Pachtvertrag und Erbbaurecht: Was Sie wissen sollten

Was ist ein Pachtvertrag? 

Durch einen Pachtvertrag wird die Überlassung einer Pachtsache auf bestimmte oder unbestimmte Zeit vereinbart. Der Pächter zahlt dafür einen Pachtzins an den Verpächter. In der Grundstruktur ähnelt der Pachtvertrag dem Mietvertrag, geht aber in einem entscheidenden Punkt darüber hinaus: Ein Mietvertrag gestattet dem Mieter nur die Nutzung der gemieteten Sache. Der Pachtvertrag räumt dem Pächter zusätzlich das Recht der Fruchtziehung ein. 

Das bedeutet: Der Pächter darf die Erträge aus dem Pachtgegenstand einbehalten. Der Begriff geht auf den lateinischen usus fructus zurück und umfasst alle Arten von Erträgen – nicht nur tatsächliche Früchte. Handelt es sich beim Pachtgegenstand um ein landwirtschaftliches Grundstück oder einen Bauernhof, können das durchaus Ernteerträge sein. Aber auch gepachtete Rechte, wie Angel- oder Fischereirechte, unterliegen der Fruchtziehung.

Die Pacht in der Immobilienwirtschaft

In der Immobilienwirtschaft werden Pachtverträge in der Regel für Grundstücke, Immobilien im Sinne von Baukörpern oder Betriebe geschlossen.

Pachtverträge für Grundstücke mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr müssen schriftlich abgeschlossen werden. Bei landwirtschaftlich genutzten Grundstücken gilt das ab einer Laufzeit von mehr als zwei Jahren. Wird die Schriftform nicht eingehalten, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Halten Sie daher sämtliche Vereinbarungen von Anfang an schriftlich fest und lassen Sie den Vertrag von beiden Parteien unterzeichnen. 

Pflichten des Verpächters

Der Verpächter ist gesetzlich verpflichtet, dem Pächter die Pachtsache so zu übergeben, dass die vereinbarte Nutzung und Fruchtziehung möglich ist. Wird Inventar mitverpachtet (bei Gastronomie- oder Landwirtschaftsbetrieben üblich) und wird ein Inventarstück ohne Verschulden des Pächters unbrauchbar, muss der Verpächter für Ersatz sorgen. Eine Ausnahme gilt für Tiere, die der Gewinnerzielung dienen.

Pflichten des Pächters

Der Pächter muss den Pachtgegenstand ordnungsgemäß und mit der Sorgfalt eines gewissenhaften Kaufmanns bewirtschaften. Abgenutzte Gegenstände sind auszubessern oder zu ersetzen. Bei Beendigung des Pachtverhältnisses muss der Pächter den Pachtgegenstand in dem Zustand zurückgeben, in dem er ihn übernommen hat.

Kündigung des Pachtvertrags

Sofern keine abweichende vertragliche Regelung besteht, kann ein Pachtvertrag mit einer Frist von sechs Monaten zum Ende eines Pachtjahres gekündigt werden.

Wichtig zu wissen: Anders als beim Mietvertrag endet ein Pachtvertrag nicht mit dem Tod des Pächters. Die Rechte und Pflichten gehen auf die Erben über, sofern nicht von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch gemacht wird.

Besonderheiten und Wissenswertes über den Pachtvertrag

Da Pachtverträge typischerweise auf lange Laufzeiten ausgelegt sind, sollten Sie Vor- und Nachteile vor Vertragsabschluss sorgfältig abwägen.

Anders als beim Mietrecht gibt es keinen vergleichbaren gesetzlichen Pächterschutz. Der Pachtvertrag unterliegt dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und kann von beiden Parteien weitgehend frei gestaltet werden. Holen Sie daher vor Vertragsabschluss rechtlichen Rat ein. Je präziser der Vertrag formuliert ist, desto besser schützt er vor späteren Streitigkeiten. Zahlungsmodalitäten, Kündigungsfristen und der Zustand des Pachtgegenstands sollten darin ebenso festgehalten werden wie alle weiteren Vereinbarungen.

Das Erbbaurecht: Grundstück pachten statt kaufen

Eine besondere Form der Pacht ist das Erbbaurecht, im Volksmund oft als Erbpacht bezeichnet. Es ermöglicht, auf einem Grundstück zu bauen, das einem anderen Eigentümer gehört. Gerade in Regionen mit angespanntem Immobilienmarkt und hohen Grundstückspreisen kann das Erbbaurecht eine attraktive Alternative zum Kauf sein.

Für die Nutzung des Grundstücks zahlt der Erbbauberechtigte regelmäßig einen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer. Übliche Vertragslaufzeiten liegen zwischen 60 und 99 Jahren. Der Erbbauzins orientiert sich am aktuellen Bodenrichtwert und liegt typischerweise zwischen zwei und fünf Prozent des Grundstückswerts pro Jahr. Da die meisten Verträge eine Anpassungsklausel enthalten, häufig gekoppelt an den Verbraucherpreisindex, kann der Erbbauzins im Laufe der Zeit steigen. In Regionen mit stark gestiegenen Bodenrichtwerten sollten Sie das bei Ihrer Kalkulation einplanen.Was der Bodenrichtwert genau ist, erfahren Sie in unserem Ratgeber zum Bodenrichtwert.

Was passiert nach Ablauf des Erbbaurechts?

Mit dem Ablauf der vereinbarten Laufzeit endet das Erbbaurecht grundsätzlich. Ein gesetzlicher Anspruch auf Verlängerung besteht nicht. Wurde im Vertrag jedoch ein Vorrecht auf Erneuerung vereinbart, kann der bisherige Erbbauberechtigte unter den dafür geltenden Voraussetzungen bevorzugt einen neuen Vertrag erhalten. Die Entschädigung für das auf dem Grundstück errichtete Bauwerk richtet sich nach den gesetzlichen und vertraglichen Regelungen des Erbbaurechts. Die maßgeblichen Grundlagen finden sich im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG).

Erbbaurecht als kommunales Instrument

Auch Kommunen setzen zunehmend auf das Erbbaurecht. Städte wie München und Hamburg vergeben städtische Grundstücke bevorzugt im Erbbaurecht, um Flächen im öffentlichen Bestand zu halten und bezahlbares Wohnen zu fördern.Dieser Trend dürfte das Erbbaurecht in den kommenden Jahren weiter in den Fokus rücken.

Pacht oder Kauf? Eine Orientierung

Ob Pacht oder Kauf die bessere Wahl ist, hängt von Ihrer Situation ab. Wer ein Grundstück langfristig nutzen und bebauen möchte, aber nicht das nötige Eigenkapital für einen Kauf aufbringen kann oder will, findet im Erbbaurecht eine attraktive Alternative. Wer hingegen volle Eigentümerrechte anstrebt und von einer Wertsteigerung profitieren möchte, ist mit dem Kauf in der Regel besser beraten.

Engel & Völkers begleitet Sie bei beiden Wegen – ob beim Grundstückskauf, der Suche nach einem Erbbaurechtsgrundstück oder der Bewertung einer Bestandsimmobilie.