Què és la nua propietat i per què cada vegada més inversors la consideren?

Què és la nua propietat i com funciona?

La nua propietat és la figura jurídica per la qual la titularitat d’un immoble es separa del seu ús. Qui compra la nua propietat es converteix en nu propietari, mentre que qui ven conserva l’usdefruit, és a dir, el dret de continuar vivint a l’habitatge o de gaudir-ne fins al final de la seva vida (usdefruit vitalici) o durant el temps pactat (usdefruit temporal).

La diferència amb el ple domini és clara: el ple domini uneix els tres drets fonamentals d’un bé immoble —propietat, ús i gaudi— mentre que en la nua propietat només s’adquireix la titularitat, amb l’ús reservat a l’usufructuari.

S’acostuma a utilitzar en casos de persones grans que necessiten liquiditat i l’aconsegueixen venent aquesta part de la seva propietat, cosa que els permet continuar vivint-hi però obtenir una injecció de liquiditat.

Aquest esquema ofereix avantatges a ambdues parts: el propietari sènior obté liquiditat immediata sense abandonar casa seva, i l’inversor adquireix un actiu immobiliari a un preu inferior al de mercat, amb la certesa d’obtenir el ple domini en el futur.

Avantatges d’invertir en nua propietat

Invertir en nua propietat presenta beneficis diferencials que la converteixen en una alternativa especialment atractiva dins el mercat immobiliari.

Preu de compra inferior al mercat

El descompte en el preu d’adquisició pot oscil·lar entre un 30% i un 50% del valor de mercat, depenent de l’edat de l’usufructuari i de la durada prevista de l’usdefruit. D’aquesta manera, l’inversor pot accedir a habitatges que potser no es plantejaria en condicions normals o que resultarien menys atractius a nivell financer.

Inversió segura i amb suport legal

La nua propietat està regulada al Codi Civil espanyol i requereix una escriptura pública davant notari i la inscripció al Registre de la Propietat. Això garanteix seguretat jurídica tant a l’inversor com a l’usufructuari.

Sense despeses de manteniment

Durant l’usdefruit, les despeses de conservació ordinària, subministraments i impostos com l’IBI corresponen a l’usufructuari. El nu propietari, per tant, no assumeix les càrregues diàries de l’habitatge, cosa que incrementa la rendibilitat neta de la inversió.

Potencial de revalorització a llarg termini

En extingir-se l’usdefruit, el nu propietari recupera el ple domini de l’habitatge. Per aleshores, és habitual que l’immoble s’hagi revaloritzat, especialment si es troba en zones de gran demanda com centres urbans, ubicacions prime o àrees costaneres exclusives.

Diversificació del patrimoni

La nua propietat permet equilibrar carteres d’inversió en incorporar un actiu immobiliari estable, de baix risc i amb horitzó de rendibilitat assegurada. Per a molts inversors, suposa una alternativa davant productes financers més volàtils o davant la gestió activa de lloguers.

Beneficis fiscals i de planificació patrimonial

Un dels aspectes més atractius de la nua propietat són les seves implicacions fiscals i patrimonials.

Qui ven obté liquiditat immediata amb avantatges fiscals davant altres fórmules, mentre que els compradors es beneficien d’una transmissió clara i menys gravosa en termes impositius. En l’àmbit de les herències, la nua propietat permet anticipar la planificació successòria: els hereus es converteixen en nus propietaris, evitant càrregues fiscals excessives en el futur.

Aquest model també és útil en operacions de donació amb reserva d’usdefruit, on el donant transmet la propietat mantenint el dret d’ús. En tots els casos, la clau és que l’operació està reconeguda i regulada per la legislació espanyola, cosa que aporta un marc de confiança.

Riscos i aspectes a tenir en compte abans d’invertir

Com tota inversió, la nua propietat no està exempta de reptes.

• Horitzó temporal incert: si l’usdefruit és vitalici, l’edat i l’estat de salut de l’usufructuari influeixen en el moment en què l’inversor recuperarà el ple domini.

