Comprar una segona residència: guia completa per decidir amb encert

Què és una segona residència i què la caracteritza?

Una segona residència és aquella que no s’utilitza com a habitatge habitual. Sol estar ubicada en zones d’alt atractiu turístic o natural, i pot tenir diversos usos: des de casa de vacances fins a inversió immobiliària o residència de cap de setmana.

Entre les seves característiques principals destaquen:

• Ús no permanent: habitualment s’utilitza durant vacances, ponts o caps de setmana, tot i que hi ha qui la destina a estades prolongades durant alguns mesos de l’any.

• Ubicació estratègica: moltes estan situades en zones costaneres, rurals o en ciutats amb encant, on l’entorn i els serveis n’augmenten el valor.

• Potencial per al lloguer vacacional: una segona residència ben situada pot convertir-se en una font estable d’ingressos si es lloga de manera temporal.

• Refugi emocional i patrimonial: més enllà de la inversió, és una oportunitat per crear records, consolidar patrimoni i diversificar la cartera familiar.

Això sí, adquirir una propietat addicional comporta responsabilitats: des del seu manteniment fins als tràmits legals i fiscals. Per això, és clau avaluar si realment s’ajusta al teu estil de vida i als teus objectius.

Anàlisi del mercat immobiliari per a segones residències

Espanya és un dels països més atractius per invertir en segones residències, especialment en regions com la Costa del Sol, Balears o la muntanya. Llocs que combinen bon clima, qualitat de vida i possibilitats de revalorització.

Des d’Engel & Völkers observem tres grans tendències en aquest segment:

• Augment del lloguer turístic: molts propietaris opten per llogar la seva segona residència durant els mesos de més demanda, generant ingressos que ajuden a cobrir les despeses de l’immoble.

• Teletreball i flexibilitat: la possibilitat de treballar a distància ha impulsat la compra de segones residències com a espais híbrids entre oci i productivitat.

• Revalorització a llarg termini: en zones consolidades, el valor d’aquests immobles tendeix a augmentar, convertint-se en una aposta sòlida dins del mercat immobiliari.

A més, hi ha factors externs a tenir en compte: tipus d’interès, normativa local sobre lloguers vacacionals i limitacions administratives. Per exemple, el nou registre d’allotjaments de curta durada a Espanya exigeix que aquestes residències estiguin correctament inscrites per operar legalment.

Aspectes financers per comprar una segona residència

Comprar una segona residència no només requereix una inversió inicial important, sinó també una planificació financera intel·ligent. Aquestes són algunes de les claus a tenir en compte:

• Pressupost integral: no et centris només en el preu de venda. Suma-hi impostos, notaria, reformes, mobiliari, assegurances i manteniment anual.

• Condicions hipotecàries: els bancs apliquen condicions més estrictes per finançar segones residències. Normalment exigeixen una entrada més gran (30%-40%) i apliquen tipus d’interès una mica més elevats.

• Estalvi i coixí financer: tenir una reserva per a imprevistos és fonamental. Des d’avaries inesperades fins a mesos sense llogaters, és important estar preparat.

A Engel & Völkers sempre recomanem comptar amb l’assessorament d’experts financers que analitzin el teu cas particular i t’ajudin a trobar la fórmula més equilibrada per a la teva economia.

Processos legals i administratius en la compra del segon immoble

Comprar una segona residència a Espanya no només requereix una bona planificació econòmica, sinó també tenir en compte tots els requisits legals i administratius per garantir una compravenda segura i lliure de càrregues.

Un dels primers aspectes que cal comprovar és la documentació legal de l’immoble:

• Revisió de l’escriptura de propietat: per verificar que el venedor és el titular legítim.

• Certificat de deute zero amb la comunitat de propietaris: necessari per confirmar que no hi ha pagaments pendents per part de l’anterior propietari.

• Registre al Cadastre i al Registre de la Propietat: un pas fonamental per assegurar la correcta identificació i situació registral de l’habitatge.

A més, és important considerar l’empadronament, sobretot si es desitja utilitzar l’habitatge com a residència habitual.

Fer aquest tràmit al nou domicili pot tenir implicacions fiscals, així com en l’accés a determinats serveis.

Intervenció notarial

La signatura davant notari és un pas obligatori. Aquest professional no només garanteix la legalitat del contracte, sinó que també vetlla pel compliment de tots els requisits legals.

Durant l’acte notarial se signa l’escriptura de compravenda i s’efectua el pagament de la propietat. Posteriorment, es tramita la inscripció al Registre de la Propietat, fet que atorga validesa legal a l’operació.

Després de la compra, és necessari complir amb les obligacions fiscals corresponents: declaració de l’immoble a efectes de l’Impost sobre Béns Immobles (IBI) i el pagament d’altres tributs locals que es puguin aplicar, segons la normativa de cada comunitat autònoma.

A Engel & Völkers sabem que aquests procediments poden semblar complexos. Per això, el nostre equip d’assessors t’acompanya en cada etapa del procés.

