16. Mai 2024 | Wohnungsunternehmen können von steuerlichen Vorteilen bei Betriebsvermögen im Falle von Schenkungen oder Erbschaften Gebrauch machen. Weiterhin zählen Objekte, die gewerblich vermietet sind, unter bestimmten Voraussetzungen zum begünstigten Vermögen. Eine geschickte Anpassung der Struktur eines Immobilienunternehmens ermöglicht es, durch das Hinzufügen von gewissen Elementen, normalerweise nicht begünstigtes Verwaltungsvermögen in steuerlich begünstigtes Betriebsvermögen umzuwandeln und somit steuerfrei zu übertragen.
Wohnungsunternehmen sind spezialisierte Gesellschaften oder Betriebe, deren Hauptaktivität in der Vermietung von Wohnraum besteht. Dieser Fokus muss nicht nur überwiegend, sondern in einem solchen Maße vorherrschen, dass mindestens 50% der Vermietungstätigkeit auf Wohnflächen entfallen. Es ist wichtig, dass jede dieser Wohnungen so gestaltet ist, dass Mieter darin eigenständig leben können, einschließlich notwendiger Räumlichkeiten wie Küche und Badezimmer.
Ein solches Unternehmen wird steuerlich begünstigt behandelt, sofern es einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb darstellt. Das bedeutet: Die Immobilien, die vermietet werden, zählen nicht zum schädlichen Verwaltungsvermögen, sondern sind als förderungswürdiges Unternehmensvermögen anerkannt. Hierbei ist der wirtschaftliche Geschäftsbetrieb durch mehrere Faktoren gekennzeichnet:
Sobald ein Unternehmen über 300 eigene Wohnungen verfügt, wird grundsätzlich von einem wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb ausgegangen.
Für weitere steuerliche Vorteile muss ein Wohnungsunternehmen zusätzliche Kriterien erfüllen. Insbesondere betrifft das die Lohnsumme, die bei Unternehmen mit mehr als fünf Mitarbeitern ein bestimmtes Niveau nicht unterschreiten darf. Dies kann aufgrund der Langzeitzyklen im Immobilienmarkt eine Herausforderung darstellen. In größeren Unternehmensstrukturen könnte die Einführung von spezialisierten Arbeitnehmerservicegesellschaften eine Überlegung wert sein.
Das Finanzvermögen eines Unternehmens, also Geld und geldwerte Forderungen nach Abzug der Schulden, wird als schädlich angesehen, wenn der Saldo 15% des Unternehmenswertes übersteigt. Bis zu diesem Prozentsatz ist das Vermögen jedoch als begünstigt anzusehen, um die notwendige Liquidität zu wahren. Dies gilt allerdings nur, wenn das Unternehmen eine originär gewerbliche Tätigkeit nachweist.
Große Wohnungsunternehmen, die einen Wert von mehr als 26 Millionen Euro erreichen, müssen besonders aufmerksam sein. Sie überschreiten schnell die Großerwerbsgrenze und verlieren damit automatisch allgemeine Steuervorteile, es sei denn, der Erbe oder Beschenkte kann seine finanzielle Bedürftigkeit nachweisen.
Für Eigentümer umfangreichen Immobilienvermögens besteht ein klarer Anreiz, sich mit den Möglichkeiten und Risiken dieser Regelungen auseinanderzusetzen, um die potenziellen steuerlichen Vorteile optimal zu nutzen und rechtliche Risiken zu minimieren. Die Situation ist jedoch dynamisch, und angesichts bevorstehender rechtlicher Entscheidungen ist es wichtig, aktuelle Entwicklungen genau zu verfolgen und entsprechend zu reagieren.
Es ist ratsam sich zu diesem Thema mit Experten zu beraten.
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