Berechnung der Grundsteuer in Niedersachsen

Das Wichtigste in Kürze

• Flächen-Lage-Modell: Niedersachsen nutzt seit 2025 ein eigenes Berechnungsmodell, das neben Grundstücks- und Nutzfläche auch die Lageattraktivität anhand des Bodenrichtwerts berücksichtigt.

• Vier Schritte zur Berechnung: Grundsteuerwert über Äquivalenzzahlen ermitteln, Lagefaktor einbeziehen, Grundsteuermessbetrag berechnen und mit dem kommunalen Hebesatz multiplizieren.

• Hebesätze variieren stark: Je nach Gemeinde liegt der Hebesatz zwischen rund 400 % und 900 % – ein Vergleich lohnt sich besonders vor einem Immobilienkauf.

• Ermäßigung für Wohnflächen: Die Steuermesszahl für Wohnflächen ist auf 70 % reduziert, bei Denkmalschutz oder Sozialwohnungen sogar um weitere 25 %.

• Kein Muss zur Eigenberechnung: Finanzamt und Gemeinde versenden automatisch einen Grundsteuerbescheid – eine eigene Berechnung hilft jedoch, Nebenkosten bei Kauf oder Vermietung besser einzuschätzen.

Grundlagen zur Berechnung der Grundsteuer in Niedersachsen

Die Grundsteuer ist eine jährlich anfallende Steuer, die Eigentümer von bebauten oder unbebauten Grundstücken in Niedersachsen an die zuständige Gemeinde zahlen müssen. Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer in Niedersachsen ist seit 2025 ein sogenanntes Flächen-Lage-Modell. Es berücksichtigt einerseits die Grundstücksgröße und Nutzfläche, andererseits jedoch auch die Attraktivität der Lage und den Hebesatz der Gemeinde.

Als Eigentümer müssen Sie die Höhe der Grundsteuer für Ihren Immobilienbesitz nicht selbst berechnen. Das übernehmen das zuständige Finanzamt und die Gemeindeverwaltung. Sie erhalten automatisch einen Grundsteuerbescheid. Um vor dem Kauf einer Immobilie die künftigen Nebenkosten erfassen zu können, müssen Sie allerdings auch die Grundsteuerhöhe kennen. Außerdem ist die selbstständige Berechnung der Grundsteuer in Niedersachsen praktisch, wenn Sie Immobilienbesitz vermieten und die Höhe der Nebenkostenvorauszahlung festlegen möchten.

In 4 Schritten die Grundsteuer in Niedersachsen berechnen

Mit den nachfolgend erklärten vier Schritten ist eine Berechnung der Grundsteuer in Niedersachsen möglich. Sie benötigen dazu folgende Werte:

• die Größe Ihres Grundstücks

• die Größe der Nutzfläche

• den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks

• den durchschnittlichen Bodenwert der Gemeinde

• den Hebesatz für die Grundsteuer in der Gemeinde

Schritt 1: Grundsteuerwert ermitteln

Im ersten Schritt zur Berechnung der Grundsteuer in Niedersachsen ermitteln Sie den Grundsteuerwert. Hierzu benötigen Sie die korrekte Größe des Grundstücks und der Nutzfläche. Die Grundstücksgröße in Quadratmetern wird mit der Äquivalenzzahl 0,04 € multipliziert. Auch die Nutzfläche multiplizieren Sie mit der entsprechenden Äquivalenzzahl von 0,50 €. Besitzen Sie beispielsweise ein 1.000 Quadratmeter großes Grundstück, das mit einem 150 Quadratmeter großen Wohnhaus bebaut ist, sieht die Rechnung folgendermaßen aus:

