Berechnung der Grundsteuer in Bayern

Das Wichtigste in Kürze

• Seit 2025 gilt in Bayern ein neues Berechnungsmodell (Flächenmodell) – für 2026 haben einige Gemeinden ihre Hebesätze erneut angepasst.

• Für die Grundsteuer B (bebaute bzw. bebaubare Grundstücke) sind Grundstücksfläche, Nutzfläche (inkl. Nutzungsart) und der Hebesatz der Gemeinde entscheidend.

• Die Berechnung folgt einer klaren Formel: Grundsteuer B = (Grundstücksfläche × 0,04 € + Nutzfläche × 0,50 €) × Hebesatz; bei Wohnfläche wird zusätzlich mit der Grundsteuermesszahl (70 %) gerechnet.

• Der Hebesatz ist je Gemeinde unterschiedlich und kann sich jährlich ändern – prüfen Sie daher immer den aktuellen Stand.

Eine Vorab-Berechnung lohnt sich, um Rücklagen zu planen, den Bescheid zu kontrollieren oder Nebenkosten bei einem Immobilienkauf zu kalkulieren.

Was ist die Grundsteuer?

Bevor wir zur Berechnung kommen, klären wir zunächst: Was ist die Grundsteuer? Es handelt sich dabei um eine Steuer, die alle Eigentümer von Immobilien und Grundstücken an ihre Gemeinde entrichten müssen. Mit den dadurch erzielten Einnahmen wird die kommunale Infrastruktur finanziert. Gezahlt wird die Grundsteuer vom Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie, beziehungsweise der Eigentümergemeinschaft. Handelt es sich um ein vermietetes Objekt, dürfen Sie als Eigentümer die Grundsteuer auf Ihre Mieter umlegen.

Hinweis: Die in diesem Artikel beschriebene Berechnung bezieht sich auf die Grundsteuer B (bebaute und bebaubare Grundstücke). Für land- und forstwirtschaftliche Flächen (Grundsteuer A) gelten abweichende Regelungen.

Grundsteuer in Bayern neu berechnen: Was ändert sich seit 2025?

Bayern nutzt seit der Grundsteuerreform 2025 ein neues Modell zur Berechnung der Grundsteuerhöhe, woraus sich starke Abweichungen von der bisherigen Grundsteuerberechnung ergeben. Auch 2026 haben einige Gemeinden ihre Hebesätze erneut angepasst, sodass sich die tatsächliche Grundsteuerhöhe gegenüber 2025 nochmals verändert haben kann. 

Als Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie müssen Sie die Grundsteuer nicht selbst berechnen. Die zuständige Gemeinde lässt Ihnen einen Bescheid mit der Höhe der Grundsteuer für Ihr Eigentum zukommen. Allerdings kann es sinnvoll sein, schon vorab den zu erwartenden Grundsteuerbetrag auszurechnen, um entsprechende finanzielle Rücklagen zu bilden und den eingehenden Bescheid auf Richtigkeit zu überprüfen. Auch bei einem geplanten Immobilienkauf spielt die Grundsteuer für die Planung der Nebenkosten eine wichtige Rolle.

So geht's: Grundsteuer in Bayern 2026 berechnen

Wenn Sie die Grundsteuer in Bayern berechnen möchten, verwenden Sie für bebaute oder bebauungsfähige Grundstücke folgende Formel: 

Grundsteuer B = (Grundstücksfläche x 0,04 € + Nutzfläche x 0,50 €) x Hebesatz 

Zunächst ermitteln Sie den Grundsteuermessbetrag: Dazu multiplizieren Sie die Grundstücksfläche und die Nutzfläche in Quadratmetern mit den jeweiligen Äquivalenzzahlen. Handelt es sich um Wohnfläche, wird das Ergebnis zusätzlich mit der Grundsteuermesszahl (70 %) multipliziert. Den so ermittelten Grundsteuermessbetrag multiplizieren Sie anschließend mit dem Hebesatz Ihrer Gemeinde. Was die einzelnen Kennzahlen bedeuten, erklären wir Ihnen hier ausführlich und veranschaulichen sie mit Rechenbeispielen.

