18. März 2025 | Am 18. Februar 2025 hat der Berliner Senat die neue Umwandlungsverordnung 2025 beschlossen. Sie ist am 13. März 2025 für zunächst fünf Jahre in Kraft getreten, gilt also bis 2030. Die Regelung greift in den 81 sozialen Erhaltungsgebieten Berlins, in denen rund ein Drittel der Stadtbevölkerung lebt. Ziel ist es, den Bestand an Mietwohnungen zu bewahren und die soziale Struktur in diesen Quartieren zu schützen. Welche Auswirkungen hat die neue Verordnung für Eigentümer und Investoren?
Seit ihrer erstmaligen Einführung im Jahr 2015 hat die Umwandlungsverordnung mehrere Phasen durchlaufen. Ursprünglich wurde die Regelung vorwiegend in Milieuschutzgebieten angewandt, in denen ein Genehmigungsvorbehalt galt. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wurde in der Regel nur genehmigt, wenn sich der Eigentümer verpflichtete, die Wohnungen sieben Jahre lang ausschließlich an die Mieter zu veräußern. Dieser Mechanismus ist im Prinzip weiterhin gültig, wird aber durch die neue Verordnung ergänzt.
Das Baulandmobilisierungsgesetz (BauMoG) von 2021 schuf einen rechtlichen Rahmen, um den Anwendungsbereich der Umwandlungsverordnung vorwiegend durch die Ausweisung neuer sozialer Erhaltungsgebiete auszuweiten. So stieg die Anzahl dieser Gebiete von 22 im Jahr 2014 auf 81 im Jahr 2024.
Auf Basis des § 172 Abs. 1 Satz 4 des Baugesetzbuchs (BauGB) ersetzt die neue Verordnung die bisherige stadtweite Regelung nach § 250 BauGB, die Ende 2025 ausläuft. Im Wesentlichen ergeben sich folgende Regelungsinhalte:
Genehmigungspflicht: In den sozialen Erhaltungsgebieten sind Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen weiterhin genehmigungspflichtig. Aktuell gilt dies insbesondere für Gebäude mit weniger als sechs Wohneinheiten, während für größere Gebäude noch die Regelungen nach § 250 BauGB greifen. Ab 2026 entfällt diese Unterscheidung jedoch und die Genehmigungspflicht gilt dann einheitlich für alle Gebäude in sozialen Erhaltungsgebieten, unabhängig von ihrer Größe.
Strenge Voraussetzungen: Ausnahmeregelungen sind nur unter eng definierten Bedingungen zulässig, beispielsweise bei Eigennutzung durch Familienangehörige oder in besonderen Härtefällen. Die Genehmigung kann zudem an weitere Auflagen geknüpft sein, etwa die Verpflichtung, die Wohnungen nach der Umwandlung sieben Jahre lang ausschließlich an die Mieter zu verkaufen. Auch die Einbeziehung der Mietparteien in den Umwandlungsprozess (z. B. durch eine erforderliche Zustimmungsquote) kann eine Bedingung sein.
Regulierungsziele: Die Verordnung soll den Wechsel von Miet- zu Eigentumswohnungen gezielt steuern. Dabei werden auch Aspekte wie Luxussanierungen und Eigenbedarfskündigungen berücksichtigt – mit dem Ziel, die soziale Struktur in den betroffenen Quartieren zu wahren.
Angesichts des Auslaufens der Verordnung nach § 250 BauGB Ende 2025 und der erwarteten Zunahme des Umwandlungsdrucks in sozialen Erhaltungsgebieten ist es für Eigentümer und Investoren ratsam, die Entwicklungen genau zu beobachten. Die neue Umwandlungsverordnung schafft zwar zunächst klare Rahmenbedingungen, doch mit der laufenden Regierungsbildung bleibt abzuwarten, ob weitere Anpassungen folgen. Schon jetzt gibt es Diskussionen über den Kündigungsschutz und mögliche Verschärfungen bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.
Die politische Debatte ist in vollem Gange – es bleibt spannend, welche Weichen die neue Regierung in den kommenden Monaten stellt. Detaillierte Informationen bietet die offizielle Umwandlungsverordnung des Berliner Senats.
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