Què és la ITE i per què és clau a l’hora de comprar o vendre un habitatge

Definició i abast de la ITE

La ITE és un procediment tècnic que analitza l’estat general dels edificis. No es tracta només de detectar defectes visibles, sinó de fer una revisió completa de l’estructura, els elements comuns i les instal·lacions bàsiques.

Aquest diagnòstic té com a objectiu anticipar possibles riscos, fomentar un manteniment adequat i allargar la vida útil de l’immoble. El seu compliment protegeix tant les persones que viuen a l’edifici com aquelles que circulen pels voltants.

Edificis i habitatges subjectes a la ITE

Aquesta inspecció és obligatòria per als edificis amb més de 50 anys, encara que algunes comunitats autònomes poden establir altres criteris. Entre els immobles subjectes a la ITE s’inclouen:

• Edificis residencials: tant unifamiliars com comunitats de veïns.

• Immobles comercials o d’oficines: on la inspecció també avalua aspectes relacionats amb l’activitat que s’hi desenvolupa.

• Propietats en règim de propietat horitzontal, on la comunitat de propietaris és responsable de complir la normativa.

Diferències entre la ITE en pisos, cases i oficines

Cada tipus d’immoble té particularitats que influeixen en l’enfocament de la inspecció. Per exemple:

• En els pisos, el tècnic revisa sobretot els elements comuns: escales, teulades, façanes i sistemes d’evacuació.

• En les cases unifamiliars, el propietari és l’únic responsable del manteniment general i ha de garantir que compleix els requisits.

• En oficines o locals comercials, també es revisen aspectes relacionats amb l’accessibilitat, la seguretat contra incendis i l’eficiència energètica.

Normativa vigent i regulació de la ITE a Espanya

La regulació de la Inspecció Tècnica d’Edificis a Espanya es fonamenta en diverses normatives:

Llei del Sòl i Reial decret llei 8/2011

La ITE està regulada per la Llei del Sòl de 2015 i el Reial decret llei 8/2011. Aquestes normatives estableixen que els edificis han de sotmetre’s a controls periòdics. L’objectiu és prevenir riscos i fomentar la rehabilitació com a part essencial de la política urbana.

Ordenances municipals i la seva aplicació

Cada municipi pot regular aspectes concrets de la ITE mitjançant ordenances. Aquestes normatives locals determinen:

• L’edat exacta a partir de la qual un edifici ha de passar la inspecció.

• La periodicitat de les inspeccions posteriors.

• El procediment per presentar els informes.

Normativa autonòmica i particularitats segons les comunitats autònomes

Algunes comunitats han desenvolupat normatives pròpies per adaptar la ITE a les seves característiques urbanístiques i climàtiques. Per exemple:

• A Madrid, el model IEE (Informe d’Avaluació de l’Edifici) amplia la inspecció a criteris d’accessibilitat i eficiència energètica.

• Catalunya ha reforçat els requisits de conservació i rehabilitació amb la Llei 8/2013.

• A l’Aragó, es prioritza la preservació del patrimoni construït en entorns històrics.

Terminis i periodicitat segons la normativa vigent

Tot i que el criteri general estableix que la ITE s’ha de realitzar a partir dels 50 anys d’antiguitat de l’edifici, la periodicitat de les revisions pot variar. Habitualment, la revisió es repeteix cada 10 anys, però el termini pot escurçar-se si es detecten deficiències importants o si la normativa local així ho estipula.

Procediment per passar la Inspecció Tècnica

El procés per realitzar la Inspecció Tècnica d’Edificis inclou diversos passos clau:

Contractació del tècnic i requisits

El primer pas per passar la ITE és contractar un tècnic qualificat. Pot ser un arquitecte, arquitecte tècnic o enginyer d’edificació. Aquest professional avaluarà l’immoble seguint criteris tècnics i legals i emetrà un informe vinculant.

Documentació necessària per realitzar la ITE

Abans d’iniciar la inspecció, el tècnic requerirà:

• Identificació registral de l’edifici.

• Escriptures de propietat o títols equivalents.

• Plànols arquitectònics (si estan disponibles).

• Informació sobre reformes anteriors o sinistres rellevants.

Aquesta documentació permet contextualitzar la inspecció i detectar possibles debilitats estructurals amb més precisió.

Avaluació tècnica dels elements de l’edifici

Durant la visita, es revisen diferents elements, entre els quals:

• Cimentació i estructura: per detectar esquerdes, humitats o desplaçaments que puguin comprometre l’estabilitat de l’edifici.

• Façanes, mitgeres i cobertes: analitzant el seu estat físic i la possibilitat de despreniments o filtracions.

• Instal·lacions elèctriques i de fontaneria: comprovant que compleixen amb la normativa i no representen riscos per als ocupants.

• Accessibilitat i eficiència energètica: es valoren aspectes com la presència d’ascensors, rampes, il·luminació natural i aïllament tèrmic.

Elaboració de l’informe tècnic

El tècnic elabora un informe que recull tant els aspectes positius com les deficiències detectades. El document inclou fotografies, descripcions detallades i recomanacions per a la subsanació de problemes. Si l’informe és favorable, l’edifici queda validat fins a la propera inspecció.

Presentació de l’informe i certificat d’idoneïtat

Un cop finalitzat, l’informe es presenta davant l’ajuntament corresponent. Si compleix els requisits, s’emet un certificat d’idoneïtat tècnica, necessari per vendre o hipotecar l’immoble sense complicacions.

