorhanden sind. Zu beachten ist, dass man nach 15 Jahren oder bis zur Pensionierung (falls diese in weniger als 15 Jahren bevorsteht) eine Hypothek bis auf 65% des Verkehrswertes abbezahlt, sprich amortisiert haben muss.


Zur Vereinfachung ein Beispiel: Eine 4-Zimmer Wohnung kostet 1'000'000 CHF. Somit brauchen Sie mindestens 200'000 CHF Eigenkapital. Das Fremdkapital beträgt 800'000 CHF. Bei einem Zinssatz von 1% betragen die jährlichen Zinskosten fürs Fremdkapital 8'000 CHF. Die Amortisation (berechnet über 15 Jahre) beträgt jährlich 10'000 CHF. Dazu kommen noch die jährlichen Unterhalts- und Nebenkosten, bei welchen man mit 1% des Kaufpreises rechnet, also 10'000 CHF. Die effektiven Wohnkosten pro Jahr betragen dann 28’000 CHF. Die Tragbarkeit wird nun aber anders gerechnet: Nebenkosten und Amortisation bleiben bei den gesamt 20'000 CHF, aber die Zinskosten für das aufgenommene Fremdkapital wird mit einem kalkulatorischen Zins von 5% gerechnet, sprich 40'000 CHF pro Jahr. Es entstehen somit kalkulatorische Wohnkosten von 70'000 CHF. Diese werden gemäss Finanzierungsregel mit dem Faktor 3 multipliziert – das heisst, um diese 4-Zimmer Wohnung zu finanzieren, ist ein Jahres-Haushaltseinkommen von 210'000 CHF nötig.

Bei Fragen stehen Ihnen unsere Immobilienberater gerne zur Verfügung.


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