Von Leerstand am Wohnungsmarkt über die Lehman-Krise bis zu annähernder Vollvermietung im Büromarkt: In fast 20 Jahren als Geschäftsführer von Engel & Völkers Commercial in Berlin hat Rackham F. Schröder zahlreiche Trendwenden und Rekorde miterlebt. Wie kam es zu den Meilensteinen, die den Immobilienmarkt der Hauptstadt prägten – und wo geht die Reise hin?
Stand 02.04.2019 – Transaktionsvolumen mit rd. 19,0 Mrd. Euro auf neuem Rekordniveau – Abschwächung der Preisanstiege – Anzahl der Kauffälle um -9% gesunken. So lässt sich der Berliner Immobilienmarkt im Jahr 2018 in wenigen Worten beschreiben, analysiert vom Gutachterausschuss Berlin (GAA) Mitte Februar 2019.
Die aktuellen Umsatzrekorde, insbesondere auf dem Wohn- und Geschäftshausmarkt in Berlin, nimmt Immobilienexperte Rackham F. Schröder zum Anlass, um einen Blick zurück zu werfen. „Die Entwicklung der Kaufpreise, wie sie der Gutachterausschuss von 2000 bis zum vergangenen Jahr 2018 aufführt, bildet auch gleichzeitig die Geschichte der Stadt ab“, so der gebürtige Wilmersdorfer. „Mit den drastischen Veränderungen, die der Berliner Immobilienmarkt in 20 Jahren erfahren hat, haben die wenigsten gerechnet“.
„Aktuell prägt Berlin ein Ausnahmewachstum bei Bevölkerung, Kaufkraft und auf dem Arbeitsmarkt. Als ich 2001 bei Engel & Völkers anfing, war der Markt ein gänzlich anderer“, erinnert sich Rackham Schröder. Berlin kämpfte mit einer Rezession und einem negativen Wanderungssaldo. „Es herrschte ein Leerstand von 7,5 Prozent – aktuell sind es 1,1 Prozent. Anstatt über Möglichkeiten zur Wertsteigerung ihrer Immobilie nachzudenken, beschäftigte viele Eigentümer damals vielmehr die Frage: Wieviel Leerstand kommt noch dazu? Schaut man sich die heutigen Kaufpreise für Wohn- und Geschäftshäuser an, wird klar: Der Wert hat sich im Durschnitt fast verfünffacht“, so Schröder.
Bis 2004 war der Berliner Zinshausmarkt überwiegend lokal bis regional, ein Großteil der Käufer waren Berliner. „Dabei handelte es sich noch viel mehr als heute um semi-professionelle Käufer, die alles in Eigenregie gemacht haben“, beschreibt Schröder. „Einige wenige internationale Investoren, darunter aus Dänemark, Italien und Spanien, haben die Unterbewertung Berlins zu dieser Zeit bereits erkannt. Die große Trendwende setzte aber erst ab 2004 ein, als die GSW verkauft wurde und Cerberus in den Markt einstieg.“
2004 stimmte der Berliner Senat dem Verkauf der größten städtischen Wohnungsbaugesellschaft GSW an den US-Finanzinvestor Cerberus und den Whitehall-Fonds von Goldman Sachs zu. Das Investorenkonsortium erwarb die rund 65.000 Wohnungen für 405 Millionen Euro, übernahm zudem die Schulden der GSW in Höhe von rund 1,56 Mrd. Euro und verpflichtete sich, etwa 450 Mio. Euro in den Bestand zu investieren.
Der Blick auf die Kaufpreisentwicklung zeigt: Die vier Immobilienklassen Wohn- und Geschäftshäuser (WGH), Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser lagen 2004 noch relativ gleich auf. „Von hier an hat sich der Markt entkoppelt – spätestens 2005 nahmen die Wohn- und Geschäftshäuser Fahrt auf, ebenso wie die Mehrfamilienhäuser“, so Rackham Schröder.
„Die Kaufpreise im WGH-Bereich legten von 2004 bis 2007 um rund 50 Prozent zu. Hier sprachen wir bereits von nie gekannten Anstiegen und nahmen an, zunächst ein Plateau erreicht zu haben“, beschreibt der Immobilienexperte. Die Zahl der Verkaufsfälle stieg ebenfalls enorm an und die Käuferschaft wurde immer internationaler. „2007 wurden 2.905 Häuser gehandelt – aktuell sind es 1.026“, so Schröder.