Resultats de la ITE: dictàmens i obligacions

La Inspecció Tècnica d’Edificis pot donar lloc a diferents resultats i obligacions que els propietaris han de complir.

Dictamen favorable

Un dictamen favorable indica que l’edifici es troba en bon estat i compleix la normativa vigent. Entre els seus avantatges hi ha:

• Increment del valor de mercat de l’immoble.

• Major facilitat per realitzar tràmits bancaris i notarials.

• Imatge positiva per a possibles compradors o llogaters.

Dictamen desfavorable: identificació de deficiències

Si el tècnic detecta problemes, l’informe indicarà que la ITE ha estat desfavorable. En aquest cas, els propietaris han de:

• Executar les obres necessàries en el termini indicat.

• Contractar una nova inspecció un cop finalitzades les obres.

Des d’Engel & Völkers recomanem actuar amb rapidesa en aquests casos. Una resposta àgil evita sancions i permet reprendre operacions immobiliàries amb normalitat.

Costos i finançament de la Inspecció Tècnica

La Inspecció Tècnica d’Edificis comporta una sèrie de costos que és important considerar per garantir el compliment de la normativa.

Tarifes habituals de professionals i variació segons el tamany

Els honoraris dels tècnics poden variar considerablement segons el tamany de l’edifici, la complexitat de la inspecció i la ubicació de l’immoble.

Generalment, els costos poden oscil·lar entre 500 i 4.000 euros. Alguns aspectes rellevants:

• En edificis petits, entre 500 € i 1.000 €.

• En edificis mitjans, entre 1.000 € i 2.500 €.

• En grans comunitats, pot superar els 3.000 € depenent del seu estat.

Costos addicionals per obres o reparacions derivades

Una inspecció desfavorable pot comportar inversions importants:

• Reparacions estructurals complexes.

• Renovació de cobertes o instal·lació de sistemes d’evacuació.

• Actualització d’instal·lacions elèctriques o de fontaneria.

Ajuts i subvencions per a comunitats de propietaris

Existeixen subvencions públiques, tant municipals com autonòmiques, que poden cobrir parcialment les despeses de:

• Realització de la ITE.

• Obres de rehabilitació.

• Millora energètica i accessibilitat.

Conseqüències de no passar la ITE o fer-ho fora de termini

• Sancions econòmiques i multes segons la normativa: l’incompliment dels terminis pot derivar en multes d’entre 1.000 € i 6.000 €, segons la gravetat del cas i la normativa autonòmica.

• Impacte en hipoteques i operacions immobiliàries: sense un certificat favorable, els bancs poden denegar hipoteques i les operacions de compravenda es compliquen. A Engel & Völkers insistim en la importància de tenir la documentació al dia per evitar bloquejos en la comercialització de l’immoble.

• Paralització de processos de compra-venda i repercussions legals: un informe desfavorable o la manca d’una ITE pot aturar la venda i generar conflictes legals. És essencial anticipar-se per protegir el valor de la propietat.

• Responsabilitats de la comunitat de propietaris i la seva gestió: la comunitat ha d’assumir l’execució de les obres necessàries i la gestió financera del procés. La manca de consens o de fons pot endarrerir tot el procediment i posar en risc els veïns.

Impacte de la ITE en la seguretat i en el valor de l’immoble

La Inspecció Tècnica d’Edificis té un impacte significatiu tant en la seguretat com en el valor dels immobles al mercat.

Garantir la seguretat i la salubritat de l’edifici

La ITE és una eina clau per detectar a temps problemes estructurals o deficiències funcionals. Gràcies a aquesta inspecció s’eviten accidents i es promou un entorn saludable i segur.

Valoració immobiliària i mercat associat a una ITE favorable

Disposar d’una ITE favorable pot incrementar el valor de l’immoble, facilitar-ne la venda i generar confiança entre compradors exigents o inversors, especialment en ubicacions premium on Engel & Völkers té presència activa.

Conservació del patrimoni urbà i responsabilitat social

Passar la ITE també és un compromís amb l’entorn. Contribueix a conservar la identitat arquitectònica dels barris històrics i fomenta un desenvolupament urbà sostenible.

Preguntes freqüents sobre la ITE

Quants anys ha de tenir un edifici per passar la inspecció?La normativa estableix que els edificis d’ús residencial han de tenir més de 50 anys per estar obligats a realitzar la ITE.

Qui ha d’assumir els costos de la ITE?En general, els propietaris dels edificis són responsables de costejar la ITE. Això inclou tant el pagament al tècnic competent com qualsevol despesa addicional derivada de les obres necessàries. En comunitats de propietaris, les despeses es reparteixen entre tots els membres.

Què passa si la ITE és desfavorable en habitatges unifamiliars?Quan l’informe és desfavorable, el propietari ha de dur a terme les reformes necessàries per corregir les deficiències detectades.

Quin és el termini per realitzar la ITE després de la primera inspecció?Després de realitzar la primera ITE, normalment cal repetir-la cada deu anys. Aquest període pot variar segons la normativa de cada comunitat autònoma o municipi.

Engel & Völkers pot assessorar sobre la ITE a l’hora de comprar un habitatge?A Engel & Völkers t’acompanyem en tot el procés de compra perquè prenguis decisions informades i segures. Els nostres agents t’ajudaran a revisar l’estat tècnic de l’immoble, entendre l’informe de la ITE i assegurar que tot estigui en regla abans de signar.

Contacta amb nosaltres i deixa’ns ajudar-te a trobar una propietat segura i amb futur.