• Mercat immobiliari: tot i que històricament l’immobiliari espanyol s’ha revaloritzat, poden produir-se períodes d’ajust o menor creixement en determinades zones.

• Limitacions d’ús: el nu propietari no pot habitar ni llogar l’immoble fins a l’extinció de l’usdefruit.

Per això és essencial comptar amb un assessorament expert, que valori no només la qualitat de l’immoble i la seva ubicació, sinó també el perfil de l’usufructuari i el context legal de l’operació.

Perfil de l’inversor en nua propietat

La nua propietat s’adapta especialment a:

• Inversors de mitjà i llarg termini, que busquen actius sòlids amb rendibilitat diferida.

• Perfils conservadors, interessats en fórmules segures i amb suport legal.

• Famílies amb visió patrimonial, que utilitzen la nua propietat com a eina per planificar herències i diversificar actius.

A Engel & Völkers veiem com aquest model atrau cada vegada més clients d’alt valor, que entenen la inversió immobiliària com una estratègia global i busquen diversificar més enllà de fórmules tradicionals.

El mercat de la nua propietat a Espanya el 2025

En els darrers anys, les operacions de nua propietat han experimentat un creixement sostingut a Espanya. De fet, segons el Col·legi de Registradors d’Espanya, el 2022 el creixement d’operacions de nua propietat era del 23,7% interanual.

L’envelliment de la població, l’interès dels sèniors a obtenir liquiditat sense abandonar la seva llar i la recerca de noves oportunitats d’inversió han impulsat aquesta tendència.

Per als inversors, el 2025 representa un moment especialment atractiu: el mercat és més madur, existeix més transparència en les operacions i hi ha més actors especialitzats.

Per què invertir en nua propietat amb Engel & Völkers?

Invertir en nua propietat requereix experiència, rigor i confiança. A Engel & Völkers oferim:

• Assessorament especialitzat, amb experts en operacions patrimonials i fiscals.

• Selecció de propietats premium, ubicades a les zones més demandades del mercat.

• Seguretat i transparència, garantint que cada operació es formalitzi amb totes les garanties legals.

• Xarxa internacional amb presència local, que permet accedir a oportunitats exclusives amb visió global.

Invertir amb Engel & Völkers significa comptar amb un soci que entén tant el valor financer com el valor humà de cada operació.

La nua propietat és avui una de les opcions més intel·ligents per a qui desitgi invertir al mercat immobiliari amb visió a llarg termini, seguretat jurídica i avantatges fiscals.

A Engel & Völkers ajudem els nostres clients a identificar oportunitats exclusives i acompanyem cada pas del procés per assegurar inversions sòlides i rendibles.

Vols explorar oportunitats en nua propietat? Contacta amb Engel & Völkers i descobreix com convertir aquest model en una estratègia d’èxit dins el teu patrimoni.

Preguntes freqüents sobre la nua propietat

Puc vendre la nua propietat abans que acabi l’usdefruit?Sí, és possible. El nou comprador haurà de respectar l’usdefruit vigent fins a la seva extinció.

Quines despeses corresponen al nu propietari?Generalment, impostos com l’IBI i reparacions estructurals. Les despeses ordinàries van a càrrec de l’usufructuari.

Què passa si l’usufructuari lloga l’habitatge?És en el seu dret, ja que conserva l’ús i el gaudi. El nu propietari no intervé fins que recuperi el ple domini.

Com es calcula el preu de la nua propietat?Depèn de l’edat i l’esperança de vida de l’usufructuari, a més del valor de mercat de l’immoble. Sol situar-se entre un 30% i un 50% del valor de mercat.

És una inversió adequada per a perfils conservadors?Sí. Precisament el seu baix risc, la seguretat jurídica i l’horitzó clar de revalorització la fan ideal per a aquest perfil.

Què passa si l’usufructuari mor abans del previst?El nu propietari passa automàticament a tenir el ple domini de l’immoble.