Grundstücksfläche

Die erste wichtige Kennzahl zur Berechnung der Grundsteuer in Bayern ist die Grundstücksfläche. Damit ist die Gesamtgröße Ihres Grundstücks gemeint. Die Größenangabe in Quadratmetern multiplizieren Sie mit dem Wert 0,04 €, der sogenannten Äquivalenzzahl. Falls Ihnen die genaue Größe Ihres Grundstücks nicht bekannt ist, hilft ein Blick in den Kaufvertrag oder den Grundbuchauszug.

Größe der Nutzfläche

Die zweite Kennzahl, wenn Sie die Grundsteuer in Bayern berechnen möchten, ist die Größe der Nutzfläche. Die Angabe in Quadratmetern finden Sie ebenfalls im Kaufvertrag der Immobilie. Sie wird mit der Äquivalenzzahl von 0,50 € pro Quadratmeter multipliziert. Handelt es sich bei der Nutzfläche um Wohnfläche, muss das Rechenergebnis anschließend noch mit der Grundsteuermesszahl von 70 % multipliziert werden.

Hebesatz der Gemeinde

Der anhand von Grundstücksfläche und Nutzfläche berechnete Grundsteuermessbetrag wird abschließend mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert. Jede Gemeinde in Bayern erhebt selbstständig ihren Hebesatz für die Grundsteuer. Dadurch spielt es für die Berechnung der Grundsteuer in Bayern eine entscheidende Rolle, wo Sie ein Grundstück besitzen. Wie hoch der Hebesatz ist, erfahren Sie direkt bei Ihrer Gemeinde. Wichtig zu wissen: Der Hebesatz kann von Gemeinden jährlich angepasst werden und sollte daher immer für das betreffende Kalenderjahr neu erfragt werden.

Einige Beispiele für den Hebesatz zur Grundsteuer B in bayerischen Städten (Stand 2026):

• München: 824 %

• Nürnberg: 750 %

• Augsburg: 670 %

• Regensburg: 510 %

• Bamberg: 385 %

Grundsteuer in Bayern: Beispielrechnung

Für ein leichteres Verständnis der Grundsteuerberechnung in Bayern haben wir ein Rechenbeispiel für Sie erstellt. Das fiktive Grundstück befindet sich in Augsburg, wo der Hebesatz 670 % beträgt. Es hat eine Gesamtfläche von 500 Quadratmetern und eine Nutzfläche von 100 Quadratmetern in Form eines Wohnhauses.

Grundstücksfläche x 0,04 €: 500 m² x 0,04 € = 20 €

Nutzfläche x 0,50 € x 70 %: 100 m² x 0,50 € x 70 % = 35 €

(Äquivalenzbetrag Grundstück + Äquivalenzbetrag Wohnfläche) x Hebesatz: (20 € + 35 €) x 670 % = 368,50 €

Für das fiktive Grundstück aus unserem Rechenbeispiel liegt die Grundsteuer bei 368,50 Euro oder pro Quartal bei 92,13 Euro. Würde das Gebäude auf dem Grundstück nicht als Wohnfläche genutzt, läge der Äquivalenzbetrag der Nutzfläche bei 50 €, wodurch die Grundsteuer auf 469 Euro pro Jahr steigen würde. Befänden sich das Grundstück und Wohnhaus nicht in Augsburg, sondern in München, läge die Grundsteuer aufgrund des höheren Hebesatzes bei 453,20 Euro.

Fazit: Grundsteuer in Bayern berechnen mit Formel möglich

Um selbst die Grundsteuer in Bayern zu berechnen, benötigen Sie die Größe des Grundstücks und der Nutzfläche sowie den Hebesatz der Gemeinde. Damit lässt sich in wenigen Schritten die Höhe der fälligen Grundsteuer ermitteln. Da einige Gemeinden ihre Hebesätze für 2026 erneut angepasst haben, lohnt sich eine aktuelle Berechnung besonders. Wichtig ist das zum Beispiel zur Kalkulation der Nebenkosten bei einem geplanten Immobilienkauf oder um einen Grundsteuerbescheid zu überprüfen. Falls Sie gerade nach einem neuen Zuhause suchen oder eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben möchten, sind wir Ihnen gerne bei der Immobiliensuche in Bayern behilflich.