Impostos i despeses associats a la compra de la segona residència

Un dels punts que més es passen per alt en comprar una segona residència són els costos addicionals.

Impostos

• IVA (10%): si compres un habitatge d’obra nova.

• ITP (6%-10%): si es tracta d’un habitatge de segona mà. Varia segons la comunitat autònoma.

• Plusvàlua municipal: s’aplica si es ven la propietat amb un increment en el valor del terreny.

Despeses addicionals

• Notaria i registre: poden suposar entre un 0,5% i un 1% del preu de l’immoble.

• Gestoria (opcional): si desitges externalitzar el paperam.

• IBI i subministraments: electricitat, aigua, gas, internet; tots aquests costos continuen fins i tot si no hi vius.

Avantatges i riscos d’invertir en una segona residència

Com tota inversió, comprar una segona residència té avantatges i desavantatges:

Beneficis

• Generació d’ingressos extres: si es lloga de manera vacacional o per temporades.

• Estalvi en vacances: no cal reservar hotels, pots gaudir del teu propi espai personal.

• Creixement patrimonial: si la zona es revaloritza, pots obtenir una plusvàlua atractiva en cas de venda futura.

Riscos

• Costos de manteniment: una casa buida també es deteriora i cal tenir-ne cura.

• Gestió del lloguer: requereix temps, energia i el compliment de la normativa vigent.

• Canvis en la normativa: com el nou registre obligatori per a lloguers de curta durada, que pot limitar l’ús que tenies previst donar-li.

Consells pràctics per a una compra encertada

Aquestes són les recomanacions que donem als nostres clients per encertar en la compra d’una segona residència:

• Estudia la zona en profunditat: coneix-ne els preus, la demanda de lloguer i el potencial de revalorització.

• Defineix un pressupost clar: estableix un pressupost que inclogui el cost de la propietat, els impostos, la notaria i el manteniment.

• Visita diverses propietats: et permet comparar característiques, preus i ubicacions, facilitant una decisió més encertada.

• Valora l’accés i els serveis propers: pensa en el dia a dia. Hi ha supermercats a prop? Com és la connexió per carretera o tren?

• Consulta professionals del sector: un agent immobiliari experimentat pot ajudar-te a evitar errors costosos.

• Defineix el teu objectiu principal: vacances en família? Lloguer turístic? Futur retir? Saber el “per a què” t’ajudarà a prendre millors decisions.

• Informa’t sobre les normatives locals: sobretot si tens intenció de llogar-la, ja que moltes zones han endurit els requisits per operar legalment.

Gestió i manteniment de la segona residència

Un cop tinguis les claus, comença una altra etapa igual d’important: mantenir el valor de l’immoble i gestionar-lo correctament:

• Pla de manteniment periòdic: electricitat, fontaneria, climatització… tot s’ha de revisar de manera regular per evitar deterioraments.

• Serveis de neteja professional: especialment útils si tens previst llogar l’habitatge a tercers.

• Gestió d’inquilins: contractes clars, atenció ràpida i una comunicació efectiva són clau per a una experiència positiva.

• Administrador de propietats: si vius lluny, comptar amb un gestor professional pot estalviar-te molts maldecaps.

Preguntes freqüents sobre la compra d’una segona residència

Puc finançar la compra d’una segona residència amb hipoteca?Sí, però els bancs solen aplicar condicions més exigents que per a una primera residència. El percentatge finançat és menor (normalment fins a un 60-70%) i els tipus d’interès, lleugerament més elevats.

Quins impostos hauré de pagar en comprar una segona residència?Depèn del tipus d’habitatge. Si és nou, hauràs d’abonar el 10% d’IVA; si és de segona mà, pagaràs l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP), entre un 6% i un 10% segons la comunitat autònoma. També cal tenir en compte el pagament de la plusvàlua municipal i les despeses de notaria, registre i gestoria.

Puc llogar la meva segona residència com a allotjament turístic?Sí, però hauràs de complir amb la normativa vigent a la teva comunitat autònoma i registrar l’immoble a la plataforma digital del Ministeri d’Habitatge si es tracta d’un lloguer de curta durada.

Quines despeses fixes implica una segona residència?A més de l’IBI, hauràs de fer front a despeses recurrents com subministraments, comunitat de propietaris (si escau), manteniment, assegurances i possibles reparacions.

És obligatori empadronar-se a la segona residència?No, excepte si desitges que aquesta propietat es consideri la teva residència habitual. En aquest cas, sí que hauràs d’empadronar-te al nou domicili.

Què passa si l’habitatge té càrregues pendents?Si hi ha càrregues registrades, hauran de ser cancel·lades pel venedor o assumides pel comprador, cosa que ha de quedar clarament reflectida a l’escriptura.

Si estàs valorant la possibilitat d’adquirir una segona residència, a Engel & Völkers estarem encantats d’ajudar-te a trobar aquella propietat que combini emoció, rendibilitat i tranquil·litat legal.