„Lehman war für alle ein Schock – für einige Zeit ging nichts mehr“, beschreibt der Geschäftsführer von Engel & Völkers Commercial Berlin die Auswirkungen der Lehman-Pleite, die sich 2018 zum zehnten Mal jährte. Die internationalen Investoren hatten große Probleme auf ihren Heimatmärkten und zogen sich aus Berlin zunächst zurück.
In der Folge fielen die Kaufpreise für Wohn- und Geschäftshäuser sowie Mehrfamilienhäuser. Doch der Einbruch wurde vergleichsweise stark aufgefangen – durch lokale Investoren.
„Wir hatten zwar große Umsatzrückgänge nach der Krise, aber bei weitem nicht entsprechend des Marktumbruchs“, berichtet Rackham Schröder. „Unser Kundenkreis hat sich unmittelbar danach zu gut 90 Prozent ‚ausgetauscht‘ – dabei blieb aber gut die Hälfte des Umsatzes stabil. Das war zu einem guten Teil ein Verdienst der deutschen Akteure, die konservativ und mit Augenmaß agiert haben.“
Berlins Wirtschaft nahm in den Folgejahren wieder Fahrt auf, bereits 2013 prognostizierte die Industrie- und Handelskammer (IHK) der Stadt ein Wirtschaftswachstum, das bis 2030 den Bundesdurchschnitt überflügeln würde. Auch auf dem Immobilienmarkt zogen die Preise verhältnismäßig schnell an.
„Dabei blieben die Preise für Mehrfamilienhäuser hinter den Wohn- und Geschäftshäusern zurück, bei denen ja ein großer Umsatzanteil aus dem Gewerbe kommt. Ab 2014, spätestens 2015, sind die Büromieten so in die Höhe geschossen, dass das WGH sich abgekoppelt hat und wertvoller wurde, als das reine Wohnhaus“, erläutert Schröder.
„Die explodierenden Büromieten der letzten Jahre führten dazu, dass sich der durchschnittliche Kaufpreis eines WGH seit dem Beginn der 2000er bis heute um mehr als das Viereinhalbfache erhöht hat“, so Rackham Schröder. Entsprechend hätten sich viele Kunden, die früher nur nach Anlagen im Wohnsegment gesucht hätten, zugunsten von Gewerbeobjekten umorientiert. Hier spiele natürlich auch das immer schärfere politische Klima auf dem Wohnungsmarkt eine Rolle, ergänzt er.
Auch in 2016 prognostizierte der Berliner Marktexperte weitere Wertzuwächse: „Der Büroflächenleerstand war auf einen Tiefstand von ca. 3,5 Prozent gesunken – wir kamen von 10 Prozent –, gleichzeitig stiegen die Büromieten. Das über Jahre positive Wanderungssaldo hatte im ersten Schritt für eine starke Nachfrage nach Wohnungen gesorgt, und im zweiten Schritt nach Büros, in denen die Neuberliner arbeiten können.“
Im vergangenen Jahr 2018 verzeichnete die Berliner Wirtschaft weiterhin eine insgesamt positive Entwicklung. Die Bevölkerungszahl und die Zahl der Beschäftigten nahm weiter zu, Wohnungs- und Büroleerstände sind heute kaum noch vorhanden. Die Angebote an Wohnraum und Büroflächen hinken der tatsächlichen Nachfrage deutlich hinterher. Das günstige Zinsniveau und das am Markt vorhandene Kapital tragen ebenfalls mit zu erneut gestiegenen Mieten und Kaufpreisen bei.
Auf Kundenseite hat die Berliner Preisrallye dazu geführt, dass mehr institutionelle Investoren und Family Offices am Markt agieren. „Doch selbst finanzstarke Kaufinteressenten müssen bei der Objektauswahl immer wieder Kompromisse eingehen, sowohl bei Renditeerwartungen als auch bei präferierten Lagen“, kommentiert Rackham Schröder.
Dass sich die Aufwärtsdynamik am Berliner Immobilienmarkt abschwächt, wie vom Gutachterausschuss im Februar konstatiert, kann der E&V-Geschäftsführer bestätigen: „Verfolgt man die Preisentwicklung, wird klar: Die Hochstände im Bestand sind erreicht. Das nächste Plateau steht bevor – die Zeit zu verkaufen ist jetzt.“
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