• Grundstück × Äquivalenzzahl für Grundstück: 1.000 m² × 0,04 € = 40 €

• Nutzfläche × Äquivalenzzahl für Nutzflächen: 150 m² × 0,50 € = 75 €

Schritt 2: Lagefaktor ermitteln und berücksichtigen

Im Bundesland Niedersachsen muss zur Bestimmung der Grundsteuer zudem der Lagefaktor berücksichtigt werden. Dieser Rechenschritt ist etwas komplizierter und setzt voraus, dass Sie den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks und den durchschnittlichen Bodenwert Ihrer Gemeinde kennen. Die zuständige Gemeindeverwaltung erteilt Auskunft darüber. Den Bodenrichtwert Ihres Eigentums teilen Sie durch den durchschnittlichen Bodenwert der Gemeinde und rechnen das Ergebnis hoch 0,3. Wenn wir für unser Rechenbeispiel ein Grundstück in guter Lage mit einem Bodenrichtwert von 320 bei einem durchschnittlichen Bodenwert der Gemeinde von 200 annehmen, sieht die Rechnung folgendermaßen aus:

(320 : 200)^0,3 = 1,15

Das Ergebnis ist der Lagefaktor und wird mit den bereits ermittelten Grundsteuerwerten multipliziert:

• Grundsteuerwert Grundstück × Lagefaktor: 40 € × 1,15 = 46 €

• Grundsteuerwert Nutzfläche × Lagefaktor: 75 € × 1,15 = 86,25 €

Schritt 3: Grundsteuermessbetrag ermitteln

Handelt es sich bei der Nutzfläche um Wohnfläche, nehmen Sie nun einen weiteren Rechenschritt vor. Das ist erforderlich, da die Steuermesszahl für Wohnflächen auf 70 Prozent reduziert ist. Bei denkmalgeschützten Wohnflächen und Sozialwohnungen greift eine weitere Reduzierung um 25 Prozent. Weil es sich bei unserem Rechenbeispiel um eine Wohnfläche handelt, multiplizieren Sie den bereits errechneten Wert mit 0,7:

• 86,25 € × 0,7 = 60,38 €

Da für die Grundstücksfläche eine Steuermesszahl von 100 Prozent gilt, verändert sich der Wert von 46 Euro nicht. Indem Sie beide Werte addieren, erhalten Sie den Grundsteuermessbetrag:

• 46 € + 60,38 € = 106,38 €

Schritt 4: Multiplikation mit dem Hebesatz

Der letzte Schritt bei der Berechnung der Grundsteuer in Niedersachsen ist die Multiplikation des Grundsteuermessbetrags mit dem Hebesatz. Letzterer wird von jeder niedersächsischen Gemeinde selbst festgelegt und variiert daher stark. Um den für Sie relevanten Hebesatz zu ermitteln, wenden Sie sich direkt an Ihre Kommune oder nutzen Sie das Internet zur Recherche. Um unsere beispielhafte Berechnung der Grundsteuer in Niedersachsen abzuschließen, führen wir folgenden Rechenschritt durch:

Grundsteuermessbetrag x Hebesatz in Oldenburg: 106,38 € x 539 % = 573,39 € jährliche Grundsteuer

Üblicherweise ist der Hebesatz für die Grundsteuer in Großstädten und wirtschaftlich starken Regionen höher als in kleineren Städten und wirtschaftlich schwächeren Regionen. Beispielsweise ist die Grundsteuer in Braunschweig durch einen Hebesatz von 750 % höher als bei einem gleichwertigen Immobilienbesitz in ländlicheren Gemeinden mit deutlich niedrigeren Hebesätzen.

Hier sehen Sie einige Beispiele aktueller Hebesätze für die Grundsteuer B in Niedersachsen:

• Hannover: 900 %

• Oldenburg: 539 %

• Göttingen: 735 %

• Wolfsburg: 586 %

• Langenhagen in der Region Hannover: 704 %

• Jork im Landkreis Stade: 455 %

Fazit zur Berechnung der Grundsteuer in Niedersachsen

Grundsätzlich können Sie für Ihre Immobilie selbst die Grundsteuer in Niedersachsen berechnen. Das setzt jedoch Kenntnisse zum Bodenrichtwert für Ihr Grundstück und zum durchschnittlichen Bodenwert in der Gemeinde voraus. Falls Sie Fragen zur Grundsteuer bei einem geplanten Immobilienkauf in Niedersachsen haben, helfen wir Ihnen gerne weiter. Planen Sie stattdessen den Verkauf einer Immobilie aus Ihrem Bestand, könnte ein Blick auf unsere Checkliste zum Hausverkauf für Sie interessant sein.