Tipps für die gewerbliche Vermietung von Wohnraum

Ist die gewerbliche Nutzung von Wohnraum erlaubt?

Die meisten Landes- und Bundesregierungen versuchen Unternehmen bestmöglich zu fördern. Der Umfunktionierung Ihrer Wohnung zum Arbeitsplatz steht also im Grunde nichts im Wege. Allerdings gilt es einige Auflagen zu erfüllen. In Großbritannien braucht man beispielsweise lediglich eine Erlaubnis der zuständigen Planungsbehörde für notwendige bauliche Veränderungen, Außenwerbung oder erhöhtes Lieferaufkommen. Soll ein Großteil der Wohnung gewerblich genutzt werden, fällt außerdem Gewerbesteuer an.

In Deutschland darf Wohnraum hingegen nur mit entsprechender staatlicher Baugenehmigung zur Gewerbefläche umgewandelt werden. Bis auf wenige Ausnahmen gelten diesbezüglich im gesamten Land standardisierte Regeln. Ein solcher Sonderfall ist Berlin, wo vor einigen Jahren das Verbot gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum  in Kraft trat. Informieren Sie sich deshalb unbedingt bei den zuständigen Behörden, bevor Sie Ihre Wohnung als Büro vermieten.

Wie wird aus Wohnraum ein Arbeitsplatz?

Für die gewerbliche Nutzung einer Wohnung spielen folgende Aspekte eine wichtige Rolle:

• Arbeitssicherheit

• Barrierefreiheit

• Sanitäre Anlagen

• Technische Ausstattung

• Lärmschutz

Die Gesetzeslage im Hinblick auf Arbeitsschutz und Barrierefreiheit ist besonders komplex und variiert von Standort zu Standort. Grundsätzlich sollte Ihre Immobilie feuerbeständig sein und über eine ausreichende Menge klar ausgewiesener Notausgänge, Feuerlöscher und Erste-Hilfe-Koffer verfügen. In vielen Ländern, darunter auch Deutschland, sind Unternehmen zudem verpflichtet, behindertengerechte Zugänge zu bieten. Allerdings gelten mancherorts, etwa in Frankreich, diesbezüglich weniger strenge Regeln. Prüfen Sie deshalb die jeweiligen Vorschriften vor Ort.

Ferner erwarten Ihre zukünftigen Mieter angemessene Badezimmer, einen Küchenbereich sowie einen eigenen Telefon- und Internetanschluss. Wird Ihre Immobilie gemischt genutzt, empfehlen wir Rücksprache mit Ihrem Versorgungsdienstleister. Bitten Sie um getrennte Abrechnung für die gewerblichen und privaten Einheiten.

Bedenken Sie auch das Thema „Lärmschutz“. In Deutschland wird dieser Punkt bereits in der Planungsphase relevant. Der in der Arbeitsschutzverordnung festgelegte allgemeine untere Auslösewert beträgt 80dB(A). Eine Überschreitung in Büroräumen ist jedoch eher unwahrscheinlich. Dagegen hängen in Spanien oder Großbritannien die zulässigen Schalldruckpegel vom Standort, der Tageszeit sowie den zu verrichtenden Tätigkeiten ab. Besteht die Gefahr der Lärmbelästigung, raten wir zur Schalldämmung. Verlegen Sie dazu Schallschutz-Teppiche und Läufer in den oberen Stockwerken. Auch schalldämmende Türen oder Vorhänge taugen als unkomplizierte Lärmschutzmaßnahme.

Misch- oder Gewerbeimmobilie?

Ob Sie Ihre Wohnung komplett gewerblich nutzen oder sie zu einer Mischimmobilie umbauen möchten, hängt von Ihren Mieterwünschen ab. Co-Working Spaces und flexible Bürolösungen stehen bei Freelancern und Unternehmen gleichermaßen hoch im Kurs. Das spiegelt sich auch in der Nachfrage nach entsprechenden Büroflächen wieder.

In dieser Marktlandschaft erreichen Sie mit der Kurzzeit-Vermietung von Einzelbüros oder gar Wohnungen mit integriertem Arbeitsplatz wesentlich mehr Interessenten. Vor allem dann, wenn Sie Ihr Objekt auf P2P-Plattformen wie deskcamping.com anbieten. Ziehen Sie jedoch den vollständigen Umbau zur Gewerbeimmobilie und somit die langfristige Vermietung an ein größeres Unternehmen vor, hätte dies mehr finanzielle Sicherheit zur Folge.

Ganz egal für welche Variante Sie sich entscheiden: Klappt nicht alles auf Anhieb, so starten Sie einfachen einen zweiten Versuch. Halten Sie an Ihrem Beschluss zur gewerblichen Nutzung Ihrer Wohnung fest und überlegen Sie einfach, in welchen Bereichen Verbesserungspotenzial besteht. Tipps und Anregungen für die Inneneinrichtung von Büros und Arbeitszimmern finden Sie auf unserem Blog.